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??當前，產業園區已進入存量時代，地產行業利潤率不斷下滑，傳統的重資產模式難以為繼，園區企業必須在存量基礎上深挖利潤，越來越多的園區運營商由重資產轉向輕資產。

??在政策引導和支持下，輕資產運營似乎成為企業的第二賽道和業務增長曲線。

??但是，如果想在輕資產業務上賺大錢，除了運營能力，還有很多成功必備要素。

??因經濟下行、疫情防控、投資不振、存量暴增等多種因素疊加，近幾年園區輕資產運營異常火爆，導致原本被重資產開發公司瞧不上的輕資產業務，反而陡然成為“紅海中的紅海”，

??據不完全統計，近2/3的園區開發運營商拓展了輕資產業務。

??之所以進入輕資產賽道，從企業內部而言，尋找業績第二增長極，解決因重資產業務量不足，造成配套的設計、規劃、建造、招商等 “產能過剩”問題，需要找到協同重資產業務發展的新路徑。

??從外部發展環境看，重資產業務利潤率和杠桿率持續降低，拓展難度加大，增長空間受限，而另一方面園區存量資產盤活需求持續增加，園區項目“委托運營管理”的市場需求增大。

??根據合作模式不同，園區輕資產服務可以分為四類，核心都是招商運營環節的資源、能力和項目實操經驗。

??但是目前，市場總體呈現“小散”態勢，六成企業的運營管理面積不足100萬方，且行業亂象紛繁、撥云詭譎。

??輕資產服務是利用企業在園區項目上形成的設計、規劃、建造、招商、運營等服務能力，連同操作經驗和品牌影響力等無形資產，通過委托合作，提供專業服務并獲得相應收益的業務模式。

??除了招商運營環節的資源、能力和項目實操經驗，幫助園區構建“產業生態社區”，推動企業之間發生“化學反應”，加速誕生新技術、新產品、新模式成為發展趨勢。因此，全流程、主題化已逐漸成為輕資產業務的主流模式。

??模式代表1：央企背景的全生命周期服務商

??以中電光谷為例，自2015年央企中國電子入主并成為了最大股東后，央企背書為中電光谷發展輕資產業務帶來多重光環。政府信任度上有天然優勢，更容易獲得政府背景園區項目的拓展機會，也更容易獲得政府在政策、資源上的幫扶和支持。

??業務模式上，中電光谷提供以咨詢服務引領、智能化技術與數字化解決方案為支撐、綜合運營體系為依托的產業園區全生命周期「P+EPC+O」服務。同時，園區運營的7大核心模塊全部設有獨立子公司，提供該領域的專業服務。完整的運營模塊幫助提升輕資產業務綜合收益，并形成差異化標簽。

??業務拓展策略方面，中電光谷主要通過品牌包裝和方法論輸出樹立中電光谷行業專家和領導者形象，實際拓展時模式靈活多樣，以促成合作為最大原則。

??在業務盈利方面，園區輕資產服務已成為中電光谷業績增長最重要的推動力，2022年占總營收51%，3年復合增長率為32.72%。

??其中，設計與建造服務營收占比最高，增速最快，貢獻度逐年增高。

??但是，利潤不增反降，表明其輕資產業務的利潤貢獻能力不及重資產業務。可以看出，中電光谷在EPC階段的盈利點收入規模最大，“O”階段具備長尾效應，盈利點的數量最多。

??模式代表2：重資產模式向輕重結合方向轉型

??聯東集團是重資產模式向輕重結合方向轉型的典型企業。在重資產擴張期，輕資產服務并不受重視。

??2020年前后，受政策和市場轉變影響，“被迫”走向輕重結合道路，園區輕資產服務上升為集團戰略核心業務，用重資產業務規模優勢推動輕資產業務的發展。

??業務模式上，聯東U谷基于20 多年重資產業務基礎，提供產業園區全周期解決方案。其中，策劃定位、園區設計、招商服務是其優勢領域。

??業務拓展策略方面，聯東U谷通過強調實體背景和發布新品牌，擺脫過往“物業銷售思維”和“低端產業”的不利標簽；同時，以招投一體和規模實力強化項目的可落地性，發布“粵浦科技”新產業園區品牌，擺脫原有重資產開發帶來的“產業低端”印象。

