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??自我國公募RETIs2020年首批發(fā)行以來，就廣受社會關注。產(chǎn)業(yè)園公募REITs因底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，深受投資人認可，是公募REITs中比較受青睞的投資標的。

??然而今年以來，一直火熱的產(chǎn)業(yè)園REITs畫風突然轉變，開始呈下跌趨勢。隨著經(jīng)濟整體下行、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源日益稀缺、招商競賽日趨白熱化，產(chǎn)業(yè)園REITs也迎來了挑戰(zhàn)。

??據(jù)悉，中證REITs指數(shù)跌幅超過17%，而產(chǎn)業(yè)園因為出租率和收入的下行，基本面惡化更加明顯，業(yè)績下滑更加顯著。

??目前，已發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園REITs大多依靠國企背景，民營園區(qū)REITs尚未入場，園區(qū)REITs的爭議不斷，未來發(fā)展該何去何從？

??產(chǎn)業(yè)園REITs是我國基礎設施公募REITs市場上的重要組成部分，自國家發(fā)改委2020年7月發(fā)布《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs已走過三年。

??截止目前，市場上已發(fā)行29支公募REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為954.52億元，平均規(guī)模32.91億元。而產(chǎn)業(yè)園REITs規(guī)模適中，平均規(guī)模低于交通基礎設施REITs，高于保障性租賃住房REITs。東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT規(guī)模最大，約為34.92億元；國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT規(guī)模最小，約為8.24億元。

??從上市時間看，有12支于2021年上市，12支于2022年上市，4支于2023年上市，1支已發(fā)行但尚未上市；

??從交易場所看，有22支在上交所交易，其余在深交所完成交易；

??從產(chǎn)品的底層資產(chǎn)看，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、清潔能源和高速公路六種，其中前三類為產(chǎn)權類REITs，后三類為特許經(jīng)營權REITs。

??其中，產(chǎn)業(yè)園REITs占31%，共計9支，是REITs市場較為重要的一環(huán)。其具備持續(xù)的經(jīng)營收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且抗通脹又能高比例分紅，因此深受投資者青睞。

??盤點一下已發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園REITs，大致具備以下三個特征：

??（1）政府主導性強，園區(qū)多通過政府主導的方式開發(fā)運營，由地方政府設立產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會指導園區(qū)管理。其中背后的主要原因是產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)行的要求高，門檻高，滿足條件的園區(qū)較少，且大多背靠國企。

??（2）占據(jù)核心城市的核心區(qū)位，園區(qū)位于一線或新一線城市，交通條件優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟、配套設施健全，且大多涉及國家級高新區(qū)、國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、中國沿海經(jīng)濟開放區(qū)、自由貿(mào)易試驗區(qū)等國家重點建設區(qū)域。

??（3）歷史收入穩(wěn)定，REITs對園區(qū)的收入穩(wěn)定性有著很高的要求，當前發(fā)行的園區(qū)產(chǎn)品的收入構成以租賃業(yè)務收入為主，另有小比例的物業(yè)管理費和車位管理費收入。疫情期間雖有租金減免，但整體租金市場化水平較高，出租率均維持在較高水平，因此疫情對園區(qū)REITs的沖擊力在可控范圍內(nèi)。

??如此優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，在2023年卻畫風突變，市場對REITs項目估值重新定價，疊加流動性匱乏的市場環(huán)境，恐慌情緒迅速蔓延至所有公募REITs產(chǎn)品，引發(fā)機構間止損踩踏。

??截至2023年6月末，28只公募REITs累計收益率均為負值，平均下跌12.44%，其中有10只產(chǎn)品跌破發(fā)行價。

??而產(chǎn)業(yè)園因為出租率和收入的下行，基本面惡化更加明顯，業(yè)績下滑更加顯著。自去年年底以來，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs都在期內(nèi)出現(xiàn)了重要租戶退租的情況，較大面積的租戶提前退租和到期不續(xù)約嚴重影響了未來的現(xiàn)金流狀況，且目前市場形勢下，招租情況難以在短期改善，預期修復仍需時日。

??建信中關村REIT、華安張江REIT、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT等出租率自2023年年初以來，都有一定程度下降，其中，建信中關村REIT跌幅最大。

??據(jù)建信中關村REIT季報披露，2022年一季度，寫字樓租戶69家，出租率為96.15%。到2023年一季度，出租率跌為68.47%；到了Q3，出租形勢進一步惡化。

??建信中關村REIT在2021年11月正式推出，剛發(fā)售一天就獲得超過90億元資金認購，遠超28.8億元的募資資金總額。建信中關村REIT認購價為3.2元/份。2021年12月17日，建信中關村REIT（508099）正式在上交所上市，當天開盤即漲停，報收4.16元/份，比發(fā)行價上漲30%。而截至2023年10月31日， 建信中關村REIT報收2.66元，認購價為2.74元，跌幅3.24%；這一價格不僅比建信中關村REIT的發(fā)行價低了16.8%，也創(chuàng)下上市以來的最低點。

