市場CRIC研究中心 2024-01-02 08:47:25 來源：丁祖昱評樓市
??2023年12月，市場新房供應略顯乏力，成交小幅“翹尾”：重點30城供應環比微降5%，成交環比上升10%。絕對量規模尚不及上一輪脈沖型復蘇的高點10月，同比下降21%，全年累計同比轉負，延續筑底行情。
??企業層面，TOP100房企實現銷售操盤金額4512.9億元，環比增長15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年內高位。累計業績同比降低16.5%，累計業績降幅繼續擴大。具體來看，近七成百強房企累計業績同比降低，百強房企格局分化持續、央國企銷售表現顯著好于混合所有制房企和民營房企。
??2023年12月，TOP100房企實現銷售操盤金額4512.9億元，環比增長15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年內高位。累計業績來看，百強房企1-12月實現銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計業績降幅繼續擴大。
??整體來看，2023年中國房地產市場繼續承壓，整體仍處在低位調整期。特別是下半年以來市場基本處于低位運行，預期支撐不足、企業推盤積極性降低。雖然年底各大房企加大供貨量和營銷力度，但樓市復蘇動能不足、銷售端也未有明顯起色。
??2023年，百強房企銷售門檻值繼續下移，且各梯隊門檻均降到近年最低。從不同梯隊房企銷售門檻值的變化來看，TOP10房企保持了較高的發展韌性，銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599億元和379.4億元。TOP50門檻降低20.9%至234.8億元，TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。此外，2023年僅16家規模房企全口徑規模超過千億，千億房企數量進一步減少。
??2023年以來，在行業深度調整之下、百強房企格局分化持續，央國企銷售表現顯著好于混合所有制房企和民營房企。具體來看，2023年百強累計業績同比降低的企業數量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%,民營房企占27家。
??值得注意的是，市場調整之下，部分房企展現出較強韌性和修復能力，積極把握市場窗口機會，推進銷售去化，如中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產、華發股份、越秀地產、保利置業、大華集團等銷售均實現了正增長，其中聯發集團、國貿地產、象嶼地產等多家地方國企的增幅均在20%以上。
??當前行業仍處在風險出清期，雖然近期政策面不斷優化、釋放利好，監管層支持房地產企業合理融資需求、提振市場信心。但購買者信心和行業預期的修復尚需時日，預計銷售低迷態勢短期內難以扭轉，企業銷售去化及回款還將持續承壓。
??進入2024年，經營環境仍充滿不確定性，房企需采取積極對策，適應新變化、促進銷售去化，保證流動性安全。一方面，要積極抓住融資機會、拓展融資渠道，保持現金流穩定，向市場傳遞積極信號、增強品牌信心。另一方面，積極把握市場窗口機會，挖掘不同城市、不同需求的結構性機會，做好營銷推廣、提升貨值變現能力。
??特別對于出險房企來說，債務展期、重組以及保交樓仍是重中之重，填補資金缺口直接關系到企業存續，積極營銷去庫存、加快現金回籠是當務之急。同時也要積極尋求政府或金融機構支持紓困落地，通過內外合力推動企業恢復。總體來說，房地產市場仍是機會與挑戰并存，目前挑戰是擺在房企面前的“第一問題”，只有熬過去才能“柳暗花明”。
??12月新房供應略顯乏力，成交小幅“翹尾”：重點30城供應環比微降5%，成交環比上升10%，絕對量規模尚不及上一輪脈沖型復蘇的高點10月，同比下降21%，全年累計同比轉負，延續筑底行情。
??分能級來看，一線城市年末集中放量，12月成交環比上升21%，同比下降10%，全年累計同比微降2%。僅廣州一城12月保持同環比齊增，全年累計同比維持正增，延續弱復蘇走勢。深圳11月末發布寬松新政，政策效果遞減，12月成交環比小幅微增，同比持降，2023年成交基本與去年持平。北京、上海月中有降首付、降利率、調整普宅標準等利好新政出臺，短期內對市場提振效果顯著，據CRIC監測，北京新政落地后至今，新房成交套數較12月前14日增幅走闊，上海不少項目整體日均來訪較前期有50%以上的增長。但是縱觀全年，京滬累計同比分別下降3%和10%，規模高位微降。
??二三線城市12月成交環比增長8%，累計同比微降2%。環比來看，多數城市保持增勢，同比跌多漲少。從全年各城市成交表現來看，大體可以分為以下幾類：一是成都、西安、杭州熱點恒熱，主要是受到新政持續發酵+優質供應集中入市帶動剛改和高改需求集中入市。二是鄭州、天津加速以價換量，今年延續弱復蘇行情，整體成交規模較去年漲幅均在2成以上。三是蘇州、寧波、濟南、青島等僅改善尚能走量，中心城區改善項目去化明顯優于外圍剛需，成交穩步回調。四是福州、嘉興、徐州、無錫、常州等成交尚在探底，需求透支嚴重，房價一降再降，仍需以時間換空間。
??預判下月，2024年1月迎來春節前淡季，房企推盤積極性不會太高，供求預期走低，環比持降，考量到2023年1月基數較低，整體同比持平或微降。短期來看，熱點城市和熱點項目數量仍將下滑：首先，核心一二線城市諸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影響，市場尚能“保溫”，整體市場熱度在各能級城市中居前。其次，以價換量剛需驅動型城市諸如鄭州、天津、武漢等或將延續弱復蘇走勢，購房自住需求小幅修復。而對于廣大內陸缺乏人口優勢、經濟基礎的三四線城市，需求透支嚴重，還將面臨較長時間的低位盤整期。
??附：《2023年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜
2024年房地產關鍵詞展望
2023-12-28不忘初心，砥礪前行。12月百城房貸利率繼續走低
2023-12-27全年房貸降息為購房者節省約185億元。年內超20城推進房產“以舊換新”
2023-12-25落地效果分化。京滬樓市新政一周，市場表現如何？
2023-12-21新政落地，市場活躍度有所提升。河北：統籌化解房地產、地方債務等風險
2023-12-21大力實施城市更新行動，加快推進“三大工程”，支持社會資本參與新型基礎設施等領域建設。2023年十一月房地產大事件盤點
2023-12-20回顧，是為了更好的前行！發改委：做好政策預研儲備，為應對各類風險挑戰備足政策工具
2023-12-20有條件、有能力完成全年經濟社會發展主要預期目標。北京將分用途明確商品住宅土地出讓價款
2023-12-20進一步優化營商環境，加強精細化管理，提高信息透明度。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
