市場編輯部、CRIC研究 2025-02-05 10:30:05 來源：丁祖昱評樓市
??2024年，商品房成交規模降至10億平方米以下，降幅較2023年全年收窄1個百分點左右。
??從季度數據走勢來看，得益于中央部委“嚴控增量、優化存量、提高質量”等穩市場舉措的推進，以及地方主管部門的積極落實，2024年行業銷售基本走出了“筑底曲線”。
??在行業全面去庫存主基調之下，新開工、竣工面積持續下降，與此同時，房地產開發投資規模同步下降，全年下降10.6%，不過絕對量仍在10萬億水平，這意味著房地產仍是全國經濟發展的重要支柱產業之一。
??展望2025年，基于“止跌回穩”的政策持續落地，需求側信心逐步恢復，年初交易量、房價、竣工等指標有望持續向好，整體來看，行業正在進入新平衡周期，全年商品房銷售有望企穩。
??國家統計局數據顯示，2024年全年商品房銷售面積、金額為9.7億平方米、9.7萬億元，同比分別下降13%和17%。
??這一數字與“丁祖昱評樓市”年度發布會上的判斷基本一致，商品房銷售規模降至10億平方米以下，且已經歷了連續三年下降。
??對比往年數據來看，商品房銷售面積已經回到2009年，商品房銷售金額則回到2015-2016年。
??鑒于中國城鎮化發展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測算現階段全國商品房年增量需求規模，保守值仍應在9-10億平方米左右。
??從季度走勢來看，2024年行業銷售走出一條“筑底曲線”。
??一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現不及預期。一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內最高。二季度政策面明確轉向去庫存，市場信心有所回暖。商品房銷售面積和銷售金額降幅分別收窄0.8個百分點和4.9個百分點。三季度成交環比周期性回落，同比降幅持續收窄。四季度政策面明確“止跌回穩”，商品房銷售金額、面積同比降幅的逐月收窄。
??隨著新房銷售表現的持續轉好，2025年行業有望正式步入銷售回穩、信心修復的新周期。
??與行業規模同步下降的還有房地產開發投資，全年開發投資額保持10萬億元水平，同比下降10.6%，開發投資規模連續三年下降，回到2017年水平。
??值得注意的是，對比銷售規模來看，年內房地產開發投資持續高于商品房銷售金額，行業出現了“負現金流”。
??上一次則出現在2014年前后，當時行業同樣面臨著成交規模的階段性回調，不同的是彼時行業仍處于上行周期，市場信心在2015年快速恢復，2016年后開發投資也再度提速上行。
??今時不同往日，在行業各項指標全面企穩之前，預計房地產開發投資還將持續下行一段時間。
??行業銷售規模已連續三年下降，庫存壓力將成為大多數城市面臨的挑戰。
??不過，行業庫存指標在2024年出現實質好轉，新開工面積加速下跌，行業狹義庫存規模加速收窄，再加上四季度以來銷售指標的向好，行業正在大踏步進入新的平衡周期。
??若穩市場政策能夠持續發力，成交規模持續趨穩，預計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩，屆時行業長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。
??具體來看：
??第一，2025年商品房銷售有望企穩，預計全年面積、金額止跌持平。2024年下半年以來，隨著一二手房交易鏈條逐步恢復，再加之房企提高品質帶來的推動，一手房成交占比持續上升，2024年10月、11月全國商品房網簽連續兩個月同比上升。隨著居民購房預期的恢復，若2025年行業新增住房需求能夠平穩釋放，預計全年成交規模有望停止近三年的持續下探趨勢，正式迎來規模筑底。
??第二，行業資金面持續改善，支持竣工面積同比小幅增長。得益于中央穩市場政策有力推進，行業融資面持續改善，加之超長期特別國債的推進實施，預計2025年行業竣工面積有望實現5-10%的小幅增長。
??第三，去庫存仍是現階段首要任務，疊加寬松貨幣政策減輕地方財政壓力，2025年新開工仍可實現一成左右降幅。行業需求端雖見向好趨勢，但基于巨大的行業庫存壓力，在較長的一段時間內，“嚴控增量”仍將是行業發展的主基調之一。結合2024年12月政治局會議表態來看，2025年將執行適度寬松的貨幣政策，在更為寬松的債務指標限制下，地方財政壓力的減輕，可支持新開工規模繼續下降，在供給側進一步減量提質，拉大新開工與新房銷售的差值，推動行業加速去庫存。
??第四，與庫存壓降同步，開發投資還將延續一成左右降幅。目前需求端信心企穩，新開工、竣工面積也有望止跌，但在開發投資方面，受行業整體庫存規模下降影響，隨著施工規模的持續下降，預計開發投資還將維持一到兩年時間的下降。扣除2015-2021年間行業銷售規模持續上升的因素影響，估算穩定期下的行業投資銷售比應當在75%左右。若未來商品房年成交金額能夠穩定在10萬億元附近，目前的行業開發投資還有一定的下探空間。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
