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??以“朋友”為主題的媒體交流會，萬科已堅持做了多年。10月20日，萬科年度媒體交流會如期舉行。

??交流會延續了以往的風格，萬科集團聯席總裁、開發經營本部首席合伙人、首席執行官張海打頭陣，率先分享了萬科基于地產業務觀察出的行業新趨勢、新變化，隨后萬物云、萬緯物流、泊寓等相關負責人悉數上臺，各自分享了所在業務的發展情況。

??就在大家的焦急等待中，一身黑色西裝的郁亮壓軸登場。或許深知大家的迫切，交流會直接進入提問環節。

??行業的發展是業界最關心的。

??“短期有壓力，長期有信心。”這是郁亮給出的觀點。雖然萬科是最早提出“活下去”的企業，但郁亮對于行業的未來算是堅定的樂觀派。

??他說自己在各種場合都在說服大家有信心。

??郁亮認為，目前市場情緒比較悲觀，而這種悲觀情緒可能受了一些意見的引導。

??他表示，目前市場上有兩種聲音：一種是“過剩論”，即房子太多了，不需要再蓋房子了；另一種則是“政策沒用了”。這兩個方面影響了市場情緒。

??對于“過剩論”，郁亮著墨頗多。

??首先，導致“過剩論”有兩個原因，第一個就是“我們都被平均了”。

??什么是“被平均”？郁亮以今天會議舉例，如果馬斯克來到今天的會場，那么今天會場里的人均財富是多少？可能個個都是大富翁，但實際情況不是。

??所以說，大家都被平均了。

??根據第七次人口普查調查數據顯示，中國城鎮人均居住面積為38.6平方米，這個數字也被平均了。因為城鎮居民人均居住面積約在36.5平方米，鎮上居民為42.3平方米，也就是說城市居民的居住面積被鎮上居民平均了。從城市角度來看，一二線城市人均居住面積為34.3平方米，大城市也被小城市平均了。

??第二個方面是，數字不能靜止來看。人居居住面積38.6平方米是建筑面積，如果折算成使用面積，僅僅相當于40年前日本的居住水平。

??郁亮認為，隨著中國經濟的長期發展，隨著中國老百姓生活水平提高，我們的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前糧食不夠要定量供應，后來糧食多了，就從“有沒有”過渡到“好不好”階段，之后又從粗糧到細糧，現在又回歸到自然生態有機糧食，等糧食更多之后，就會發現，糧食可以做飼料、釀酒、做酒精、做工業用品。

??“住”跟“吃”是一個道理。過去，行業都聚焦在長期居住的解決，但其實還存在短期居住需求。比如，西雙版納、西昌、海邊一些項目，大量旅居人口，這些項目百分之七八十客戶都來自外地。

??所以，隨著收入水平提高，人們對房子的需求會越來越多元化。

??對于住宅建設的需求，郁亮預計，中樞值在10億平方米到13億平方米。由此來看，現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，中樞值有較大差距。

??他認為，住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。

??談到短期市場表現時，郁亮分享了一組行業數據——8月以來，政策的發力釋放了合理的住房需求，已顯現出一定效果。9月，一二線城市成交面積環比增加13.4%，10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。

??他認為， 政策不是萬  能的，但絕不是沒用的。市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力，但不能指望政策一招解決所有問題。

??在他看來，市場短期恢復的基礎還不牢固，建議各地因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對于庫存過多的地區，暫時減少或放緩土地供應節奏，而對于過去規劃用途存在錯配的土地和房產，應考慮轉變性質去做市場更需要的產品。

??當下，行業陣痛依舊，行業相關方，無論是民營企業，還是國有企業，都感同身受。就像跑馬拉松，過程中需要新舊動能轉換，房地產行業也處在由簡單的規模發展向更高質量發展的過程中。

??進入新的發展階段，萬科也做了一些研究。

??郁亮說：“沒有成功的企業，只有發展的企業。”

??企業要順應時代變化，才能成功。落到發展策略上，萬科要和客戶、城市同步發展。

??目前，客戶對于產品的要求越來越極致，導致行業越來越內卷，向消費行業看齊。雖然對行業和企業而言很卷，但這對客戶有好處。

??談到企業的長期性，郁亮表示，企業現在應該學習如何賺小錢、賺慢錢，因為當下的房價和地價與過去完全不同。以長租公寓為例，經過近8年的努力，萬科終于盈利了。Reits讓萬科有了長期經營的業務，長租公寓和物流都在積極申請，有了Reits，萬科將完成從開發商向房地產服務經營商的轉變，并最終形成閉環。

??郁亮認為，如果企業能夠跟著客戶同步發展，未來將大有可為。盡管賺錢很艱難，但我們不去算賬，而是以好產品和好服務回報客戶。