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??—01—本月樓市政策聚焦

??地方寬松政策井噴，重點城市掀取消限購限售浪潮

??2023年9月，我國房地產政策再現松綁大潮。中央層面，繼7月、8月密集發聲并出臺多項重磅穩樓市政策后，本月進入相對平靜的觀察期，除明確保障性住房有關稅費減免外，無其他重要新政出臺，僅央行貨幣政策委員會2023年第三季度例會重申，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，推動建立房地產業發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展等。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策133條，再創年內新高。其中，寬松性政策128條，中性政策1條，緊縮性政策4條。同時，政策松綁力度也實現實質性突破，重點城市掀起取消限購限售浪潮，“認房不認貸”、降首付比例、降房貸利率等重要舉措在各地加快落實。本期報告主要對9月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：因城施策精準實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??9月，資金面持續收緊。公開市場操作方面，9月14日，央行宣布下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，預計可釋放中長期資金約5500億元；9月15日，央行宣布超額續作MLF 5910億元，并時隔8個月重啟14天期逆回購，全月凈投放逆回購9180億元。資金利率方面，9月DR001和DR007較8月分別上行至1.74%和1.95%，其中，DR007持續在政策利率上方運行。盡管央行持續通過公開市場放量投放以呵護流動性，但受地方債發行提速、信貸投放增長，疊加繳稅高峰等多因素影響，9月資金面明顯偏緊，資金利率上行。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

??在房地產方面，中央層面繼7月、8月密集發聲并出臺多項重磅穩樓市政策之后，本月進入相對平靜的觀察期，僅財政部、稅務總局、住建部聯合發布公告，明確保障性住房有關稅費優惠政策。除此之外，央行貨幣政策委員會召開2023年第三季度例會重申，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，調降首付比例和二套房貸款利率下限，推動降低首套房貸利率落地見效，推動建立房地產業發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。

??—03—

??地方政策：地方調控持續發力，再掀樓市政策松綁大潮

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監管政策

??4. 政策小結

??地方調控持續發力，核心城市掀起取消限購限售潮

??中房研協測評研究中心監測統計，2023年9月，地方出臺房地產調控政策133條，較上月增長87%，再創年內新高。其中，寬松性政策128條，內容覆蓋取消或放松限購限售、優化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、發放購房財稅補貼、優化房企預售監管、支持房企合理融資需求等多個方面；中性政策1條，內容主要涉及公共租賃住房建設管理；緊縮性政策4條，內容主要涉及房企資金監管和房地產市場秩序規范等?？偟膩碚f，9月地方調控持續發力，穩樓市政策不僅在“量”上有大幅增長，在“質”上也有明顯提升，多個重要一二線城市“限購、限售、限價、限貸”等核心政策松綁均取得突破性進展。

??行政干預核心舉措包括取消或放寬限購限售、落實“認房不認貸”、發放購房財稅補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括取消或放寬限購限售、落實“認房不認貸”、降低最低首付比例和貸款利率、發放購房財稅補貼、實施換購住房退稅優惠或補貼、推行房票安置、優化房企預售監管等。典型代表有：廣州放寬越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區限購政策，本市戶籍居民家庭可購2套住房，非本市戶籍家庭購房前2年連續繳納社?；騻€稅即可購買1套住房；福州在鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區范圍購房不再審核購房人資格，取得不動產權證后即可上市交易；廈門取消集美區、海滄區、同安區、翔安區限購、限售限制；合肥全面取消住房（含二手住房）限購、限售限制，并調整價格政策，充分發揮市場調節作用，鼓勵優質優價；南京全面取消限購，并提出對購置新房實施補貼、實施“賣舊換新”補助等；無錫全域取消限購政策，并將首套房商業貸款最低首付比例降低至20%、二套房最低首付比例降低至30%；沈陽全面取消限購限售政策，并提出降低商業貸款和公積金貸款最低首付比例；寧波停止執行限購政策，自2023年10月1日起辦理不動產登記的商品住房停止執行限售政策；鄭州取消限制性購售政策，積極開展商品房促銷活動，鼓勵企業讓利銷售；青島全域取消限購政策，商品住房取得不動產權證書即可上市交易等。此外，上海、北京、長沙、合肥、廈門、成都、重慶、天津、蘇州、無錫、沈陽、杭州、寧波、蘭州、青島、昆明等多城市提出落實“認房不認貸”政策，寧鄉、郴州、黃山、六安、綿陽、南京、蘇州、南通、沈陽、大連、蘭州、長春、玉林、武漢、孝感、九江等多城提出實施購房補貼政策。

