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??2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

　　進入2023年，先后有多個部門陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。同時，優質房企及白名單企業保持融資優勢。

　　下半年，房企融資面利好政策力度持續加大，但融資仍未有全面回暖。

　　2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%；其中2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環比及同比均呈現加速下滑趨勢。

　　目前來看，整體行業融資面仍然疲軟。尤其是對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優質房企。在當前行業風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

　　一、利好政策力度持續加大 但融資仍未全面回暖

??2023年1月11日消息稱，首批改善優質房企資產負債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業、杭州濱江在列。1月31日，河南相關部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。直到目前，融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖。

　　與此同時，存量資產盤活也有新突破。2月21日中基協發布《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目。此外3月24日，國家發展改革委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，支持消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

　　下半年，房企融資面利好政策力度持續加大。7月10日人民銀行、金融監管總局發布通知，將此前《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》的適用期限延長至2024年12月31日。7月19日中共中央、國務院發布《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，圍繞民營經濟提出31條措施，包含了完善融資支持政策制度、完善市場化重整機制、鼓勵民營企業盤活存量資產回收資金等。

　　8月27日證監會消息稱，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制，房企股權融資再迎利好。8月30日人民銀行舉行金融支持民營企業發展工作推進會，其中新希望、龍湖、新城控股參會。消息稱，會上要求金融機構制定民營企業年度服務目標，加大民營企業服務方面的績效考核權重等。雖然在政策持續利好下，為市場帶來寬松預期，但具體落地效果如何，仍有待觀察。

??二、前三季度融資總量同比下降25% 境內債券融資占比97%

??2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%；其中2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環比及同比均呈現加速下滑趨勢。

　　雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從融資結構來看，2023年前三季度融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到79%，相比2022年全年占比提高了10個百分點。但是從融資量來看，2023年前三季度房企境內債權融資同比下降了9%到3737億元；同時其他融資方式的規模下降更為明顯，資產證券化同比下滑了49%至495億元，境外債權融資同比下降了72%至325億元。

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　　三、央國企發債規模占比上升至88%  行業分化現象仍然明顯

??從企業債券發行情況來看，2023年前三季度TOP10房企的發債總量為746億元，同比下降41%，降幅相對其他梯隊較大，主要在于去年同期TOP10梯隊中發債房企較多，且規模較大；

　　如中海2022年1月就發行了30億的中票，龍湖發行了28億的公司債；而萬科前兩月更是發行了80億的中票。進入2023年這類房企由于債券應發盡發，或通過管控負債規模，維持穩健運營，發債規模有所下降；但從融資成本來看，TOP10房企僅為2.93%，同比下降了0.3個點，處于各梯隊的最低位。

??從企業的性質分類來看，2023年前三季度國企、央企的發債量為2263億元，同比下滑了7%，民營企業發債量為316億元，同比大幅下降72%，從而使得國企央企的發債占總量占比較2022年的72%繼續上漲16個pct至88%，主要由于規模國企央企歷來財務較為穩健，同時具有天然的信用背景優勢，受到融資政策影響較小。

　　值得注意的是，2023年發債房企隊伍中多為“老面孔”，其中國企央企數量過半，發債位于前列的包括廈門國貿、招商蛇口及金融街等，發債規模均達百億級別；此外民企僅有碧桂園、美的置業、卓越等13家發行了新債券，可見當前融資開閘僅限于部分優質房企。

??而從成本上來看，國企央企2023年前三季度的融資成本為3.31%，而民營企業則達到5.46%，兩者之間的差距達到2.15個百分點，未來在行業集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本仍存在分化現象，更多的低息債將持續流向優質房企。

??目前來看，整體行業融資面仍然疲軟。尤其是對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優質房企；股權融資雖然大多數民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續性。

　　在境外，雖然部分優質房企通過內保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業而言境外融資環境依然處于冰封期。

　　從債務到期來看，2023年前三季度房企債券到期總規模為5783億元，而發行規模僅為2579億元，到期規模高出發行規模124%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2024年一二季度仍是到期高峰，到期規模均在1500億以上，明年上半年房企的債務壓力依然較大。

??2023年9月14日，評級機構穆迪將中國房地產行業的評級展望從穩定下調至負面，理由是雖然有政策支持，但經濟增長面臨挑戰將抑制銷售。9月21日，穆迪更是對保利、中海、華潤、萬科、綠城、金茂、越秀地產、中海宏洋、深業集團等9家房企更新了評級動態，大部分的展望由“穩定”調整為“負面”或列入負面觀察名單。

　　一方面可以看到，行業風險有擴大化的趨勢，從民企逐步轉移至央國企等穩健型企業；另一方面，具備融資優勢的優質房企評級也被下調，出險房企境遇預計更加困難。隨著融資及信用的惡化，將拖累在建工程無法完工，從而引發大眾對相關涉及樓盤延期交付或甚至爛尾的擔心，造成后續購房信心的持續降低。不利于出險房企的重組推進，此外重組成功的房企仍將面對經營難以為繼的困局。

　　此外，近期也有多家披星戴帽后被強制退市的房企。這類房企無法通過資本市場進行融資，等待的命運多為破產清算。如果房企破產清盤，項目資產大概率只能折價拍賣出售，債權人和投資者能拿回的可能更少。

------國慶策劃-----

在面對市場銷售不明朗，融資環境依舊嚴格的當下，對于房企而言，我們建議：

第一、出險房企要做好市值管理，避免“一元退市”風險。

第二、抓住近期政策利好窗口期，加強銷售促回款，加快項目去化；同時加快優質資產處置工作，促進現金回流。

第三、調整經營策略，努力降杠桿。不斷優化調整房企的資本結構、融資結構。

第四、努力降低費用成本開支，控制各項成本支出；深化組織架構調整，精簡瘦身，降本增效。完善企業的決策機制，提高防風險意識。

第五、積極化解債務問題，大力推進及落實債務重組。盡可能采取市場化的方式解決債務糾紛，在保證債權人權益同時，最大化維護企業利益。

第六、推進企業各層面引戰工作，積極與意向投資者進行接觸，并與意向投資者和合作方溝通探索各種形式合作的可能。