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??回顧不動產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的起步，克而瑞科創(chuàng)伴隨著數(shù)字化發(fā)展，打造了地產(chǎn)行業(yè)和科技行業(yè)的溝通平臺，已連續(xù)舉辦了六屆CIOC不動產(chǎn)數(shù)字化峰會，成為不動產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展的重要推動力量。作為行業(yè)的積極推動者，我們回顧6年來數(shù)字化發(fā)展的進程，希望提出有價值的行業(yè)趨勢，為不動產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化發(fā)展提供有價值的觀點。

??在AI、VR/AR、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等新技術的推進下，地產(chǎn)數(shù)字化行業(yè)發(fā)展已從信息化階段走入了數(shù)字化階段，地產(chǎn)運營線上化率較高，數(shù)字化產(chǎn)品不斷迭代，數(shù)字化已成為不動產(chǎn)開發(fā)、建設、營銷、運營的重要支撐。目前企業(yè)精細化管理、降本增效等效果明顯，為企業(yè)高層決策、一線業(yè)務賦能提供支撐。我們必須正確評估技術發(fā)展對不動產(chǎn)行業(yè)帶來的影響與益處，充分利用新技術所帶來的機遇并推動趨勢發(fā)展。為此，我們整理了不動產(chǎn)數(shù)字化轉型15大發(fā)展趨勢，展望行業(yè)前景。

??2023年，政府工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，是地產(chǎn)行業(yè)回歸產(chǎn)品本質的推進年。在多地限購政策松綁的背景下，我們認為今年是地產(chǎn)行業(yè)止跌回升的轉折點，數(shù)字化發(fā)展伴隨行業(yè)發(fā)展的提速，正在逐步緩慢上揚。通過調研和訪談行業(yè)專家，與我們的研究一致，整體上不動產(chǎn)數(shù)字化的規(guī)模是止跌回升的趨勢。

??2023年，住宅租賃市場數(shù)字化投入保持高增長，數(shù)字化賦能租賃企業(yè)在運營、獲客環(huán)節(jié)中增值，市場熱度快速上升，盡管僅有30多億的體量，但是未來增長速度較快。同樣，產(chǎn)業(yè)園數(shù)字化投入基數(shù)較大，多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，數(shù)字化保持較高增長率。另外，物業(yè)數(shù)字化由于保持較高的現(xiàn)金流收入，增速較為平穩(wěn)，商業(yè)數(shù)字化市場也增長穩(wěn)定。

??整個房企戰(zhàn)略的核心回到營銷側，這是各家房企優(yōu)先選擇的、數(shù)字化的核心工程。從調研數(shù)據(jù)來看，頭部房企在智慧營銷的自建渠道目標逐步細化，要貢獻更多的企業(yè)流量。但是數(shù)據(jù)隱私合規(guī)性、精準投放的效果，以及內容的創(chuàng)意和質量方面，成為房企智慧營銷的運營難題。房企目前在這些難題上發(fā)力，花大量的人力、物力做技術和運營商的突破。

??以房企的實際運營案例為例，越秀自建渠道的流量占比在快速提升。今年打造了電商化內容獲客平臺，并構建了總部+區(qū)域級品牌傳播矩陣。在內容創(chuàng)意方面，構建千城千面的內容運營展示，為客戶帶來豐富的購房內容種草推薦。精準投放則根據(jù)不同購房客群特點，實現(xiàn)B端品牌及營銷信息傳播與C端客戶服務的精準對接。

??客研數(shù)字化，更關注競品分析，提升數(shù)據(jù)的實效性和可信度。在行業(yè)變化的情況下，數(shù)據(jù)看板和客研決策成為管理者的高頻監(jiān)測工具。以頭部房企的客研競爭產(chǎn)品為例，華潤的報表數(shù)據(jù)從5天縮短到1天，甚至幾小時，包括競品的市場變化數(shù)據(jù)，支撐營銷決策和競爭策略。

