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??2024年是“行業供需關系發生重大轉變”的重要一年，在全年多次重要會議上都對房地產行業做出了相應部署和指導性意見，并為行業指明了發展方向。

??尤其是9月26日中共中央政治局會議，首次明確要“促進房地產市場止跌回穩”，此后“止跌回穩”成為2024年四季度至今關鍵詞。

??“926政策”之后，在一系列政策加持下，市場各項指標均有了顯著改善和企穩跡象。

??在當前市場環境下，盡管部分城市已呈現出止跌回穩的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高，如市場預期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。

??我們認為，存量土地回購是行業止跌回穩的核心引擎。存量土地回購對于拉動開發投資、緩解企業資金壓力、提振市場信心都能起到較大的作用。

??自2024年9月26日中共中央政治局會議首次明確要求“房地產市場止跌回穩”以來，中央對房地產行業態度已發生了根本轉變，此后核心一二線城市利好政策密集落地，各部委也出臺了一系列重要政策措施，對改善房地產市場預期起到一定的積極作用。

??10月份，五部委發布了“四個取消、四個降低、兩個增加”，持續為市場“添火”（詳見：重磅！五部委表態支持房地產市場）。

??12月9日中央政治局會議強調“穩住樓市股市”之后，12月11日-12日中央經濟工作會議再次強調明年重點任務之一就是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

??這樣一以貫之的政策導向為2024年整體樓市定了調也為2025年房地產市場發展指明了方向。

??在一系列政策加持下，2024年第四季度市場各項指標均有了顯著改善。

??國家統計局數據顯示，四季度，新建商品房銷售面積和金額實現正增長。10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，12月新建商品房銷售面積為1.13億平方米，同比持平，銷售額為1.16萬億元，同比上升2%。至此，11月、12月商品房銷售面積、金額連續兩個月止跌。

??隨著剛性和改善性住房需求持續釋放，市場供求關系出現了改善，房價有所回穩。2024年12月份，70個大中城市中有23個城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲，有9個城市二手住宅價格環比上漲。其中，一線城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，這是2023年6月以來的首次上漲；二手住宅的銷售價格環比上漲0.3%，連續三個月環比上漲。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降轉為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格連續四個月環比降幅都在收窄。

??12月份，對70個大中城市開展的月度房價問卷調查顯示，預期未來半年新建商品住宅價格保持穩定或者上漲的受訪從業人員占比69.3%，比上月提高0.8個百分點。

??盡管部分城市已呈現出止跌回穩的跡象，但不同城市間的分化加劇等問題依然存在，整體市場的不確定性仍然較高。

??進入2025年，我們認為，要實現房地產市場止跌回穩，存量土地回購是核心引擎。

??CRIC數據顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計總土儲面積約85591萬平方米。

??若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產生巨大影響。

??2024年至今中共中央政治局、國務院等頂層部門曾多次表態支持存量盤活工作。

??2024年9月24日，國新辦發布會上，央行行長潘功勝表示：“央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力?！?/p>

??2024年9月26日，中央政治局會議中，提及“加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地”。

??2024年10月17日，在國新辦新聞發布會上，央行再次提出“允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持?！?/p>

??2024年11月11日，自然資源部印發通知，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地。

??2025年1月10日，國新辦舉行“中國經濟高質量發展成效”系列新聞發布會。財政部綜合司司長林澤昌于會上表示，研究擴大專項債的使用范圍，允許用于房地產相關的“兩個領域”。在2025年新增發行專項債額度內，地方可根據需要，統籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目，政策的效果將在2025年逐步釋放。

??從廣州2024年內三次收回閑置土地來看，既有“地票”的形式也有現金補償的形式。

??2024年8月30日、9月2日，廣州市土地開發中心分兩次向越秀地產收回白云區廣龍地塊3幅土地、番禺區暨南大學北側地塊二的使用權，總代價約120億元，廣州市土地開發中心不需要支付現金，只提供等值應付票據，用于該公司購買廣州新出讓的土地。

??11月13日廣州宣布簽訂了大干圍2宗土地的收儲協議，越秀地產預計可獲得約15.29億元的現金補償。根據收儲協議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開發中心提出書面支付補償申請。這2宗地本是商業用途，越秀地產2021年收購來后一直未動工建設。根據最新的規劃，地塊將調整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。

??在自然資源部發布的《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》中提到，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式，不僅可以減少土地閑置與浪費，還能為其他領域提供更多用地支持。

??對于房地產企業而言，近年來的投資越來越謹慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲備，帶來的壓力也越來越大，盤活存量閑置土地的政策，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業流動性風險。

??對市場而言，考慮到當前房企總土地儲備面積總量較大，即使以“地票”的形式進行存量土地回購，在存量土地回購后可在同城市置換土地開發，即可拉動房地產投資，推動整體市場止跌回穩。

??同時，在專項債支持配合下，若存量收購土地能夠真正有效落地，那不僅能夠為其他政策落地成功作出表率，還能極大提振市場信心。

??整體來看，對2025年的房地產市場而言，“止跌回穩”仍是核心。

??基于當前整體政策端的寬松及市場信心的修復，2025年整體交易量、房價、竣工等指標有望持續改善，但基于巨大的行業庫存壓力，在較長的一段時間內，“控增量”“去庫存”仍將是行業發展的主基調之一。

??我們認為，在當前一系列已出臺的政策中，存量土地回購將會是所有政策效果、行業回穩時間的“試金石”。