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??不限價、無指導價、不搖號，政策松綁下的北京土地市場，上演了一場久違的搶地熱戰。

??1月2日，北京2025年的首場土拍，6家國企央企齊聚北京公共資源交易中心，對擺在拍賣桌的海淀朱房雙子地塊展開新一輪廝殺。

??在2個多小時“車輪戰”下，兩地塊競價413輪，總價近182億元，突破北京土拍紀錄。0029地塊由華潤、中鐵、招商聯合體91.52億元拿下，0030地塊由建發90.404億元競獲。

??當然，對于今天的土拍成績，興奮的不僅僅是華潤聯合體和建發等贏家，還有北京樓市和一眾從業者。

??“這次北京創造了歷史。”在連續跟進兩場土拍直播后，有房企人士表示，今日土拍獲17.33%、25.04%的溢價率，有可能帶動接下來海淀乃至北京土地價格的上漲。

??遺憾的是，價高者得的土拍，注定將成為實力國企央企的游戲。如此熱鬧場面，將與絕大多數民營房企都不再相關了。

??“瘋搶”

??無論市場如何變化，北京都是實力房企們難以割舍的重鎮。尤其是在供不應求的海淀，朱房0029、0030地塊一經上架，就引來北京城建、建發、中海、金茂、保利、華潤+中鐵+招商聯合體的注意。

??2宗地塊、6家國企央企，合計約165億元保證金，絕大多數人此行的目的都一樣，至少拿下1宗朱房地塊。

??不過，現階段北京拍地不同于以往，實力比運氣更重要。所以房企們無須再身穿紅衣，攜橙子、香蕉和“大吉大利”幸運袋入場，也可以不用在開拍前四處求神拜佛討吉利，只要預算足夠即可一分高下。

??沒有了限價、搖號掣肘，海淀朱房兩地塊走出了超乎想象的競拍熱度。

??海淀區朱房0029地塊線上競拍時獲得6手報價，競拍價到達78.32億元，線下競拍火力全開，170輪連番舉牌下才最終敲定買家。華潤、中鐵、招商聯合體，用約17.33%溢價率，8.92萬元/平方米成交樓面價拿下了這塊地，總價91.52億元。

??接連而至的朱房0030地塊，非但沒有冷場，反而將競拍氛圍激發得更為火熱。243輪舉牌酣戰，金茂、建發接連出手，膠著之際建發以90.404億元競獲朱房0030地塊，溢價率25.04%，成交樓面價超9.5萬元/平方米。

??北京公共資源交易大廳中，各家房企投拓人士緊盯屏幕上的一輪輪競價，心情在緊張和激動間反復橫跳。而身處競拍現場的6家房企，出現了兩極分化：有人“有備而來”，也有人“冷眼旁觀”。

??朱房大戰時，中海一反常態全程隱身，金茂與建發則積極出手，激烈的競爭難擋其拿地決心。遺憾的是，競拍到后半程接近尾聲時，金茂退出了競拍，由華潤聯合體和建發最終摘得桂冠。

??無論是約182億元總價，還是超400余次舉牌競價，朱房兩地塊均突破了北京土拍紀錄，9.5萬元/平方米成交樓面價，更是令人咋舌，比海淀功德寺地塊樓面價每平方米足足高出2萬元。

??朱房“雙地王”

??海淀朱房雙子地塊，為何如此火熱？

??某機構土地市場研究負責人張凱表示，一方面，兩宗地塊均為純住宅用地，地塊方正，無其他配建，且不限地價、不限銷售指導價，這意味著房企可以根據市場情況自主定價。

??另一方面在于地段優越。兩宗地塊南側緊鄰北五環，距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里，東北側是大型商業配套清河萬象匯，向南進了五環就是北大、清華、中關村，車程僅10分鐘左右。

??教育配套也很成熟，目前現有海淀第二實驗小學、海淀第二實驗小學。0030地塊東北側教育規劃用地規劃一所九年一貫制學校和一所幼兒園，小學初中共設置54個教學班，幼兒園計劃設置9個班級，由清華附屬實驗學校承辦，并將納入清華大學附屬中學教育集團。

??產品方面，朱房村地塊由于不限價，未來面向純改善做大平層豪宅的概率更大，容積率2.4，限高48米，預計是16層左右小高層產品，按照200平方米戶均建筑面積來算，能有近千套房源供應。

??價格方面，朱房兩地塊樓面價分別8.92萬元/平方米和9.5萬元/平方米，以成本推算，朱房村兩地塊的最終售價很大可能到12萬+。

??在建筑設計上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，朱房地區以現代建筑風格為主，可適當結合新中式風格，建筑造型規整、內斂，營造穩重、和諧、明朗的人居環境。在后續設計中，要貫徹落實首都花園城市建設理念，注重生產、生活、生態空間的融合，加強綠地綠化彩化效果。

??從功德寺地塊剛公示的設計方案來看，好房子標配的開敞陽臺、架空層等均未體現，朱房地塊若能在此方面突破，將對功德寺形成降維打擊。