??當然，客研數(shù)字化工作目前也存在痛點，包括數(shù)據(jù)單一、數(shù)據(jù)低頻更新、數(shù)據(jù)無效賦能，對此，我們提出了三大錨點，快速認知市場、挖掘客戶價值、引導產(chǎn)品價值和產(chǎn)品設計，將解決客研數(shù)字化痛點。

??地產(chǎn)數(shù)據(jù)化過去一直關注于降本增效，涉房數(shù)據(jù)要素的挖掘，使房企的信息化部門增加了衡量自身工作成效的機會。房企CIO們都在關注數(shù)據(jù)資產(chǎn)，到底是哪些數(shù)據(jù)呢？脫敏后的交通數(shù)據(jù)、人流數(shù)據(jù)是目前在保險、金融、應急各個場景部門都非常關注的數(shù)據(jù)價值，其次就是業(yè)務管理產(chǎn)生和沉淀的BIM數(shù)據(jù)。

??AIGC掀起了今年的數(shù)字化生成式浪潮。調研數(shù)據(jù)顯示，房企與大廠共建是一種趨勢，另外房企在營銷場景率先入局，投入效果較好。例如，萬達開展的大語言模型+萬達內容專屬訓練，為員工推出了專屬的內容創(chuàng)作方案，目的在于提高工作效率。其中，公眾號文章、文章、小紅書內容的創(chuàng)作，被證實為員工最青睞的應用，提升了營銷效能。

??地產(chǎn)行業(yè)的客戶體驗，最后都會面向C端用戶，而“DTC”成為房企在各個場景直達用戶的最短路徑。企業(yè)都尋求在用戶端，實現(xiàn)物業(yè)、商業(yè)、酒店等多業(yè)態(tài)體系的打通，目的在于多業(yè)態(tài)的流轉，實現(xiàn)真正“內消”。

??以新城的悅會員體系證實， “悅會員”體系整合了新城集團住宅開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)管理三大板塊的經(jīng)營場景和業(yè)態(tài)資源，為新城業(yè)主提供吾悅廣場的觀影、健身、親子、歡唱、社區(qū)內部會所、球場等專享權益。實現(xiàn)覆蓋“線上一鍵預約——場所一碼核銷——線下享受服務”的全鏈路消費模式。最終使新城業(yè)態(tài)的來訪提升、簽約提升、復購提升、滿意度提升等全價值鏈收益。

??部分地產(chǎn)CIO兼任地產(chǎn)集團下屬科技公司的CEO，數(shù)字化部門或科技企業(yè)，從成本中心向收入中心轉變，數(shù)字化部門或科技企業(yè)，開發(fā)外部公司業(yè)務，通過多個服務項目，已形成穩(wěn)定的輕資產(chǎn)輸出模式。

??一方面，在數(shù)字化部門收入遠小于支出的背景下，依托投入見底的數(shù)字化戰(zhàn)略，數(shù)字化為自己企業(yè)帶來了落地且有效的降本路徑。另一方面，受地產(chǎn)業(yè)務下行影響，數(shù)字化部門轉變?yōu)槭杖胫行模瑪?shù)字化業(yè)務與本企業(yè)核心業(yè)務捆綁在一起，發(fā)展出很多收入業(yè)務和增值業(yè)務，并深耕出提升客戶體驗的創(chuàng)新方案和策略。擁有過硬的數(shù)字化能力和業(yè)務結合能力的部門或科技企業(yè)，收入模式會越滾越大。

??在智慧城市領域，越來越多的房企，依托政府合作經(jīng)驗，正在探索和創(chuàng)建一條城市數(shù)字化賽道。政府在智慧城市治理方面有很多需求，房企憑借自身在房地產(chǎn)數(shù)字化經(jīng)驗進行復制，包括推動智慧社區(qū)、完整居住社區(qū)、未來社區(qū)、數(shù)字家園等細分賽道，均可以切入。