??建信中關村REIT業(yè)績下跌的核心原因主要是客戶退租和市場低迷。其三季度退租客戶共5家，合計10780.99平米，占總體可租面積的8.48%。

??此外，受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整影響，頭部企業(yè)擴張趨勢放緩，中小企業(yè)經(jīng)營狀況不及預期，多重因素導致租戶提前退租，如軟通動力、北京達佳互聯(lián)（快手旗下，租賃面積占比16.4%，合同租金占比17.62%，該公司原本應該在2023年下半年才租約到期，卻因為快手的大幅裁員和壓縮業(yè)務，在2022年7月底提前退租）。

??此外，目前該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園市場處于階段性調(diào)整時期，空置率上升至20%左右。但在北京需求端主要面向低租金和市場新供給增加時，建信中關村仍維持高租金水平（平均租金5.6-5.8元/㎡/天，周邊項目租金4.6-4.8元/㎡/天），并未降價，那么其出租率僅有60%左右，也在意料之中。

??從建信中關村REIT的市場表現(xiàn)可見一斑，大面積的退租導致園區(qū)空置率上升，從而影響REIT收益。市場不景氣，退租成為了園區(qū)REITs暴跌的導火線。

??值得一提的是，對出租率造成巨大影響的大部分都是大客戶。華安張江REIT三季度出租率斷崖下跌，主要就是因為張潤大廈大租戶哲庫科技于2023年7月 31日提前退租，導致張潤大廈項目的出租率有所下降。資料顯示，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為1.93萬平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

??這也從側面反映出園區(qū)對大客戶的依賴度較高。大客戶能租用的面積段較大，可以幫園區(qū)解決很大一部分租售壓力。然而，過度依賴大客戶現(xiàn)在成為了極大的風險。因為一旦大客戶退租，就會出現(xiàn)大面積的空置，從而導致出租率的暴跌。

??北京、上海兩個旗幟性的標桿案例均出現(xiàn)同類問題，市場開始懷疑產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs在這輪經(jīng)濟下行周期是否會出現(xiàn)“退租常態(tài)化”。

??當前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs還處于起步階段，而先行者則是政府背景的有資質(zhì)的園區(qū)。看似在中央、地方政府信用擔保、產(chǎn)業(yè)政策驅(qū)動下萬無一失，但高層人士變動、產(chǎn)業(yè)梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個尚處于成長期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最后一根稻草。

??畢竟這些受產(chǎn)業(yè)招商政策影響極大、高度依賴龍頭客戶但管理服務水平遠低于甲級寫字樓的物業(yè)，一旦遇到行業(yè)波動，再疊加整體市場低迷，寫字樓和園區(qū)相互開始降價搶客，客戶的忠誠度很難保證。

??在園區(qū)REITs中，研發(fā)型園區(qū)主要客戶是智力密集型人才，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的粘性很小。在政策補貼下選擇入駐該園區(qū)，但是一旦提租或政府停補，租戶退租的代價很小，因為它最多可能也就投入了一些裝修成本。此時如果還有很多核心區(qū)的寫字樓和周邊競品園區(qū)可選的話，園區(qū)的競爭力會直線下降。

??另一個客觀因素是，在當前經(jīng)濟形勢下，許多互聯(lián)網(wǎng)、軟件信息類企業(yè)自身難保，已經(jīng)無力繼續(xù)在園區(qū)中續(xù)租，所以只好選擇退租。

??相比之下，工業(yè)生產(chǎn)型園區(qū)反而更加穩(wěn)定，因為其抗風險性更強。客戶在入駐后會投入大量資金購買和投放生產(chǎn)設備，搬遷成本較高。

??其實，租戶、商戶和用戶是否愿意為園區(qū)持續(xù)買單，離不開一只成熟而穩(wěn)定的運營團隊。對園區(qū)資產(chǎn)來說，剔除宏觀因素造成的短期影響外，衡量其優(yōu)劣除了取決于硬件水平的高低，“軟件”的更新升級也很重要。

??尤其是專業(yè)的運營團隊更是會起到至關重要的作用。一個園區(qū)，運營得越好，入駐的產(chǎn)業(yè)能級越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。這也對在發(fā)REITs路上的園區(qū)經(jīng)營方的資管、招商和運營能力提出了更高要求。

??當前情況下，民營園區(qū)REITs也在蠢蠢欲動，積極申報REITs項目。

??未來，隨著公募REITs市場不斷發(fā)展壯大、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關衍生品的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園REITs依然會有眾多后繼者，市場也會有所改善。