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??一線城市樓市調(diào)控仍在繼續(xù)。

??11月22日，深圳樓市傳來兩大松綁消息。

??一個(gè)是重新調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即實(shí)施了三年的750萬元“豪宅線”被取消。

??另一個(gè)是調(diào)整二套住房最低首付款比例，統(tǒng)一調(diào)整為40%。

??這是繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后深圳的又一大動(dòng)作，通過降低交易稅費(fèi)成本和首付比例，激活剛需和改善需求釋放。

??深圳之后，北京和上海樓市政策能否松動(dòng)？

??實(shí)際上，在“大力支持剛性和改善性住房需求”的基調(diào)下，北京和上海樓市調(diào)整預(yù)期被強(qiáng)化，后續(xù)不排除會(huì)取消“普宅標(biāo)準(zhǔn)”，但整體政策力度有限。

??在廣州多次松綁樓市調(diào)控之后，市場對于其他一線城市是否會(huì)繼續(xù)松綁有了更多期待。

??終于，深圳跟進(jìn)了。

??簡單來說，就是降首付、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

??11月22日，中國人民銀行深圳市分行發(fā)布的通知，11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。首付比例最高降了一半。

??與此同時(shí)，深圳住建局發(fā)布關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告，將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。

??最大的變化是，取消了“實(shí)際成交總價(jià)低于750萬元”的限制，能夠享受優(yōu)惠政策的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。

??交易稅費(fèi)中，受影響最大的是增值稅，普通住宅滿5年可以免征增值稅，非普通住宅即便滿五也要按照（過戶價(jià)-原價(jià)）/1.05*5%繳納增值稅，此外對個(gè)稅、契稅以及教育費(fèi)等附加稅也有一定影響。

??對于購房者而言，最直觀的好處是減輕了二套房首付款壓力，交易稅費(fèi)降低減少購房成本。

??實(shí)際上，750萬元“豪宅線”要追溯到2020年7月，彼時(shí)深圳為給高熱的樓市降溫，祭出八項(xiàng)樓市調(diào)控政策，其中，在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定中增添了“實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬元”的限制。自此，750萬元成為深圳樓市的“豪宅線”。

??過去10年來，深圳總共調(diào)整過5次普宅標(biāo)準(zhǔn)，其中容積率和住房面積的標(biāo)準(zhǔn)一直未變，調(diào)整焦點(diǎn)在于總價(jià)限制。

??“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首套利率組合政策下，雖在一定程度上提振了市場信心，但深圳樓市并未有明顯起色，整體供應(yīng)顯著縮量，新房成交量雖然有所上漲，但相較于去年同期已連跌4個(gè)月。

??從新建商品住宅成交情況來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新建商品住宅成交面積為34.01萬平方米，同比減少17.46%。值得注意的是，深圳新建商品住宅成交面積自7月進(jìn)入同比負(fù)增長通道以來，已連續(xù)4個(gè)月同比下跌，即便是實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，9月和10月成交面積同比仍然較去年同期有所下跌。

??累計(jì)成交來看，1-10月新房成交面積為339.7萬平方米，較去年同期微漲，但較2021年同期仍然下降了31.37%。

??再來看二手房，深圳二手房成交明顯好于新房。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房共成交3225套，同環(huán)比齊增，這是近5個(gè)月來二手房再度超過3000套。但從平均值來看，前10月深圳二手房月平均成交不足3000套。

??另外，從房價(jià)走勢來看，也可以看出深圳樓市當(dāng)前的疲軟狀態(tài)。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月深圳一二手房房價(jià)同環(huán)比齊降，其中新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.5%，同比分別下降2.8%、1.3%。新房和二手房價(jià)格同比已分別連跌11個(gè)月和22個(gè)月。

??實(shí)際上，和深圳一樣，一線城市北京和上海同樣面臨新政效應(yīng)邊際遞減、市場下行的問題。

??先來看北京。

??據(jù)克而瑞北京區(qū)域監(jiān)測，“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后一部分需求集中釋放，但10月整體認(rèn)購平平，新房市場明顯后勁乏力。10月，新房共成交4594套，同比減少39.42%，環(huán)比微增2%；二手房成交10735套，環(huán)比下降25.2%，同比下降4.9%，與此同時(shí)二手房掛牌量已接近17萬套，創(chuàng)下歷史新高。

??再來看上海。

??據(jù)克而瑞上海區(qū)域監(jiān)測，10月上海市場熱度下滑，平均去化率僅為46%，單月成交面積為60萬平方米，同比微增6.58%，環(huán)比減少21.39%；二手房成交套數(shù)在新政后沖高回落，10月成交13293套，同比下降19.29%，環(huán)比13.12%。

??事實(shí)上，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，北京和上海也迎來了政策的微調(diào)，比如北京、上海落地公積金執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”、上海金山區(qū)優(yōu)化人才購房準(zhǔn)入條件等。

??此次深圳調(diào)整二套房首付比例和普宅標(biāo)準(zhǔn)，也強(qiáng)化了北京、上海政策優(yōu)化的預(yù)期。整體來看，北京和上海有必要取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，但其他財(cái)稅政策、限購政策調(diào)整短期沒有空間。

??要知道，目前北京和上海仍然執(zhí)行的是2014年普宅標(biāo)準(zhǔn)，并且普宅標(biāo)準(zhǔn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房價(jià)的變動(dòng)，比如上海內(nèi)環(huán)內(nèi)450萬、內(nèi)外環(huán)間310萬、外環(huán)外230萬元的普宅總價(jià)上限，難免會(huì)誤傷了一大批剛需客戶。

??整體來看，北京和上海政策松綁空間和力度有限。

??原因有二：

??第一，雖然上海、北京市場仍在降溫通道，但橫向來看，無論是對比廣州、深圳還是其他二線城市，市場壓力都不算大，降溫后的京滬去化率還維持在5成。

??第二，北京和上海的調(diào)整對樓市具有風(fēng)向標(biāo)意義，政策調(diào)整將更為謹(jǐn)慎。

??回看2014年樓市低谷期，彼時(shí)42城相繼取消限購，只剩下北上廣深4個(gè)一線城市仍在執(zhí)行限購。今時(shí)不同往日，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，政策解綁也很難刺激樓市再現(xiàn)當(dāng)年“V型”反轉(zhuǎn)行情。

??一線城市政策仍有優(yōu)化空間，但整體政策力度有限。比如，根據(jù)市場情況取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)降住房交易成本；在限購方面僅限于非核心區(qū)局部松動(dòng)，比如，放寬非核心區(qū)域的非戶籍購房要求、套數(shù)限制，調(diào)降落戶門檻，允許多孩、扶老家庭多購一套等，均是納入政策工具箱的可選項(xiàng)。