??城市治理需要房企有能力整合更多企業(yè)資源，并在行業(yè)擁有較強話語權。比如華潤置地3.2億中標深圳南山后海中心區(qū)智慧城市建設，承接后海中心區(qū)3.5平方公里范圍內“智慧運營、產(chǎn)業(yè)服務、市政管養(yǎng)”三大板塊服務，從數(shù)字化建設到運維有很多建設模塊和功能設施，對企業(yè)來說具有很多新的拓展空間。

??從2021年到2023年，物業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)略目標始終聚焦在提升內部運營效率，實現(xiàn)降本增效。可以說，聚焦運營效率和降本增效仍然為物企在未來的聚焦點，而智慧社區(qū)和增長服務成為物業(yè)企業(yè)的緊密關聯(lián)業(yè)務出口。

??從Gartner的研究可以看出，智慧空間、元宇宙、去中心化身份、生成式AI已經(jīng)滲透到很多空間場景，包括克而瑞在內，已經(jīng)將這些技術應用到上海的很多智慧社區(qū)內。從物企中報數(shù)據(jù)來看，智慧能耗和AI+機器人成為行業(yè)新亮點。

??我們在頭部物企的調研中發(fā)現(xiàn)，依托物業(yè)的收入規(guī)模，可以劃分出1億元、10億元、50億元和100億元四類企業(yè)。主營業(yè)務收入低于1億元的企業(yè)，數(shù)字化發(fā)展主要圍繞內控共享與高頻應用類的物業(yè)服務場景展開，如收入管理、合同管理、管家服務等模塊。主營業(yè)務收入高于50億元的企業(yè)，比如融創(chuàng)服務，2023年上半年，內控層面和物業(yè)服務層面的應用多覆蓋深，從提升管理效率，到引領業(yè)務流程變革、突破物企的管理規(guī)模瓶頸、解決標準化落地的管理痛點等方面，同時，從服務出發(fā)，用科技助力服務體驗，立足服務場景，在智慧服務、智能園區(qū)及智慧管理三個領域構建全場景智慧化、個性化服務；在多經(jīng)服務和數(shù)據(jù)治理層面，智慧車行、智慧人行、設備設施遠程監(jiān)控系統(tǒng)、融慧遠程巡檢系統(tǒng)、融E管理廣告牌等大量上線投入應用。

??但中國有20多萬家的物業(yè)企業(yè)，市場化體量很大。中小型物業(yè)企業(yè)在市場化、數(shù)字化過程中還有哪些機會值得期待。比如，合景悠活計劃打造物業(yè)行業(yè)首個AIGC智能客服，未來，物業(yè)在客服、運營側有一些創(chuàng)新的場景，包括克而瑞在上海長寧區(qū)仙霞街道基層治理數(shù)字人實踐經(jīng)驗，同時在基層治理、基層投票已實踐了創(chuàng)新內容。

??租賃行業(yè)規(guī)模雖小，但增長很快，未來兩到三年成為租賃行業(yè)的高速增長期。我們認為，住房租賃市場經(jīng)過多年的發(fā)展，住房租賃行業(yè)數(shù)字化覆蓋的業(yè)務場景多元且全面。

??從數(shù)據(jù)上可以看出，目前在運營的項目基本100%采用了數(shù)字化運營平臺、80%的項目開啟了全渠道獲客平臺、65%的項目運營業(yè)財一體化管理系統(tǒng)。但國企入局后，大型租賃社區(qū)建設驅動，租賃社區(qū)綜合服務平臺成為建設重點，各企業(yè)數(shù)字化系統(tǒng)不斷迭代升級，多家企業(yè)搭建租賃社區(qū)綜合管理平臺，未來，在獲客、運營、業(yè)財一體的降本增效中，數(shù)字化平臺將提供更多支撐。

??零碳園區(qū)作為年度的亮點，“雙碳”戰(zhàn)略后，園區(qū)數(shù)字化更加聚焦發(fā)展零碳園區(qū)，加強能耗管理、能源管理優(yōu)化，成為園區(qū)的高需求。

