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??導(dǎo)語(yǔ)

??京滬有調(diào)整必要但力度有限，杭蓉長(zhǎng)蘇鎬等二線均有進(jìn)一步松綁空間。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??11月22日晚，深圳發(fā)布新政，優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、取消750萬(wàn)總價(jià)限制，并下調(diào)二套房最低首付比例至40%。聯(lián)系到近期消息稱監(jiān)管擬定50家房企“白名單”，政策正從供需兩端協(xié)同發(fā)力，助力行業(yè)回穩(wěn)。

??01 深圳優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、取消750萬(wàn)總價(jià)限制
下調(diào)二套房首付比例至40%

??11月22日晚，深圳住建局發(fā)布兩條新政，一是優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、取消成交總價(jià)限制，二是下調(diào)二套房最低首付比例至40%。具體來(lái)說(shuō)：第一，優(yōu)化普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，取消750萬(wàn)成交總價(jià)限制，只以建面和容積率區(qū)分普宅和非普。即住宅小區(qū)建筑容積率1.0及以上，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米及以下或者建筑面積144平方米及以下，即認(rèn)定為普通住宅，不再要求成交總價(jià)必須低于750萬(wàn)元。

??近10年來(lái)，深圳總共調(diào)整過5次普宅標(biāo)準(zhǔn)，其中容積率和住房面積的標(biāo)準(zhǔn)一直未變，調(diào)整焦點(diǎn)在于總價(jià)限制。2019年以前，深圳按區(qū)劃定普宅成交總價(jià)上限。2019年，深圳首次取消總價(jià)限制，并規(guī)定普宅滿2年交易免征增值稅。進(jìn)入2020年，貨幣寬松疊加經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市引爆深圳樓市，一時(shí)間豪宅炒作成風(fēng)，為此，深圳在7月再度收緊調(diào)控，其中就包括重新設(shè)定普宅總價(jià)線，全市統(tǒng)一為750萬(wàn)。

??普宅標(biāo)準(zhǔn)主要與交易稅費(fèi)和首付比例（原政策）掛鉤。稅費(fèi)中，受影響最大的是增值稅，普通住宅滿5年可以免征增值稅，非普通住宅即便滿五也要按照（過戶價(jià)-原價(jià)）/1.05*5%繳納增值稅，此外對(duì)個(gè)稅、契稅以及教育費(fèi)等附加稅也有一定影響。因此，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)限制后，750萬(wàn)元以上二手房源交易稅費(fèi)將明顯降低，有利于刺激擁有該總價(jià)段購(gòu)買力的改善客群購(gòu)房。

??第二，二套房最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至40%。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。下調(diào)二套房首付比例，可以緩解購(gòu)房者首付資金籌措壓力，降低購(gòu)房門檻，同樣有助于釋放改善性購(gòu)房需求。

??02 深圳一二手房市場(chǎng)持續(xù)承壓
出臺(tái)新政符合預(yù)期但力度仍有所保留

??可以說(shuō)，深圳此次出臺(tái)政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基本符合市場(chǎng)預(yù)期。深圳樓市面臨較大市場(chǎng)壓力，亟待政策托底。一方面，新房市場(chǎng)持續(xù)供需兩弱、來(lái)訪認(rèn)購(gòu)下滑。“認(rèn)房不認(rèn)貸”等刺激下，9月深圳重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪量出現(xiàn)階段性回升，但好景不長(zhǎng)，10月便重新步入下行通道，認(rèn)購(gòu)率逐步回落至新政前，10月深圳新房推盤量驟降，且無(wú)熱盤供應(yīng)，整體去化率跌至13%的年內(nèi)次低位。另一方面，二手房掛牌量持增、成交量?jī)r(jià)齊跌。9月，深圳二手房掛牌量進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)期，10月増勢(shì)雖有放緩但整體規(guī)模仍在擴(kuò)容，而需求卻并未緊跟供應(yīng)增長(zhǎng)步伐，9、10月二手房過戶量保持平穩(wěn)運(yùn)行，基本與新政前無(wú)異。

??但就力度而言,深圳、廣州等兩個(gè)一線城市市場(chǎng)熱度與其它二線幾無(wú)差別，此次調(diào)整仍然不涉及限購(gòu)政策。9月以來(lái)，核心一二線城市開啟“四限”松綁潮，包括廈門、南京、武漢在內(nèi)的12城取消限購(gòu)，寧波、青島、福州等9城解除限售。預(yù)期四季度深圳大概率會(huì)和廣州一樣率先松綁政策，但不同于廣州此次調(diào)整仍然不涉及限購(gòu)政策，為后期政策繼續(xù)調(diào)整留有余地。

??03 京滬有調(diào)整必要但力度有限
杭蓉長(zhǎng)蘇鎬等二線均有進(jìn)一步松綁空間

??繼廣深之后，京滬政策后續(xù)是否會(huì)跟進(jìn)調(diào)整？成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。我們認(rèn)為，北京、上海在優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)確有必要，其他財(cái)稅政策、限購(gòu)政策調(diào)整短期沒有空間。短期維持現(xiàn)狀在于：第一，橫向?qū)Ρ龋袌?chǎng)壓力不大，雖然與過往相比上海、北京市場(chǎng)在降溫，但橫向來(lái)看，無(wú)論是對(duì)比廣深還是其他二線城市，京滬市場(chǎng)壓力都不算大，降溫后的京滬去化率還維持在5成，而廣州、濟(jì)南、重慶等去化率長(zhǎng)期在2成左右；第二，風(fēng)向標(biāo)意義和虹吸效應(yīng)，北京和上海作為中國(guó)前兩大中心城市，政策微調(diào)對(duì)樓市的風(fēng)向標(biāo)意義依然不容小覷，且京滬新政可能會(huì)虹吸其他地區(qū)需求，產(chǎn)生負(fù)外部性，站在全國(guó)一盤棋的角度考慮，京滬政策調(diào)整也將更為謹(jǐn)慎。

??政策微調(diào)必要性在于：第一，市場(chǎng)降溫，縱向來(lái)看，京滬二季度新房推盤平均去化率基本在80%左右，8-9月也在6成上下，而10月進(jìn)一步回落至5成左右，由此可見，市場(chǎng)熱度階梯式下降；第二，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)滯后，以普宅標(biāo)準(zhǔn)為例，與深圳10年5次調(diào)整不同，上海、北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)從2014年沿用至今未變，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后房?jī)r(jià)變動(dòng)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)450萬(wàn)、內(nèi)外環(huán)間310萬(wàn)、外環(huán)外230萬(wàn)元的普宅總價(jià)上限，誤傷了一大批剛需房源，有必要隨行就市進(jìn)行調(diào)整。

??擴(kuò)展開來(lái)說(shuō)，就在上周，廈門解除了島內(nèi)限購(gòu)措施，標(biāo)志著廈門全域徹底取消限購(gòu)。類比于此，西安、長(zhǎng)沙、成都、杭州、蘇州等二線城市在9月這一輪限購(gòu)松綁中還有所保留，僅限于縮圍降檻，未來(lái)也有可能效仿廈門全面解除限購(gòu)。