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??“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)收購(gòu)存量住房已成為新一輪去庫(kù)存的主要抓手。

??“517”政策之后，政府收儲(chǔ)模式加速落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有至少22個(gè)城市落地政府收儲(chǔ)商品房模式，以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。近期一線城市中上海、廣州也加入進(jìn)來(lái)。

??受限于資金和運(yùn)營(yíng)兩方面限制，政府收儲(chǔ)模式很難大規(guī)模全面展開，大概率只會(huì)在高庫(kù)存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地。從這一角度來(lái)看，政府收儲(chǔ)模式去庫(kù)存效果比不上棚改貨幣化。

??值得注意的是，疊加降首付、降房貸利率等政策支持下，重點(diǎn)30城5月庫(kù)存規(guī)模小幅微降，從絕對(duì)量來(lái)看，仍有7成以上城市消化周期超過18個(gè)月警戒線，去庫(kù)存壓力仍有增無(wú)減。

??5月17日，央行集中調(diào)整房貸利率、降低首付比例，與此同時(shí)住建部明確提出“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房。也就是推進(jìn)“以購(gòu)代建”。

??與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??至此，“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)收購(gòu)存量住房的對(duì)象更加明確：房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房。

??昆明成為政策后首個(gè)明文跟進(jìn)“政府收儲(chǔ)”模式的城市。

??5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國(guó)有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品住房用作保障性住房，期限30天。房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院。

??5月30日，一線城市廣州加入，廣州增城區(qū)擬以成本價(jià)收購(gòu)部分商品房作為安置房，總建面超2萬(wàn)平。

??6月2日，蘇州明確堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房。

??實(shí)際上，政府收儲(chǔ)商品房模式并不鮮見，早在2022年，濟(jì)南、蘇州便已實(shí)施。而“517”政策之后，跟進(jìn)落地的城市逐漸增加，截至目前，至少已有22城落地，后續(xù)城市數(shù)量預(yù)計(jì)還將持續(xù)擴(kuò)容。

??不過，從內(nèi)容來(lái)看，不少城市的收儲(chǔ)計(jì)劃或涉及二手房，或未披露具體實(shí)施方案，具體落地方案和效果尚不明確。

??政府收儲(chǔ)模式的好處在于，既可以實(shí)現(xiàn)存量商品房去庫(kù)存，又可以加快保障性住房供給，還能夠助力“保交樓”，緩解和改善房企資金壓力。

??不過，受限于當(dāng)?shù)刎?cái)政等因素，收儲(chǔ)規(guī)模較為有限。例如杭州市臨安區(qū)的預(yù)計(jì)收儲(chǔ)總套數(shù)在200套以內(nèi)，對(duì)于消化積壓的大量庫(kù)存只是杯水車薪。

??這意味著，想要大規(guī)模收儲(chǔ)商品房并達(dá)到一定成效，還要解決“錢從哪來(lái)”和“收益如何覆蓋成本”兩個(gè)核心問題。

??第一，資金從哪里來(lái)？地方財(cái)政、租賃住房貸款支持計(jì)劃、城投平臺(tái)自籌資金往往是三大資金來(lái)源，再加上央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來(lái)源補(bǔ)充。但需要指出的是，千億資金規(guī)模仍不足以在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模推行政府收儲(chǔ)，據(jù)估算達(dá)成這一目標(biāo)所需資金可能超過5萬(wàn)億。

??第二，收益如何覆蓋成本？被收儲(chǔ)房源一般轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例，目前大部分城市的租金回報(bào)率僅僅在2%左右，即使使用再貸款這樣的低成本資金，再考慮到運(yùn)營(yíng)等成本，平衡收支也并不是一件簡(jiǎn)單的事情。

??目前來(lái)看，政府收儲(chǔ)模式很難大規(guī)模鋪開，大概率只會(huì)在高庫(kù)存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地，去庫(kù)存效果也難以企及當(dāng)年棚改貨幣化。

??“5·17”新政后，核心一二線城市相繼下調(diào)首付比例和貸款利率，疊加上海、廣州、深圳一線城市加碼寬松政策的推動(dòng)，市場(chǎng)活躍度提升明顯，西安、長(zhǎng)沙、武漢等核心城市5月新房成交環(huán)比增長(zhǎng)20%。

??受此影響，5月重點(diǎn)30個(gè)城市庫(kù)存總量微降。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，5月30城庫(kù)存面積為23884萬(wàn)平方米，環(huán)比微降0.6%。30城中，庫(kù)存總量環(huán)比下降的城市有19個(gè)，另有6個(gè)城市環(huán)比持平，同比來(lái)看，有17個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模較去年同期下降，降幅最大的是鄭州，降幅達(dá)到15%。

??從消化周期來(lái)看，只有徐州、鄭州、西安3個(gè)城市庫(kù)存消化周期環(huán)比有所縮短，降幅均在4%以內(nèi)，另外昆明環(huán)比持平。重點(diǎn)30個(gè)城市庫(kù)存消化周期均高于去年同期。

??從絕對(duì)量來(lái)看，消化周期超過18個(gè)月警戒線的城市有22個(gè)，較4月減少3個(gè)。

??重點(diǎn)城市仍然面臨較大的庫(kù)存壓力。

??總的來(lái)看，政府收儲(chǔ)模式是房地產(chǎn)清理庫(kù)存計(jì)劃的重要舉措。作為去庫(kù)存的一種嘗試和探索，政府收儲(chǔ)模式一定程度上能夠緩解高庫(kù)存城市和區(qū)域的去化壓力。現(xiàn)實(shí)情況是，這一模式很難大規(guī)模鋪開，具體政策如何落地以及落地效果如何，都需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)觀察。

??對(duì)比上一輪棚改貨幣化，“以購(gòu)代建”的政府收儲(chǔ)模式很難達(dá)到彼時(shí)的效果。目前去庫(kù)存已進(jìn)入新階段，需要通過刺激需求、平衡供應(yīng)等多項(xiàng)舉措推進(jìn)樓市去庫(kù)存，隨著樓市筑底修復(fù)，將帶動(dòng)行業(yè)庫(kù)存回歸新的平衡點(diǎn)。