??繼海淀朱房地塊之后，北京地價一路走高，突破10萬元/平方米！
??3月18日，北京市海淀區樹村HD00-0705-0035-1地塊迎來競拍，中建壹品、越秀、首開、建發、海開、中海、金茂、保利、綠城、華潤招商聯合體等十余家房企嚴陣以待。
??在線上報價環節中，地價從58.64億元起拍價，迅速漲至59.18億元。在現場264輪競拍下，地塊最終由中海以75.02億元將地塊收入囊中，溢價率27.93%，成交樓面價10.23萬元/平方米。
??樹村35號地能引來十余家房企競拍，很大程度上在于優越的地段條件。
??從位置上看，35號地位于北五環外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里；北側緊鄰華聯商場，生活配套完善；同時，臨近上地信息產業基地，有聯想、百度、騰訊、新浪、網易等眾多知名互聯網企業入駐。
??地塊東側是北京體育大學，隔著北五環往南是北大和清華，周邊有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學以及在建的101學校等名校。無論教育、地鐵還是產業優勢，樹村35號地都是一宗足以吸引內城改善群體的地塊。
??根據掛牌文件，35號地占地面積39737.8平方米，地上建筑規模73299.74萬平方米，容積率1.6，控制高度18米，按照層高3米計算，預計為6層洋房。
??值得注意的是，1.6容積率并非住宅地塊實際比值，而是與東側一條防護帶統一計算的結果，根據測繪圖，這條防護帶的占地面積為6074.54平方米。若以純住宅地塊來算，其實際地上建筑面積與占地面積的比值為1.84。
??此外，在地塊北側還規劃有1條東西向街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。如果再去掉街坊路的面積，35號地的容積率將超過1.95。
??地塊形狀較為規整，南北長度約為東西寬度的2倍，這種長條地形頂著1.95容積率上限，建出一個限高18米洋房社區，樓棟排布是個較大的考驗。特別是東西樓棟的距離，兩側基本要卡在建筑紅線邊緣。
??值得一提的是，35號地緊鄰學府壹號院、圓明天頌，與這兩個項目僅隔一個公園。
??學府壹號院屬于共有產權項目，指導價11.2萬元/平方米，以80%產權份額來算，買房人的實際購房成本8.96萬元/平方米；圓明天頌為純商品房，開盤時銷售均價11.5萬元/平方米，目前圓明天頌二手房貝殼掛牌均價19.97萬元/平方米，對比來算房價漲幅明顯。
??相比之下，35號地未設銷售指導價和地價上限，給了開發商更多想象空間。
??隨著樹村地塊落槌，海淀正式邁入“改善七盤”時代。從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，2025年海淀高端改善大幕即將拉開。
??上周末，頤海澐頌率先開盤獨占鰲頭，取得了不俗的銷售成績；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲雙觸頂即將入市，市場高度關注極高；朱房村雙地塊溢價率17.33%、25.04%成交，預計銷售單價12萬元/平方米。
??相關研究機構人士認為，這一系列現象為沉寂已久的土拍市場注入強心劑，也為當下海淀樓市發展奠定了積極基調。
??值得注意的是，土地市場的熱度正快速傳導至供給側。數日前，永豐南頤海澐頌和功德寺和樾玉鳴先后取得預售證，兩天內入市1196套房源，算上1月1日永豐北嘉華天珺的852套房源，截至目前海淀今年已經供應了超2000套房源。
??當前，功德寺和樾望雲693套房源即將取證，朱房0029、0030地塊以及當前的樹村35號地亟待入市，還有海淀半壁店、田村寶山、四季青等建筑規模近30萬平方米預將供應。屆時，大量新盤涌入將會使得海淀新房市場競爭程度加劇。
??上述研究機構人士表示，在此背景下，開發企業唯有從園林設計、會所打造、精裝品質、“零公攤”、風雨連廊等各個細節方面入手，全方位提升產品競爭力，才能在市場中站穩腳跟。