??金地威新建設零碳園區(qū)的實施進度讓我們對零碳園區(qū)充滿期待。目前，金地威新已有8個項目完成光伏發(fā)電項目的接入，預計到2025年項目全部投產(chǎn)后，年發(fā)電量將達到2100萬KWh，帶來每年約2000萬元的光伏收入，同時能耗將減少25%。

??招商成為新一輪政府工作的核心。園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商數(shù)字庫正在興起，圍繞大數(shù)據(jù)、AI技術，提升整個產(chǎn)業(yè)招商的建設。

??克而瑞去年開始推出了基于克而瑞自身大數(shù)據(jù)平臺，聚集產(chǎn)業(yè)鏈上下游，圍繞核心產(chǎn)業(yè)的建鏈、補鏈、強鏈的特色招商。目前，結合上海公共數(shù)據(jù)的授權使用，做了一定技術創(chuàng)新，賦能產(chǎn)業(yè)產(chǎn)城招商、上下游的運維服務。

??疫情對商辦數(shù)字化影響較大，有四成商辦企業(yè)愿意增加數(shù)字化投入，智慧經(jīng)營系統(tǒng)應用有年均20%增長，重點在營銷推廣和用戶體驗。

??商辦跟園區(qū)一樣，是能耗大戶，能耗管理、綠色認證已經(jīng)成為商辦發(fā)展的主線，包括節(jié)省能耗成本、節(jié)省人力成本方面，商辦的能耗管理過程是整個行業(yè)的主流。商辦運營商注重可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、樓宇節(jié)能改造，并且49%的調研企業(yè)已開展或計劃開展認證（LEED、WELL），未來仍有很大的發(fā)展空間。

??商辦空間的體驗和運營收益，是商辦數(shù)字化運營方重點關注的方面。整個辦公服務的智能化前景非常大，包括智能會議室的使用，智能公衛(wèi)的安排，包括共享辦公、能源管理、綠色認證等，均有較強的對外輸出業(yè)務需求。

??以金地空間打造的順豐前海總部大廈為例，通過引入以用戶為核心的無線對講系統(tǒng)、出入口管理軟件平臺系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、訪客管理系統(tǒng)、能源計費系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等，以運營為核心的信息導引及發(fā)布系統(tǒng)、機房工程（UPS配電）、風機盤管聯(lián)網(wǎng)控制系統(tǒng)、智能照明控制系統(tǒng)，以及以安保為核心的電子巡查管理系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)等等，辦公服務智能化產(chǎn)品旨在提升業(yè)主安全感、提升業(yè)主便捷性、提升業(yè)主滿意度等，未來前景機會很大。

??元宇宙與VR/AR的技術在與商業(yè)結合，上海豫園案例值得推薦。我們可以看到，目前全球范圍內，商業(yè) X 元宇宙數(shù)字空間可以形成諸多特色，重構了“人-貨-場”商業(yè)邏輯，圍繞體驗賦能，打造虛擬的商業(yè)場景。

??重構“人-貨-場”，讓整個消費從線下到線上有新的體驗。同時，在拉斯維加斯也有一個全新的商業(yè)案例，這也代表一種新的趨勢，從街區(qū)球體的體驗到室內的體驗，帶來一種全新的發(fā)展方向。

??2023年，不動產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化建設正在從開發(fā)側向運營側深化，全周期落地更多創(chuàng)新應用場景。在新技術不斷深化的驅動下，不動產(chǎn)數(shù)字化轉型將再次迎來新的機遇，降本增效與穩(wěn)健經(jīng)營日益成為企業(yè)長遠發(fā)展的核心目標。眾多具有遠見卓識、追求長期發(fā)展的地產(chǎn)企業(yè)，紛紛主動擁抱數(shù)字化變革，在以數(shù)字化轉型為契機在新一輪行業(yè)角逐中率先起跑。