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??“從歷史經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)，我們才能避免重蹈覆轍。”中原集團(tuán)創(chuàng)辦人、中原集團(tuán)主席施永青表示。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1~11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大壓力。

??面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，施永青表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)需要新發(fā)展思路。

??他認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入存量房時(shí)代，政府、企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加重視存量房的使用價(jià)值，并確保新建投資的有效收益，以達(dá)到市場(chǎng)供求平衡。他也建議國家應(yīng)實(shí)施金融化債策略，以穩(wěn)定實(shí)體企業(yè)，提升民間投資信心，進(jìn)而促進(jìn)消費(fèi)與投資之間的良性循環(huán)。

??同時(shí)，他認(rèn)為在找到替代產(chǎn)業(yè)之前不能輕易打破地方政府原有的收入模式，需要建立一套新的財(cái)政收入體系、稅務(wù)分配模式，只有這樣，才能在確保財(cái)政收入穩(wěn)定的同時(shí)，避免重回依賴賣地填補(bǔ)財(cái)政收入的舊路。

??“未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有像過去那樣的繁榮了，我們都需要對(duì)發(fā)展模式進(jìn)行重新評(píng)估，對(duì)經(jīng)營模式進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)。”施永青表示。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出在2024年要積極穩(wěn)妥地化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，同時(shí)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。您對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的這些目標(biāo)和措施如何看？

??施永青：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，未來如何處理房地產(chǎn)問題將對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性產(chǎn)生重大影響。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)面臨的關(guān)鍵問題是過度開發(fā)，建造的房屋數(shù)量超出了實(shí)際人口需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因此，必須采取措施減緩建設(shè)速度，合理利用存量房產(chǎn)資源。這也是“房住不炒”的核心，即要發(fā)揮房產(chǎn)的使用價(jià)值，而非僅僅依賴其交換價(jià)值。

??如果房屋建成后無人使用，使用價(jià)值便無法實(shí)現(xiàn)，大量資金投入到不能帶來流動(dòng)性和收益的項(xiàng)目中，未能產(chǎn)生合理的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致資金被困。此外，未使用房產(chǎn)的后期運(yùn)營、維護(hù)和管理還需耗費(fèi)巨額成本。

??因此，我建議應(yīng)重視發(fā)揮存量房的使用價(jià)值，增量房要有效投資。然而，目前的執(zhí)行層面仍過于關(guān)注庫存量，即交換價(jià)值，而未足夠關(guān)注使用價(jià)值。

??另外，對(duì)于保交樓建設(shè)方面，我建議以低價(jià)回購未充分利用的存量房屋，用以替代新建房屋交付。例如，如果一個(gè)保交樓項(xiàng)目?jī)H售出20%房屋，卻需要繼續(xù)完成80%的房屋來保證完全交付，那么這80%的房屋建好后若無人居住，便會(huì)造成資源的重復(fù)浪費(fèi)，這也讓我更擔(dān)憂會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)過度開發(fā)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：在房地產(chǎn)領(lǐng)域，您認(rèn)為應(yīng)如何理解中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中提出的“先立后破”的含義？

??施永青：我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)，根源在于地方政府對(duì)土地出讓的依賴，將房地產(chǎn)作為地方財(cái)政收入的主要來源,這種做法導(dǎo)致了一系列問題，包括“房住不炒”實(shí)施過程中，地方政府在土地審批時(shí)難以擺脫財(cái)政利益的考量。同時(shí)，通過融資平臺(tái)向開發(fā)商提供資金支持，卻又限制銀行貸款給購房者，這樣的政策相互沖突可能引發(fā)所謂的“合成謬誤”。

??從歷史經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)，我們才能避免重蹈覆轍，即便我從事房地產(chǎn)行業(yè)，我也堅(jiān)信中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不應(yīng)過度依賴房地產(chǎn)。然而，在找到替代產(chǎn)業(yè)之前，也不能輕易打破地方政府原有的發(fā)展模式，我們需要建立一套新的財(cái)政收入體系、稅務(wù)分配模式，確保財(cái)政收入穩(wěn)定的同時(shí)才能調(diào)整房地產(chǎn)，以避免重回依賴賣地填補(bǔ)財(cái)政收入的舊路。這是我對(duì)“先立后破”的理解。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場(chǎng)低迷和融資難題的雙重挑戰(zhàn)，這兩個(gè)問題已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的障礙。對(duì)此，您有什么發(fā)展建議？