??行業領先的重資產業務帶來規模優勢和標準化體系優勢，由此衍生出信息和資源優勢、團隊優勢、企業需求優勢、內部需求優勢、速度優勢、成本優勢、效果優勢等。因此，在業務盈利方面，聯東的業務增速迅猛，資源積累與平臺搭建已初具規模，雖與重資產業務規模仍有一定差距，但具有強大的未來發展空間。

??模式代表3：國資背景的垂直產業運營服務商

??蘇州園區科技成立于2000 年，是蘇州工業園區管委會直屬國有企業，成立目的即為搭建蘇州人工智能、軟件信息等新興產業發展平臺，通過園區孵化、加速產業落地，推動創業創新，形成蘇州產業新高地。

??業務模式上，蘇州園區科技以技術創新為核心，形成“產-學-研-用-投-融”為一體的全球化產業服務生態，建立四大創新中心、跨境投資平臺、公共技術服務平臺及合作科研院所等平臺。

??此外，多維度、多層級、僅針對蘇州工業園區的招商政策和各級人才政策，為引入優質產業打下了良好基礎。聚焦產業，形成多條完善的產業鏈，產業共性需求凸顯，為專業化技術服務積蓄足夠的需求規模基數，讓大規模的配套投入（數據中心、超算中心等）更加“有的放矢”。由此，蘇州園區科技可以說是政府意志下，園區主導產業培育孵化的典范。

??模式代表4：依靠專家資源形成技術服務特色

??西虹橋導航所運營的中國北斗產業技術創新西虹橋基地是目前上海最為重要的北斗產業集聚地和孵化中心，其輕資產服務以技術服務為特色，打造有深厚專業背景的服務團隊，形成“院+園”雙輪驅動的輕資產服務模式，形成創始人學術影響力帶動下的技術專家資源壁壘。

??在業務模式上，西虹橋導航以北斗西虹橋基地為平臺，構建以“產業服務-金融服務-技術配套”為核心，整合外部關聯資源的北斗導航產業技術孵化閉環，并推動孵化技術的成果轉化和應用。

??業務拓展策略上，西虹橋導航采用“院+園”雙輪驅動模式，成立創新型研究院和產業運營公司，構建以“北斗+”研發生產為核心，以產業平臺服務為引領的現代全生命周期產業社區。其業務年營收主要來源于北斗產業技術創新西虹橋基地項目的租金收入，產業服務收入占總營收比重已經達到25% ，可以說是依靠專家資源形成技術服務特色的成功案例。

??當前，輕資產業務是不是一門好生意仍值得商榷，爭著涌入這個賽道的企業也必須意識到，園區輕資產是一項難做的業務。

??但如果考慮好了要做輕資產業務，從業務定位、組織機制、盈利模式和發展路徑這幾個方面都需要提前想清楚。

??產業招商與運營服務是兌現園區輕資產服務承諾的核心，將重心放在企業服務體系打磨和特色產業服務打造上，錘煉服務能力和積累服務資源同等重要，當服務能力出現溢出，再大力拓展園區輕資產業務。

??同時，在城市業務拓展時，新進入城市建議可以“以輕帶重”，園區輕資產服務試錯成本低，對于新進城市可以嘗試通過輕資產服務摸清城市特性和產業落地可行性，為重資產業務拓展打好基礎；已有重資產項目的城市，可以“以重帶輕”，借助口碑、人脈和影響力，推動輕資產業務拓展，增加服務項目數量，實現城市深耕。

??沒有成功的模式，只有成功的項目，每家企業、每個園區輕資產業務的成功有時也是講究天時地利人和的。

??于企業而言，輕資產業務開展核心在于三大競爭能力。品牌背書能力，是否具有足夠的市場影響力與標桿項目打動資方；管理能力，從前期策劃到項目落地運營的過程中，對于成本、時間、人員、流程的持續管理；經驗體系能力，圍繞城市政治、決策機制、全過程產業組織等環節，建立強大的知識與經驗體系，發現問題，解決問題。