公司溫紅妹 劉亞 2025-01-27 09:55:37 來源：中房報
??近日，房企重整第一股金科股份接連發布公告，據公開資料顯示，金科在簽訂了產業投資人與財務投資人后，已公布重整草案，并定于2025年2月18日召開二債會，重整已進入最后的沖刺階段，房地產行業風險化解范例也呼之欲出。
??“優質資本+央企AMC+地方國企”
??聯合護航金科重整
??根據金科與上海品器聯合體簽署的重整投資之產業投資協議，產業投資人及財務投資人將合計支付投資款26.28億元，受讓標的股份30億股。其中，產業投資人合計支付投資款7.56億元，受讓標的股份12億股；財務投資人合計支付投資款18.72億元，受讓標的股份18億股；并分別承諾：自標的股份登記至指定賬戶之日起三十六個月內、十二個月內，不通過任何形式轉讓、減持或者委托他人管理其持有的標的股份。在全部重整投資人中國有背景的投資金額占比達到30%。
??金科的重整投資人從招募、遴選，到投資談判、簽訂協議都是在法院親自監督，管理人獨立實施的，據知情人士透露，為保障重整成功，增強債權人信心，管理人在遴選程序中均要求意向產業投資人提交了資金實力證明，并且在重整投資協議談判過程中，提出了遠高于其他同類型案例的履約保障金支付比例（其中第一期履約保證金比例為30%，第二期履約保證金比例為21%），包括長城資產、川發證券基金在內的產業投資人都體現了極大投資誠意，均接受上述保證金支付條款。截至目前，所有重整投資人均已全部足額繳納的第一期履約保證金，其中部分投資人超比例繳款。
??金科引進的是上海品器聯合體、川發證券投資基金、中國長城資產三家產業投資人，形成了“優質資本+央企AMC+地方國企”的強強聯合。憑借各產業投資人的產業優勢、資源優勢、管理優勢等，三方將在不同業務層面與金科協同、賦能。金科股份作為房地產行業重整第一股，在產業投資人的賦能下，未來會有無限期待。
??重整成功
??產業投資人將控股新金科
??根據金科股份此前披露的與上海品器聯合體簽訂的重整投資協議公告：“各方同意，在相關轉增股票全部交割，產業投資人成為金科股份的控股股東后，金科股份將依法產生新一屆董事會。其中，董事會9名席位中，新控股股東有權提名7名董事人選（含獨立董事），董事長由產業投資人提名的董事擔任。董事會改組完成后，由新董事會產生新的審計委員會、戰略、提名、薪酬、關聯交易等相關專門委員會”。
??不難看出產業投資人未來在新金科董事會將有足夠的話語權，因此，金科在其公告中也明確提示了，根據《重整投資協議》之安排，待公司重整完成后，上海品器聯合體可能成為公司控股股東，并導致公司控制權發生變更。公司后續將根據權益變動情況及時履行信息披露義務。
??率先脫困
??產業投資人多維賦能新業務
??金科股份曾在其公告中提到：“金科股份將以司法重整為契機，化解流動性風險、消除債務負擔、淘汰低質低效資產，從根本上改善經營發展質量，有望成為本輪房地產行業出險中率先脫困重生的上市公司”。
??經過本輪行業深度調整，市場主體將大幅減少，大量因企業主體陷入困境而產生的特殊資產將逐漸增多。這為重整后的金科股份帶來業務機會，金科股份在房地產開發方面擁有豐富的經驗，且重整成功后可以輕裝上陣參與特殊資產的運營管理和盤活，在特殊資產管理市場形成較強的市場影響力和差異化的競爭能力，從而獲得快速發展的先機。
??在專班、法院的督導下，重整投資人已就重整后經營規劃提出系統性經營方案。由上海品器聯合體、長城資產、川發證券投資基金、組成“優質資本+央企+地方國企”產業投資人組合，充分發揮其產業優勢、資源優勢和管理優勢，保障金科地產集團可持續發展。一是充實金科地產集團資金實力，改善流動性，支持保障經營穩定，順應房地產發展新趨勢，積極響應住房和城鄉建設部關于建造“好房子”的轉型號召，全面改善提升盈利能力。二是梳理長城資產在重慶區域的存量項目，尋求代建代管合作機會，共同探索房地產新形勢下“不良資產+”的風險化解方案。三是與川發證券投資基金合作，通過股權投資、項目合作、金融市場與資本運作、產業協同與創新發展等方式，實現與金科地產集團的業務協同。各方共同推動金科地產集團轉型為聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產服務機構，持續為地方經濟發展創造價值，成長為行業高質量發展的上市公司。
