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??“2025年，中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來發(fā)展新階段的起點。”

??“未來15年、20年，房地產(chǎn)將隨經(jīng)濟同步增長，出現(xiàn)新格局。”

??1月12日，重慶市前市長黃奇帆發(fā)表了對房地產(chǎn)形勢和走勢的判斷。他說：2025年，房地產(chǎn)將不再對中國經(jīng)濟形成負拉動。

??黃奇帆認為，中國經(jīng)濟遇上的難題至少有四五個，房地產(chǎn)嚴重的不景氣與結構性問題是其中之一。其他的難題包括城鄉(xiāng)差距還比較嚴重、地方政府債務負擔太重、資本市場二十多年一直徘徊在3000點左右比較低迷。

??“盡管近四年房地產(chǎn)多有調整，但從根本上，中國房地產(chǎn)不具備美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟的基因。”黃奇帆分析說，因此，不必夸大事實、自亂陣腳。

??中國樓市和美日情況不同

??現(xiàn)在，不少人對中國房地產(chǎn)仍有一種擔心：第一是認為調整的幅度甚至比日本還嚴重，第二是房地產(chǎn)市場危機可能會引發(fā)美國2007、2008年那樣的次貸危機。

??對此，黃奇帆表示：“我們可以明確地說，中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟的基因。”

??黃奇帆分析說，美國的次貸危機，是美國政府在2000年遇上了互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機和“9·11”以后，美國經(jīng)濟低迷，為了啟動經(jīng)濟，搞的破天荒的、違反經(jīng)濟規(guī)律的決策的結果。

??美國政府當時定下，所有美國人，買房通通可以零首付，一點本金都不要，你可以去買一套房，買了以后，房價如果漲了20%，貸款占整個價值的80%，等于有20%的本金了。

??美國政府還允許老百姓套現(xiàn)，再借一次錢，把里邊增值了、變成本金的20%套現(xiàn)。套現(xiàn)可以養(yǎng)家糊口，可以吃飯旅游，可以消費。這樣一來，有個七八年時間，就把美國經(jīng)濟搞亂了。

??因為有次貸，房地產(chǎn)銷售非常敞亮痛快，銀行發(fā)放次貸也不怕倒閉，銀行把次貸打個包作為CDS債券，在美國的資本市場發(fā)債，而且還可以放大40倍，也就是你有一億元，可以透支買成40億元債券。

??次貸危機來了之后，雷曼兄弟公司倒閉，引發(fā)整個海嘯，形成全世界10萬億美元的資產(chǎn)壞賬。

??黃奇帆說，對于中國房地產(chǎn)，中國政府從來清醒，沒有允許任何地方、任何企業(yè)搞零首付。如果有零首付就是違規(guī)，只要發(fā)現(xiàn)，一定把它斃了。

??第二，中國房地產(chǎn)的各種不良債務，從來沒有當作一個包去發(fā)債券，讓你高杠桿地發(fā)。所以，房地產(chǎn)如果有破產(chǎn)是一家公司的破產(chǎn)，如果有壞賬，是局部的壞賬，它沒有幾十倍杠桿變成金融市場的壞賬，也沒有發(fā)瘋一樣的高杠桿、零首付讓老百姓買房，變成許多泡沫。

??“中國不存在這樣的泡沫的金融基因。”黃奇帆強調說。

??“中國房地產(chǎn)哪怕現(xiàn)在有問題，那是一個庫存太大的問題，是一個去庫存、去產(chǎn)能的問題，是房產(chǎn)公司負債率比較高的問題。不要把中國房地產(chǎn)糊里糊涂地去跟美國聯(lián)系在一起，跟次貸聯(lián)系在一起，然后想象一下，有多么可怕。這么想，是自己自亂陣腳，把事情夸大了。”

??至于日本的情況，黃奇帆說，這次房地產(chǎn)的調整跟日本1990年的房地產(chǎn)調整放在一個臺面上去討論，這是風馬牛不相干的兩件事。

??“日本的房地產(chǎn)泡沫調整和日本的金融系統(tǒng)泡沫崩盤是結合在一起的。這個金融系統(tǒng)泡沫崩盤，不是房地產(chǎn)泡沫帶動金融系統(tǒng)崩盤，而是日元本身。”

