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??5月28日，上海完成了2024年第二批次土拍，掛牌的4幅涉宅地塊完成出讓，總建面24.27萬平方米，成交總金額約99.84億元。

??此次上海土拍是5月27日新“滬九條”后的首場(chǎng)土拍，4幅地塊中有2幅封頂，1幅溢價(jià)、1幅底價(jià)，平均溢價(jià)率6.8%，較第一批次第二輪有所提升，但仍低于第一批次第一輪。這幾幅地塊的成交與當(dāng)前市場(chǎng)上的分化行情基本一致，熱點(diǎn)地塊與非熱點(diǎn)地塊熱度差距明顯。

??在上海出臺(tái)的新“滬九條”中明確提出，要優(yōu)化土地和住房供應(yīng)，完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求，支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡。

??我們認(rèn)為，相對(duì)個(gè)別區(qū)域、個(gè)別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業(yè)整體的供求平衡。

??5月28日，是上海新“滬九條”執(zhí)行的首日，也是上海2024年第二批次集中土拍。從結(jié)果來看，第二批次4幅地塊全部完成出讓，但各地塊熱度不一，其中有2幅地塊觸頂，1幅地塊溢價(jià)，1幅地塊底價(jià)成交。單日成交99.84億元，總建面24.27萬平方米。

??4幅地塊中熱度最高的為浦東上鋼地塊，參拍房企/聯(lián)合體多達(dá)8家，分別為上海城建、北京城建、綠城、象嶼、中海、招商、保利&上海建工、中鐵置業(yè)。

??最終，經(jīng)過18輪競(jìng)拍，地塊已達(dá)最高限價(jià)，之后通過高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)、公租房比例競(jìng)報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)，競(jìng)買人均接受7%公租房比例上限指標(biāo)，之后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，中鐵置業(yè)成為“幸運(yùn)兒”，以13.24億元競(jìng)得該地，溢價(jià)率10%，成交樓面價(jià)53042元/平方米。

??該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)100000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/平方米，按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算，盈利空間比較充裕。

??地塊位于浦東世博板塊，內(nèi)中環(huán)，距離世博文化公園直線約500米，目前板塊內(nèi)可售新房見底，本地塊將一定程度上填補(bǔ)這一空白，預(yù)計(jì)銷售難度不會(huì)太大。

??此外，閔行梅隴地塊熱度也頗高，吸引中海、綠城、金茂&首開&北京城建、安高&安聯(lián)4家房企/聯(lián)合體報(bào)名參拍。

??經(jīng)過45輪報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，之后僅安高&安聯(lián)、中海2位競(jìng)買人進(jìn)入高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，2家均接受綠色建筑及超低能耗建筑上限指標(biāo)，但公租房比例無人競(jìng)報(bào)，即該地塊仍將維持5%公租房比例，最終安高&安聯(lián)搖中該地塊，成交總價(jià)54.64億元，溢價(jià)率10%，成交樓板價(jià)48407元/平方米。

??該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)76000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/平方米，按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測(cè)算，盈利空間不是十分充裕，周邊內(nèi)新房朗拾花語在售，聯(lián)動(dòng)價(jià)75000元/平方米，最新房源取證均價(jià)76888元/平方米，東北側(cè)是已經(jīng)售罄的越秀仁恒天樾園和。

??從整體市場(chǎng)熱度來看，上海2024年第二批次土拍平均溢價(jià)率6.8%，較第一批次第二輪有所提升，但仍低于第一批次第一輪。這主要受地塊土地質(zhì)量及市場(chǎng)雙重影響。

??2024年3月14、15日上海進(jìn)行第一批次首輪集中土拍，供地質(zhì)量明顯較高，不僅有靜安中興路這樣的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點(diǎn)板塊地塊，除寶山顧村地塊5.56%溢價(jià)成交外，其余4宗地塊均搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高，高達(dá)9.07%。

??上海完成2024年一批次第一輪土拍的當(dāng)天，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊，集中在靜安、普陀、閔行、浦東、嘉定和奉賢等多個(gè)地區(qū)，各區(qū)域均有1宗，既有靜安中興路內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺地塊，又有閔行浦錦地塊這樣的熱門地塊。由于“小陽春”行情缺席，土拍熱度較一批次首輪有所下降，整體溢價(jià)率僅有5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??此次上海2024年第二批次土拍是5月27日新“滬九條”后的首場(chǎng)土拍，平均溢價(jià)率6.8%，較一批次第二輪上升了1個(gè)百分點(diǎn)，但仍不及2024年一批次第一輪，同樣也不及2023年第四批次最后一輪。

??究其原因，一方面是因?yàn)?幅地塊中僅浦東上鋼地塊盈利空間較高，另外一方面是因?yàn)檫@些地塊掛牌時(shí)間為4月25日，早于政策密集出臺(tái)期，政策利好對(duì)市場(chǎng)的影響尚需傳導(dǎo)過程。

??從拿地企業(yè)來看，4幅地塊均被國央企拿下。

??值得一提的是，此次進(jìn)入上海的北京城建地產(chǎn)是上海土拍市場(chǎng)的新面孔，隸屬于北京國資委，此次共報(bào)名參拍了3宗地塊，可見進(jìn)入上海的決心之大。

??最終，楊浦長海地塊被北京城建成功拿下，成交價(jià)4.98億，溢價(jià)率3.1%，容積率1.5，該地塊吸引了3家房企報(bào)名參拍，分別為保利、中糧、北京城建，預(yù)計(jì)會(huì)打造洋房產(chǎn)品，只有100套左右的體量。

??該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)107000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米。地塊南側(cè)楊浦城投悅江灣均價(jià)99000元/平方米，已于今年1月18日開盤，去化情況不及預(yù)期。同時(shí)今年3月越秀7.5億搖號(hào)競(jìng)得周邊1宗商住地，成交樓面價(jià)43941元/平方米，溢價(jià)率9.58%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)92000元/平方米。

??由此可見，未來拿下楊浦長海地塊的北京城建或?qū)⒚媾R區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。

??新“滬九條”明確提出，要優(yōu)化土地和住房供應(yīng)，完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求。

??3月15日上海土地市場(chǎng)網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊時(shí)，其中的中小套型標(biāo)準(zhǔn)就已發(fā)生變化。上海此前“中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”為“多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。”當(dāng)時(shí)該標(biāo)準(zhǔn)被統(tǒng)一調(diào)整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”。同時(shí)還調(diào)整了中小戶型的比例，突破了“7090”的限制。

??我們相信未來隨著差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求的進(jìn)一步落實(shí)，未來上海市場(chǎng)上也將出現(xiàn)不同面積、不同價(jià)位等各不相同的好房子，這能夠在一定程度上鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)更好的產(chǎn)品，滿足各類改善購房需求。

??同時(shí)，我們也需要注意，在當(dāng)前整體新房去化能力有限的情況下，企業(yè)更加關(guān)注出讓地塊的去化預(yù)期和盈利空間，拿地更為謹(jǐn)慎，建議各城市在供地選擇上應(yīng)當(dāng)更加精確。

??我們相信，隨著新“滬九條”政策利好的進(jìn)一步發(fā)酵，上海市場(chǎng)的活躍度也將得到有效提升。