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??近年來，以降杠桿為政策主基調、針對房地產業的調控持續，市場下行調整。房企地產開發主業受挫、流動性承壓嚴重，在降杠桿、降負債的壓力下，房企紛紛調整發展重心，聚焦主業、收縮布局。

??對于房企商管業態而言，在當前的政策和市場背景下，行業發展從增量逐步轉向存量市場，商管業務仍然大有可為。

??同時，隨著商管行業發展日漸成熟、商業存量持續增加，輕資產化轉型已成為行業共識。

??多數企業逐步由自持運營的重資產模式向輸出管理運營服務的輕資產模式轉型，將輕資產運營作為重資產業務的補充，并逐漸擴大輕資產業務的規模。

??目前，房企商管輕資產運營正從傳統開發模式中逐漸分離出來，形成獨立賽道，并在資本市場上凸顯價值。2019年末以來，多家商業地產輕資產運營主體，相繼在港股上市。

??中長期來看，一二線城市商業地產步入存量時代，三四線城市消費擴容提質，都給輕資產模式下的商管業態帶來潛在增長空間。

??對于企業來說，低成本、高收益的輕資產商管業態增長空間可觀。目前，品牌管理輸出模式在外拓中發揮著越來越重要的作用，未來商管運營將深度專業化，運營能力和品牌效應將是核心競爭力所在。

??近年來行業格局發生劇變，以降杠桿為政策主基調、針對房地產業的調控持續，市場下行調整。房企地產開發主業受挫、流動性承壓嚴重，在降杠桿、降負債的壓力下，房企紛紛對自身的業務布局做出調整，聚焦主業、收縮布局，開源節流回籠資金。

??不過，在目前的政策和市場背景下，行業發展從增量逐步轉向存量市場，商管業務仍然大有可為。對于不少規模房企而言，商管業務在多元化業態布局中相對成熟，仍是一個重要的業務板塊。

??相對地產開發而言，商管業務具有較高的盈利水平，且能帶來持續的收入和一定的品牌影響力。

??從商管業態的運營和盈利模式來看，重資產模式下，運營物管團隊由資產持有方組建，營業收入屬于資產性收入。

??輕資產模式下，商管公司主要通過委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、整租等模式為業主方提供服務，從而獲取商業運營、物業管理服務收入。

??目前，隨著商管行業發展日漸成熟、商業存量持續增加，多數企業逐步由自持運營的重資產模式向輸出管理運營服務的輕資產模式轉型，將輕資產運營作為重資產業務的補充，從單純的商業地產開發轉向開發和管理“輕重并舉”，并逐漸擴大輕資產業務的規模，進入以管理能力和增值服務收益為核心的商管、資管時代。

??具體來看，近年來萬達集團、萬科印力、華潤置地、龍湖集團、大悅城控股、寶龍地產等紛紛提速輕資產項目的布局。

??2018年碧桂園文商旅整合成立，2022年成功簽約35個優質輕資產項目，市場化項目比重持續加大。

??2020年萬達商管宣布，從2021年開始不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略。

??2021年，龍湖也宣布全面啟動輕資產模式，龍湖智創生活開始與獨立第三方擁有的購物中心探索輕資產商業運營模式。

??商業地產運營輕資產化的趨勢，一方面是因為在商業地產重資產的開發模式下，高能級城市或是核心區域的項目，在開發和運營過程中需要大量的資金沉淀。但在目前行業下行、企業融資端吃緊、流動性承壓的行業背景下，重資產模式推進阻力明顯加大、而輕資產模式的成本和風險較低。

??另一方面，近年來商業地產競爭愈發激烈、對運營管理能力提出了更高的要求，輕資產模式下商管團隊運營經驗成熟、產品線相對豐富完善、運營規范性及標準化也具備優勢。

??總體而言，輕資產化已經成為商業地產運營的重要趨勢，作為擴大商管業務規模、增強商業品牌影響力和謀求發展的有效路徑，當前涉足商管業態的房企都將輕資產管理輸出作為重要的商業發展戰略。

??房企一般都是依托自持商業地產項目和運營經驗，分拆商管業務板塊，業務布局與拓展路徑主要有三種：

??一是承接地產母公司及關聯公司的商業項目運營服務；二是向獨立第三方商業地產項目輸出運營管理服務；三是投資收購，通過與投資機構合作或小股操盤，負責運營管理服務工作。

??大部分從地產集團里分拆出來的商業子公司大多都是以地產母公司及關聯公司的商業項目作為業務資源基礎，因此會呈現出不同程度的母公司資源依賴的特征。

??同時，母公司的資源稟賦也是其立足市場、搶占行業賽道地位的關鍵，如萬達商管、華潤萬象生活均是憑借萬達集團和華潤置地的資源、品牌優勢率先占據行業頭部地位。

??以華潤萬象生活為例，由于母公司華潤置地商業地產規模龐大，其商管項目及業績來自華潤置地的占比顯著，也為其構筑起強大的品牌和規模競爭力。

??未上市前的2017-2019年，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務收入來自華潤集團及華潤置地的占比分別達到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以來，母公司華潤置地的貢獻率呈下降趨勢，但依舊保持在高位。

??2022年，華潤萬象生活在管購物中心項目86個（包括兩個分租項目），并為27個寫字樓提供商業運營服務以及145個寫字樓提供物業管理服務，總收入42.1億元，位于行業前列，其中來自華潤置地的占比達到85.9%。