??土地政策主要涉及土地市場服務管理和農村宅基地流轉管理

??土地政策主要涉及地塊供給、土地出讓規則優化等土地市場服務管理和農村宅基地管理等。典型代表有：南京從差異化供地、完善銀行保函政策、加快退還保證金節奏、合理確定土地出讓金繳納時間、加快項目上市節奏等多方面進一步優化土地市場服務管理；三亞明確農村集體經濟組織可以采取自主經營、出租、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉宅基地經營權，鼓勵不同農村集體經濟組織之間用過入股等方式，聯合開展閑置宅基地盤活利用等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：上海將公積金提取申請人范圍擴大為業主本人及其配偶、父母、子女，支持購買更新改造后住房公積金提??；淮南將單繳存職工家庭最高貸款額度上調至50萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至65萬元，支持提取公積金支付購房首付款；淄博將公積金貸款購買首套房最低首付比例下調至20%、二套房最低首付比例下調至30%，并將住房套數認定調整為以淄博市內不動產登記信息查詢結果為準；潮州將雙繳存職工第二次申請公積金貸款最高限額上調至60萬元，單繳存職工最高限額上調至40萬元，并將第二次申請公積金貸款首付比例由不低于50%下調至不低于30%等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：成都明確符合成都市人才分類目錄中的A、B、C、D、E、F類人才取得人才安居資格后，可不受戶籍、社保繳納時間限制購房，A、B、C、D、E類人才購房可不受區域限制；嘉興對用人單位引進的符合條件的各類人才給予購房補貼，其中博士45萬元/人、碩士23萬元/人，重點高校本科生15萬元/人、普通高校本科生8萬元/人；東莞將特級人才的購房補貼由250萬元提高至1000萬元，一至四類人才的購房補貼標準均有大幅提升，分別為600萬元、400萬元、200萬元、100萬元；南京面向戰略科技領軍人才攀峰工程的人才，可給予300萬元安家補貼和1000萬-2000萬元資金支持，綜合資助最高1億元；面對高層次創新創業人才匯聚工程的人才，可給予100萬-200萬元資金支持；在企業工作的博士可給予2000元/月、碩士800元/月、學士600元/月租房補貼等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設管理。具體為：三亞出臺公共租賃住房管理辦法，明確公共租賃住房通過新建、改建、收購等多種方式籌集房源，政府投資建設的公共租賃住房以60平方米以下的一居室或二居室為主，保障對象為三亞市戶籍的低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭，以及新就業無房職工、穩定就業的外來務工人員等，公共租賃住房租金實行政府指導價管理，住房的維修、養護、管理，以及配套的商業服務設施由產權單位或者其委托的專業管理機構負責等。

??緊縮性調控主要包括房企資金監管和房地產市場秩序規范

??緊縮性政策主要涉及房企資金監管和房地產市場秩序規范。典型代表有：揭陽出臺商品房預售款監管辦法，明確預售人申請商品房預售前，必須在商品房項目所在地的商業銀行開設商品房預收款專用賬戶，商品房預售資金應直接存入相應的監管賬戶，實行專戶專存，并對監管額度內資金撥付設置五個節點；沈陽出臺住房租賃資金監管辦法，要求住房租賃企業在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，用于收取承租人租金及押金，同時，住房租賃企業應當確定一個銀行結算賬戶，用于承接監管賬戶劃轉的資金；玉溪進一步規范房地產市場管理，就商品房銷售管理、廣告宣傳、房地產經紀機構經營管理等作出具體規范和要求。

??—04—

??9月重要事項復盤

??—05—

??房地產政策展望

??1.中央層面

??9月25日，中國人民銀行貨幣政策委員會2023年第三季度例會召開。會議指出，當前外部環境更趨復雜嚴峻，國際經濟貿易投資放緩，通脹仍處高位，發達國家利率將持續保持高位。國內經濟持續恢復、回升向好、動力增強，但仍面臨需求不足等挑戰。在此背景下，要持續用力、乘勢而上，加大宏觀政策調控力度，精準有力實施穩健的貨幣政策，加大已出臺貨幣政策實施力度等。宏觀政策維持偏寬預期。在短期流動性方面，由于9月下旬央行加大逆回購投放以維護季末和節前流動性平穩，10月逆回購到期壓力明顯加大，僅10月7日至13日，逆回購到期額累計超2.4萬億元，對資金面將形成一定擾動。如完全排除MLF和逆回購到期因素，10月流動性缺口約7000億元，資金面存在一定壓力。但在中性偏寬貨幣政策基調下，預計央行仍將通過適量超額續作MLF、逆回購投放等公開市場操作維護流動性平穩，疊加跨季和假期后現金回流、財政資金集中釋放等多因素，10月流動性壓力有望有所緩解。

??在房地產方面，當前仍處政策窗口期，中央層面仍將以督促地方貫徹落實和執行已出臺政策為主，并通過觀察政策成效和市場形勢變化進行必要調整。同時，中央將繼續推動地方加大力度推進“保交樓”，加大保障性住房建設和供給等，促進房地產市場平穩健康發展。

??2.地方層面

??根據CRIC統計數據，9月重點30城房地產市場繼續修復，新建商品住宅供應環比上升17%、成交環比上升3%。其中，一線城市熱度回升更加明顯，商品住宅供應環比上升22%、成交環比上升16%，二三線城市表現分化嚴重，整體穩中有升。從中秋國慶雙節假期情況看，以北京、上海、成都等為典型的熱點城市，整體市場延續較高熱度，天津、武漢、長沙、廣州等地成交情況也有所好轉，但多數二三線城市如南京、福州、昆明、無錫、常州、南寧等地，市場修復仍顯乏力?？偟膩砜矗捎谑袌鲂判娜蕴幍臀缓途用褓徺I力不足等，當前市場觀望情緒依舊較濃。基于此，地方仍需堅持因城施策，高熱度城市適度放緩政策寬松步伐，靜待政策成效釋放，防止樓市出現大幅波動，維護樓市平穩運行，低熱度城市則需抓好政策窗口期機遇，加快政策出臺、加大政策力度、加強政策落實，尤其是減輕居民購房壓力、降低居民購房成本類政策要應出盡出，持續助推市場信心修復和樓市企穩回升。

??執筆 | 王錚嶸

??中房研協 測評研究中心 研究員