??施永青：在這種情況下，現(xiàn)行的限購限貸政策應(yīng)當(dāng)再進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)對(duì)資金的需求迫切，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)更多的資金流入行業(yè)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。特別是對(duì)于那些出險(xiǎn)房企，它們需要人才和資金的支持才能恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。從全社會(huì)利益出發(fā)，我認(rèn)為需要國家層面的介入，否則商業(yè)機(jī)構(gòu)出于自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，將不可避免地回避合作。

??以美國次貸危機(jī)為例，國家層面的干預(yù)是解決問題的關(guān)鍵，美聯(lián)儲(chǔ)通過量化寬松政策應(yīng)對(duì)處理了危機(jī)。盡管我國目前不采取大水漫灌的貨幣寬松政策，但我們?nèi)孕柰ㄟ^具體的財(cái)政、行政等手段迅速行動(dòng)，阻止債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，并制定切實(shí)可行的解決方案，以打通經(jīng)濟(jì)梗阻，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

??此外，我認(rèn)為必須充分利用民間資金。經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開資金支持，當(dāng)前民間投資信心不足，而強(qiáng)信心需要穩(wěn)定投資收益預(yù)期。特殊期內(nèi)，可以考慮設(shè)立專門的房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)保基金，通過在房?jī)r(jià)下跌時(shí)給市場(chǎng)紓困、并購重組房企，以高收益來吸引民間社會(huì)資本的參與。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)前，對(duì)于我國一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，您認(rèn)為國家應(yīng)該采取措施進(jìn)行干預(yù)，類似于2008年美國金融危機(jī)時(shí)政府的做法，但這方式是否會(huì)產(chǎn)生“政府在宏觀調(diào)控中的道德風(fēng)險(xiǎn)”方面的爭(zhēng)論？

??施永青：2008年美國金融危機(jī)期間，關(guān)于政府是否應(yīng)支持企業(yè)的討論頗為熱烈，并產(chǎn)生了關(guān)于“道德風(fēng)險(xiǎn)”的討論。當(dāng)時(shí)的情況是，政府介入救助的目的是為了保護(hù)企業(yè)本身，而非僅僅是為了救助企業(yè)老板，原有的投資者應(yīng)當(dāng)為其投資決策和經(jīng)營活動(dòng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和代價(jià)。此外，那些通過不正當(dāng)手段獲取的資金需要被追回。在美國上一次金融海嘯中，政府采取了購買企業(yè)債券和股票的措施，以幫助企業(yè)繼續(xù)運(yùn)作。

??因此，立即進(jìn)行債務(wù)重整是解決問題的關(guān)鍵。如果不迅速行動(dòng)，企業(yè)的價(jià)值將會(huì)持續(xù)消散，一旦消散，就難以恢復(fù)；公司的運(yùn)作也需要團(tuán)隊(duì)的長(zhǎng)期磨合，一旦散架，公司的價(jià)值也將不復(fù)存在。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中原集團(tuán)2023年發(fā)展如何？

??施永青：2023年，我們面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，很多業(yè)務(wù)停滯或難以回收費(fèi)用，導(dǎo)致有些團(tuán)隊(duì)不得不縮減規(guī)模。特別是隨著內(nèi)地一些大型品牌崛起，它們具有很強(qiáng)的市場(chǎng)壟斷性，導(dǎo)致生存空間變得非常狹窄，我們只能在這樣的環(huán)境中盡力而為。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：王石認(rèn)為本輪房地產(chǎn)周期需要3到5年才能實(shí)現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)好。您對(duì)此有何看法？您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇周期會(huì)是多久？

??施永青：歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大周期通常伴隨著較長(zhǎng)時(shí)間的上漲和較短時(shí)間的下跌。過去房地產(chǎn)調(diào)整周期中，市場(chǎng)可能在三到五年內(nèi)經(jīng)歷一次下跌，跌幅通常在30%到50%間；然而這些下跌期往往是市場(chǎng)調(diào)整的一部分，會(huì)為經(jīng)濟(jì)的再持續(xù)增長(zhǎng)提供支撐。

??但在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能是在8年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這將是一個(gè)漸進(jìn)的過程，旨在避免對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成過大沖擊。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：有什么話想對(duì)同行說。

??施永青：我們都將需要對(duì)規(guī)模進(jìn)行重新評(píng)估，對(duì)經(jīng)營模式進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)。