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??中國一線城市深圳又拋出重要樓市政策，以緩解低迷的交易。

??11月22日，深圳市政府宣布，自11月23日起二套住房最低首付款比例將統一調整至40%。同時，對普通住房標準也進行調整。

??根據深圳市此前規定，二套住房首付比例為普通住房70%，非普通住房則為80%，此次新政則統一調整為40%，新政策的實施預計將顯著降低購房者資金門檻。

??在普通住房認定標準調整方面，將有效降低144平方米以下高總價新房的交易稅費，減少交易成本。按照新政，普通住房的標準將調整為住宅小區建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。

??此前，深圳普通住房認定標準為容積率1.0以上（含），套內面積120平方米以下（含本數）或者建筑面積144平方米以下（含本數），實際成交總價低于750萬元（含本數）。

??“這既降低了交易成本，也降低了門檻。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析此政策時表示，降低二套房首付比例主要是降低購房門檻；此外，由于普通住房標準一直沒有調整，此前很多住房交易被豪宅化，調整普通住房標準在民間呼吁已久，這次調整能夠釋放一部分改善型需求，促進住房交易。

??深圳此舉是對當前樓市低迷狀況的積極回應。

??自2021年5月起，深圳二手房市場價格持續下行，新房和二手房成交量始終在歷史低位徘徊，市場對未來的預期也較為悲觀，已經形成了下跌預期和實際下跌的循環。

??實際上，過去一年，深圳一二手房市場一直未見明顯回暖跡象，即便在今年8月末實行了“認房不認貸”、9月下調房貸利率等利好政策下，市場反應依舊平淡。

??據樂有家研究院統計數據，今年4月以來深圳二手房成交價均處于下跌狀態，7月~10月間，除了9月止跌外，每月都有超6成房源以低于參考價成交。10月份，深圳二手住宅成交價環比下跌2%，有超7成低于政府參考價售出，市場議價空間加大。

??成交量方面，根據深圳市房地產中介協會統計，10月深圳二手房錄得3717套，環比增長15.8%，同比增長63.7%，盡管有復蘇態勢，但不及今年3月“小陽春”時期，距離二手房月成交5000套“榮枯線”也尚有一定距離。此外，截至11月13日，深圳市在售二手房源近58197套，庫存量創新高。

??新房方面，在政策效應持續發酵下，成交有所上升，但仍處于低位。據樂有家研究院統計數據顯示，10月深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米，庫存量仍維持在高位，近500萬平方米，去化周期上升至18.5個月。

??不過，盡管市場認為新政降低了購房門檻，大幅減輕了購房者財務壓力，但也有部分潛在買家表示，對市場的長期走勢仍持觀望態度。

??“此次政策力度小，獲利人群確實不多。”深圳一房產中介機構負責人認為，置換房產通常需要先出售現有房產再購買新房，這一情況下購房者只需支付3成首付，因此新政主要對一小部分人群有利。

??上述房產中介機構人士還表示，在某些情況下，如果再次購買的房產是二手房，甚至一成首付就能實現購買，“當前樓市再次出現了‘高評高貸’現象。”

??“高評高貸”即房產評估價高于實際成交價，購房者將較高的評估價虛報為成交價，可以從銀行貸到更多資金，從而實現“零首付”或“負首付”。

??有深圳本土房企高層人士也認為，新政對于修復市場信心力度有限。

??李宇嘉認為，需求端政策的推出可以釋放一部分被政策擠壓的需求，卻實很難對當前疲弱的需求形成帶動作用，“目前樓市的主要問題是，高房價供給與大多數中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”

??對深圳樓市來講，除了上述矛盾外，更重要的是普遍的對房價和樓市前景預期的不樂觀。李宇嘉補充解釋，支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價的預期，以及大量的資金涌入。當外部環境不具備以后，樓市面臨著一定的下墜壓力。“深圳的人口結構是少量的高收入人群、少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的結構特點，導致深圳‘腰部’比較弱。”

??在深圳調整政策的背景下，業界也高度關注其他一線城市是否會跟進調整。多位分析人士普遍預計，北京、上海將視市場變化適時推出相應的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。