??未來，重整后的金科主要業務將布局“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大板塊，通過投資經營特殊資產、運營開發中高端住宅、做精做強不動產服務、創新發展產業機會，實施“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉型路徑，分階段實現短中長期經營目標，持續為全體股東創造價值。
??成為科技創新和運營管理為核心能力的不動產綜合運營商
??金科股份重整計劃草案中，明確提出，未來新金科的定位將是“以科技創新和運營管理為核心能力的不動產綜合運營商（Real Estate Operational Corporate，區別于以高負債、高杠桿開發模式為標志的傳統開發商或舊開發商）”。
??公司會將運營與管理作為核心業務，通過專業化的管理團隊和先進的數字化管理工具，提升銷售類項目的去化速度和成交價格，提升運營類公寓、寫字樓、商業綜合體和產業園區的租金收益和運營效率，實現高坪效運營和資產增值。借助并購基金、不動產投資信托基金（以下簡稱“REITs”）等資本工具，獲取優質低成本的項目儲備，并利用全價值鏈服務提高資產運營效率，進一步擴大公司的利潤空間和市場覆蓋面。
??更為重要的是產業投資人已經就未來如何做好特殊資產提前進行了布局，曾有媒體報道，2025年1月10日，品器資管與阿里資產在阿里巴巴上海總部舉行了戰略合作簽約儀式。雙方宣布，將以“地產重整第一股”金科股份的重整項目為起點，攜手在特殊資產處置及不動產投資領域開展深度合作，推動房地產行業實體企業與互聯網大數據平臺的跨界融合，探索行業發展的新模式。股東方面有國內四大AMC公司賦能，業務方面有國內最大的資產處置平臺阿里資產助力，未來新金科的發展必然有機會成為行業轉型升級的引領者。
??先破后立
??金科股份將以更加穩健的步伐邁向未來
??金科股份2024年的巨額虧損，主要源于房地產行業普遍的債務化解壓力及資產減值計提。盡管如此，公司主動求變的努力已初見成效。其在重整計劃中強調,將以去杠桿、降風險、提升資產流動性為目標,實現業務結構的優化與升級。
??金科股份在重整草案寫明，將在保障保留公司和非保留公司項目順利開發和高質量交付的同時，積極拓展市場化業務，力爭在未來3~5年成為不動產開發服務領域的科技龍頭企業,共建、代建業務規模實現全國前五。
??重整草案中的明確規劃，顯示出重整投資人和公司管理層對未來發展的信心與決心。而重整投資人的引入，更為公司的資金鏈安全提供了保障。以“破局重生”的勇氣和魄力，金科正在筑牢重生的根基。
??可以預見，在“先破后立”的發展模式下，金科股份將以更加穩健的步伐邁向未來，為行業的高質量發展貢獻力量。
??整體來看，高質量發展已成為房地產行業不可逆轉的趨勢。這不僅要求企業具備強大的運營能力，還需要更高效的資源配置、更穩定的財務結構以及更貼近市場需求的產品與服務。金科股份的重整探索，正是行業應對挑戰、尋找新機遇的一個縮影。
2024年城市更新工作成績單出爐！
2025-01-24共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。北京公布2025年供地計劃，商品住宅用地首次采用彈性指標
2025-01-23供應向軌道交通站點周邊等重點區域傾斜。中共中央 國務院：構建城鄉統一的建設用地市場
2025-01-23加快完成房地一體宅基地確權登記頒證，允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。2024年十二月房地產大事件盤點
2025-01-21回顧，是為了更好的前行！房價逐步回穩，23城新房價格環漲
2025-01-20市場預期持續改善。2024年房地產投資銷售數據來了！下階段有望繼續改善
2025-01-17市場積極變化增多，信心在逐步提振。報告｜全國大中城市租金均價創近年新低
2025-01-15短期內租金仍處于調整階段。央行：2024年住戶部門中長期貸款增加2.25萬億元
2025-01-152024年住戶貸款增加2.72萬億元。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
