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??今年9月底，自然資源部下發(fā)有關文件。文件建議各省市自然資源主管部門，取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊容積率1.0限制等。隨后，各地開始響應政策，22個集中供地城市中已有19個城市相繼發(fā)布新掛牌宅地公告。

??11月9日，杭州第13批次10宗宅地也掛牌出讓，隨之而來的是，杭州的限價政策發(fā)生了變化。

??其中最引人關注的是，杭州取消了土地限價，土地出讓恢復“價高者得”的競價方式，不再搖號。至此，包括杭州在內的16個城市都不再設置地價上限。

??放開地價的同時，杭州部分區(qū)域放開了新房限價政策。富陽、臨安、臨平、錢塘四區(qū)新房限價取消，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)新房限價保持不變。

??最近十年，杭州土地市場競拍規(guī)則經(jīng)歷了多輪調整。從2012年10月至今，除了2015年9月至2016年6月，杭州土地出讓短暫恢復過“價高者得”的競拍方式，其他時間，杭州均施行“限地價”的規(guī)則。尤其是2019年7月以來，杭州實行房價、地價雙限制。

??在此次取消限制地價之前，杭州的宅地掛牌設定土地上限價格，即溢價率不高于12%。當土地競價未達到上限價格時，按照價高者得的原則確定競得人；當土地競價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

??而最新的土地出讓規(guī)則打破了土地價格“天花板”的限制，不再“設立最高限價”。

??對于這一最新政策，不少業(yè)內人士都認為“影響有限”，甚至有房企人士擔心會給市場帶來一些不良影響。

??“設置地價上限其實是給開發(fā)商留了利潤空間。有了利潤，開發(fā)商還是愿意做一些好產(chǎn)品。可以明顯看到，最近一段時間，杭州市場的整體產(chǎn)品力在上升，無論是綠城、濱江這些本土開發(fā)商，還是華潤、金地這些外來開發(fā)商都開始卷產(chǎn)品。”上述房企人士表示，如果是“價高者得”的規(guī)則，那開發(fā)商為了拿地而拼搶，地塊到手利潤可能就一兩個點甚至虧損，這樣的項目產(chǎn)品品質難以保障。

??土地出讓規(guī)則的變化可能會對房企投資部門提出新的要求。

??“尤其是熱門地塊，可能地價上限會突破，對企業(yè)財務測算精準性要求也更高。” 中指研究院華東大區(qū)常務副總經(jīng)理高院生認為，放開地價限制，從土地財政這個方面來說是百利而無一害，因為同樣的地塊在“價高者得”的規(guī)則下，能夠讓土地出讓金最大化。

??杭州一直是全國土地出讓大戶以及土地財政依賴度較高的城市之一。2022年，杭州賣地收入2203.4億元，排名全國第二，而當年杭州的土地財政依賴度超過140%，位列第一。截至目前，杭州2023年已經(jīng)推出12個批次供地，基本上保持每月一拍甚至兩拍的頻率，土地出讓金已經(jīng)超過1700億元，僅次于上海，位居全國第二。

??實際上，在高院生看來，取消地價限制并不能提高房企拿地積極性，取消房價限制可能對房企拿地積極性的刺激會更為明顯。

??高院生認為，此次，杭州富陽、臨安、臨平、錢塘四個區(qū)域放開新房限價后，這些區(qū)域的價格將回歸市場邏輯，房企在開發(fā)項目時也能夠更靈活制定價格。

??這四個區(qū)域沒有了限價，也意味著區(qū)域內的項目，價格回歸價值，因此不排除部分項目出現(xiàn)價格下跌，而真正優(yōu)質的項目可能會迎來價格上漲，區(qū)域內項目價格分化將會更加明顯。

??雖然此次杭州政策調整在不少業(yè)內人士看來影響有限，但也有不少人士認為，這可能是杭州逐步放開限購政策的信號，即先放開部分區(qū)域試探市場反應，后續(xù)可能會逐步擴大到核心區(qū)域。

??不過目前，杭州核心區(qū)域“雙限”還不會放開。高院生表示，主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房價，因為這些區(qū)域中的熱門板塊項目普遍流速較快，且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛有強關聯(lián)性，如若放開新房限價將對市場流速造成影響，有一定潛在風險。