??從經營走勢來看，商管業務的發展越來越重視第三方外拓，增強獨立經營能力，減弱對母公司資源依賴度。第三方外拓有助于品牌“走出去”，在業內打響知名度，搶占市場份額，擴大規模競爭力。

??華潤萬象生活、中駿商管、卓越商企、寶龍商業、星盛商業等分拆上市公司的商管業務都在加速市場化角逐，拓展第三方業務增量。

??如寶龍商業，2022年全年新增簽約項目共計11個，新增簽約面積1.0百萬平方米，第三方輕資產外拓項目面積占比首超50%，外拓力度創歷史新高，第三方累計簽約面積達248萬平方米，近四年復合增長達67.5%，市場化能力持續提升。

??華潤萬象生活雖然背靠華潤置地和華潤集團，也在積極外拓，2022年新簽約商業輕資產外拓項目13個，且根據十四五規劃目標，商業方面，到2025年，第三方外拓至少50個購物中心，在管項目達到150個。

??特別是卓越商企、中駿商管、星盛商業這些分拆上市公司的商管屬性較強，且母公司及關聯公司的項目資源不比萬達商管、華潤萬象生活等，外拓訴求也更強。

??其中，卓越商企成立于1999年，經過20余年的發展，確立了商管核心主業地位，通過多行業戰略客戶深耕發展，客戶群體規模及范圍廣泛，目前已經形成第三方外拓為主導的經營格局。

??截至2022年末，商務物業在管面積2447.9萬平方米，其中來自第三方在管面積2157.3萬平方米,占比88.1%。來自第三方市場拓展的商務物業收入14.1億元，與2021年同期相比增加13.5%，占商業基本物業服務收入65.1%，較2021年提升1.7個百分點。

??目前，不動產私募投資基金試點擴大到商業不動產領域。隨著商業地產資管模式日漸成熟以及公募REITs試點的推行，底層資產范圍進一步擴大至商業物業，其價值也逐漸被資本市場認可。

??早在2018年，境內公募REITs研究就被提上日程。近年來為貫徹落實國家“十四五”規劃，相關監管部門、主管部委多次表態要積極推進基礎設施REITs市場平穩健康發展。

??2023年3月，中國證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》。其中，明確表示優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

??在目前經濟修復和擴大內需的背景下，以書面形式將商業物業納入REITs試點領域，為盤活商業地產提供金融工具支持。具體來看，公募REITs擴容至商業地產項目，有利于現有的商業運營商將運作模式由重轉輕、化解風險。

??同時也可以促進項目并購、提高市場存量資產的流動性，擴大有效投資、為存量商業的盤活帶來更大的價值和活力。

??值得注意的是，為滿足地產調控要求、控制資金流向，基礎設施REITs的項目發起人應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。

??這也要求綜合性房企深化輕資產運營，通過將商業管理業態獨立分拆，把地產開發業務和REITs底層資產進行隔離，進而更好地利用REITs工具承接資產、拓展輕資產運營管理業務。一定程度上利好目前已經具備輕資產運營管理能力的商業地產運營企業，如華潤萬象生活、寶龍商業、星盛商業、萬達商管等。

??未來，通過REITs工具，不僅有助于這部分企業拓寬融資渠道、優化資產結構，進一步提升輕資產運營管理能力，也將加速整個行業輕重資產的分離和規模發展。

??近年來，由于宏觀經濟不景氣、房地產市場下行加劇疊加疫情沖擊，對商場、寫字樓的開業、出租率、租金水平產生較大的負面影響，輕資產商管業務發展遭遇挑戰，部分面臨盈利下行的局面。2023年以來，經濟、消費的修復狀況還并不樂觀，商管業務仍有所承壓。

??但中長期來看，一二線城市商業地產步入“存量時代”，三四線城市消費擴容提質，都給輕資產模式的商管業態帶來潛在增長空間。同時對于房企來說，“輕型化”轉型成為趨勢，基于商業地產的廣泛布局，低成本、高收益的輕資產商管業態增長空間可觀。

??隨著該業態的價值挖掘不斷深入，將驅動越來越多房企戰略布局該賽道，競爭也將愈發激烈。商管業態存在一定的專業壁壘，賴以生存的運營管理能力以及品牌效應都難以快速形成，這也是企業進入和布局面臨的最大挑戰和考驗。

??從發展趨勢來看，未來商管運營將深度專業化。一方面，輕資產商管領域的競爭將集中在運營服務“質”的比拼上，這同時也是打響品牌、實現規模布局的內在驅動力。

??另一方面，隨著公募REITs的放開與落地，也對房企的運營能力也提出了更高要求。輕資產商管運營服務企業需不斷加強自身的運營實力，才能換取資本市場的長期青睞。

??同時，技術賦能將成為拓客、創新服務的主要突破口。目前，商管服務同質化、管理低效等問題突出，增值服務也有待進一步拓展。技術賦能不僅能夠提升運營管理效率，同時可以提供多元化、個性化商業場景和消費體驗，有效解決服務體驗同質化問題，提升自身核心競爭力。

??目前，部分企業已經取得一定成果，2022年華潤萬象生活自主搭建產研一體數字化團隊，全面推進數字化建設，商管業務全面提升招商及商業管理系統，賦能商戶經營，并全面升級一點萬象APP，優化會員體驗。此外，寶龍商業也在持續提升智慧商業，管理系統升級至AI階段，科技化核心競爭力不斷強化。