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??珠海土地市場迎來新動態，3月18日，大橫琴集團成功競得2宗住宅地塊，總成交額約11.61億元人民幣。此次出讓的地塊均位于斗門湖心新城的幸福河畔片區，合計面積達到13萬平方米。

??此次成交的2宗地塊中，25006地塊占地面積51334.39平方米，以4.53億元成交，樓面價約6788元/平方米；25007地塊占地面積79559.51平方米，以7.08億元成交，樓面價約6780元/平方米。

??至此，大橫琴集團在幸福河畔片區已累計競得4宗地塊，在整個湖心路板塊則獲得11宗地塊（不含已回收的6宗），重倉的意圖明顯。有分析人士認為，在運用專項債收回14宗土地后，珠海土地拍賣市場已經被激活。

??退地與拿地的考量 

??庫存高企、新盤集中是當下湖心新城的一大標簽。據不完全統計，目前板塊內在售新房樓盤包括湖心金茂悅、湖心明薈、湖心明悅、恒裕江山匯、中國鐵建未來城、龍湖天瀾、復地星愉灣、華發家和城、五洲家園等，新盤數量一度接近20個，且不少項目體量龐大，在整體供應量多的形勢下，樓盤之間競爭激烈。

??相較于片區的新庫存，3月18日湖心新城地塊出讓背后，市場的焦點更多被放在大橫琴集團的“一退一買”之上。

??早于2月7日，珠海市自然資源局發布了《關于珠海市2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格的公示》，其中涉及湖心新城6宗，均屬大橫琴集團所有。

??2月15日，根據廣東省公共資源交易平臺信息，珠海掛出2宗住宅用地，同樣位于湖心新城，且與大橫琴集團去年2月份競得的2宗地塊相鄰。

??如今，隨著大橫琴集團再度拿地，一出一進之中，不乏被部分市場觀點認為是左手倒右手式“換地”。“或與企業布局策略以及區域下一步產品形態的迭代有關。”一位市場人士表示。

??從資金層面看，大橫琴集團的“換地”動作，并不虧。

??該企業被收儲的6宗湖心新城地塊，總收儲金額約17.6億元，相較原22.3億元的總拿地價格，打了約8折。

??反觀大橫琴集團3月18日最新拿下的2宗地塊，成交樓面價約6780元/平方米，地塊相鄰即是大橫琴集團去年加倉的住宅用地，在位置及容積率指標相近背景下，彼時成交樓面價為8470元/平方米，相當于也是打了8折。且新地塊享新規加持，后續產品打造上或更具競爭性。

??根據出讓要求，2宗新地塊皆支持每戶設置9平方米平臺不計容積率，高度不小于兩層層高。參考去年6月珠海發布的《珠海市關于加快發展智慧住宅 提高居住品質行動方案》，即2宗地塊都可利用挑高、錯層、外挑式大陽臺集中打造“戶屬空中花園”，即當前市場熱度較高的四代住宅產品。

??目前，珠海已有諸如華發珠海灣、華發香山湖壹號等個別項目在探索類似設計，隨著大橫琴集團斬獲新地塊，后續湖心新城也有望迎來全新的“四代宅”產品，為區域的產品形態、人居環境帶來升級。

??“這其實就是一場頭部國企與地方政府的合力動作，各取所需。”上述市場人士稱，“畢竟就大橫琴集團于斗門的一系列動作來看，遠不止要打造住宅。”

??值得一提的是，就地塊所在的湖心新城幸福河畔片區，早于2023年時，珠海大橫琴泛旅游發展有限公司在其微信公眾號上提到，加速推進斗門湖心新城幸福河畔片區開發建設，完成幸福河畔片區控規優化建議方案，并協助大橫琴置業公司完成幸福河畔片區獲取開發建設土地的前期謀劃工作等內容。

??根據珠海2025年度第一批次擬出讓住宅用地清單，湖心新城幸福河畔片區緊鄰大橫琴地塊還有一宗住宅地塊待出讓，不排除將繼續由大橫琴集團斬獲，形成總占地面積超30萬平方米的又一大城。

??樓盤競爭將白熱化

??自2022年首次摘得地塊、落址斗門的大橫琴集團，在不斷拿地擴張下，已手握大批土地儲備資源。但在不少購房者看來，企業表現出來的卻是“只見拿地不見產品入市”。

??目前，大橫琴集團手握的十余宗地塊大部分均處未動工狀態，進度最快的為2022年3月拿下的首宗住宅地塊，現已開發為琴湖學苑。

??該盤體量并不大，總占地面積約1.44萬平方米，僅由4棟高層住宅組成，推建筑面積約68平方米~127平方米二至四居產品。不過作為新規后的項目，產品方面具備一定特色，如實用率“超100%”，層高做到3.15~3.3米。

??除琴湖學苑搶先試水外，剩下地塊則是以百萬平方米體量的琴湖大城為布局，目前2號地塊主體工程已全面施工，14號地塊已進入到樁基礎施工。

??不過隨著部分地塊的被收回，以及新地塊的加入，琴湖大城的具體呈現仍需時間。

??對于項目開發動態，大橫琴集團斗門區有關人士在此前表示：“加強市場研判、靈活調整開發節奏，抓住機會，適時把產品推出市場，保持競爭力。”

??事實上，從過去的高周轉盛行到如今的謹慎進場，市場的反饋影響著企業的開發節奏。

??就目前來看，庫存龐大的斗門樓市，伴隨個別項目還在下探的價格與不斷掀起的價格戰，復蘇壓力仍較大。接下來這批新規產品的陸續進場能否給片區市場帶來積極信號，仍待觀察。