??上世紀80年代，日元升值了2倍，到了1990年以后，日元又貶值了兩倍。一進一出，差不多有三倍四倍的震蕩。

??“日元升值和貶值是美國人對付日本人。在這個過程中，日本自己又沒有有效的抵御方式，最后被美國打了一棍子，是一個世界金融的‘割韭菜’。金融摧毀，再加上房地產(chǎn)泡沫——等到日元一貶值，整個雞飛蛋打，火上澆油。”黃奇帆說。

??第二個情況，1990年日本房地產(chǎn)泡沫崩盤時，日本的城市化率已經(jīng)達到了77%。這是戶籍人口的城市化率，從1990年到現(xiàn)在，30年過去，它現(xiàn)在的城市化率也就是78%、79%.意思就是，上世紀90年代，日本城市化率已經(jīng)到了頂峰。

??城市化率到了頂峰，房地產(chǎn)泡沫后，大量房子甩出來，沒有農(nóng)村人口進城可以接盤，最后就憋在那里。“中國這次房地產(chǎn)調整，實際上戶籍人口城市化率才到了一半，即48%。過去幾十年增加了30個點，今后幾十年還可以加30個點。所以，我們有足夠的循環(huán)空間，以后可以化解。”

??房地產(chǎn)是龍頭產(chǎn)業(yè)

??房地產(chǎn)長期以來是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，因為房價大漲和房產(chǎn)商搞高負債發(fā)展，引發(fā)了各種爭論。

??黃奇帆則認為，房地產(chǎn)也是龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一蕭條，跟房地產(chǎn)有關的制造業(yè)有四十多個行業(yè)，如機械、家電、建筑各種各樣的產(chǎn)業(yè)都會衰退。房地產(chǎn)是個很大的就業(yè)面，它一困難，至少減少幾千萬建筑工人的就業(yè)。“這些是必須解決的。”

??黃奇帆分析說，中國的城鄉(xiāng)融合發(fā)展，從宏觀上會為今后20年住宅類的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎性的需求。剛需還是在的，慢慢地會釋放。

??二十屆三中全會、去年9月24日中央政治局會議后，各部門布局的措施里，以及在經(jīng)濟工作會議的文件里，都體現(xiàn)了政策穩(wěn)住樓市的導向。

??黃奇帆說，至少有5種措施。

??一是政府收儲，去年初國家拿出3000億元，到了9月底，明確宣布拿3萬億元，“我估計到今年，還會有個3萬億元，甚至變成6萬億元，最終會有個幾萬億甚至10萬億元來收購房地產(chǎn)的庫存。

??這場房地產(chǎn)的危機，關鍵是產(chǎn)能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存。這個庫存，至少會帶出10萬億元的現(xiàn)金流回不來。回不來房地產(chǎn)商就資金鏈斷，斷了以后就出現(xiàn)各種各樣的三角債問題。

??如果國家拿幾萬億元，現(xiàn)在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億元買1億平方米，現(xiàn)在可能買1.6億平方米，可以多買很多的房子。政府可以用這個概念，買10億、15億甚至20億平方米的庫存，把房產(chǎn)商的庫存，變成國家儲備的國有產(chǎn)權的房屋，租賃給老百姓做公租屋。

??任何一個國家應該都有這樣的公房。公房是給老百姓、城市居民居住的，我國香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會有20%~25%。

??我們國家也明確，要建立20%~25%的國家產(chǎn)權、但給老百姓居住的保障房。

??黃奇帆表示，因為過去這些年房地產(chǎn)過分發(fā)熱，政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。10億人口，假如說有2億人是需要政府的保障房，一個人10來平方米要20多億平方米。現(xiàn)在有5%在手中，還要增加15到16個點，那么就需要買10億、20億平方米。

??買了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民，不管農(nóng)民工進城要租賃房，還是大學畢業(yè)生當時買不起房要租賃，就都可以起到保障作用。同時，開發(fā)商拿到了這筆5萬億元的錢，這不是利潤，它要去還債。5萬億元到了債權人手中，債權人又會還它的債務，兩次、三次一循環(huán)，就可以使十幾萬億、二十萬億元的三角債出清。

??這是一個一舉兩得的事，國家現(xiàn)在正在推進。

??最后要說的是，政府是不是就套牢了？要拿5萬億、10萬億元套在里邊幾十年背債呢？

??黃奇帆說，用不著的。因為你是打了6折買房，然后租賃給老百姓做公租房，商品房每個月的租金也差不多打6折。就等于商品房買的，商品房出租，投入產(chǎn)出是平衡的。再把這筆租金作為REITs，在資本市場上發(fā)ABS債券（Asset Backed Securities），發(fā)了債券后，可以有4%左右的利息收入。

??老百姓現(xiàn)在100多萬億元存款，利息是1.8%。他們完全會高興地拿出10萬億元買政府這一債券，他可以得到4%的回報。

??所以，這件事一舉三得——市場增加了老百姓理財?shù)馁Y金資本；政府多了20%人口獲得保障房居住的能力；房產(chǎn)商把自己10年、20年積累的賣不掉的庫存打了6折賣給了政府。

??化債就把它化掉了，這件事現(xiàn)在正在做。

??二是政府已經(jīng)拿出幾萬億元，支持地方政府對城中村危舊房進一步加深改造。

??要進一步提出來，2萬個鎮(zhèn)里亂糟糟的比較老破舊的房子，也應該放到這種改造里，因為它就是城市的一部分。這些事情說明，中國今后三五年，基礎設施還有很多可以做的事。

??這是第二個啟動市場的信號。

??三是中國企業(yè)房產(chǎn)系統(tǒng)的融資，在這一次改造以后，進行調控，會把現(xiàn)在房產(chǎn)商80%、90%的負債率，著力降到50%左右。

??房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，全世界房產(chǎn)商負債率都不超過50%。包括我國香港，所有房產(chǎn)商平均負債率30%~40%。

??內(nèi)地房產(chǎn)商出現(xiàn)了80%、90%負債率，是因為買地的錢是借來的，造房子開發(fā)貸又是借來的，房子還沒造好賣出去按揭貸款又是借來的，三個負債率疊在一起，這樣就80%、90%的負債。

??這是我們在源頭上沒管好，這地方不要發(fā)明創(chuàng)造，就按全世界通用的規(guī)則。買地的錢，不能80%、90%由銀行背著，而是要用自有資本，這是個鐵的原則。“我在重慶就這么干的，重慶房產(chǎn)商的負債率就相對低一點。你不能讓它負債，然后地價翻一番，300萬元一畝變1000萬元一畝，增加的錢全是銀行后邊堆，這樣的話，房地產(chǎn)商出格的‘地王’都會出現(xiàn)，這件事必須在源頭管住。”黃奇帆強調。

??另外老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災難。第一套、第二套房有不同的首付，這樣就把這件事平衡了。

??“中國的金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)的關系，在這一次調整中，也會得到化解。”黃奇帆表示。

??我們注意到，外資已經(jīng)陸續(xù)買入內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)。2024年以來，嘉里建設、香港置地、鐵獅門等外資均投資了深圳的房地產(chǎn)項目，中東資本亦開始入局，摩根大通在二級市場抄底地產(chǎn)股，險資、煤老板、中介機構、神秘資金紛紛抄底投資項目、土地和地產(chǎn)公司。它們無一不是看中目前房地產(chǎn)資產(chǎn)價格相比之前高位已經(jīng)低到塵埃里而逢低吸納，還同時看好中國經(jīng)濟和市場的未來。

??政策、市場、資本，一系列的態(tài)勢都昭示：中國房地產(chǎn)筑底回升的信號已經(jīng)非常強烈，無論是外資、國資還是煤老板，它們作出的動作，成功的概率已經(jīng)相當大。