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??核心觀點

??【簽約銷售額腰斬，代建業務占比近六成】2022年，朗詩出品簽約銷售額約為223.2億元，簽約建筑面積為116.2萬平方米，分別同比下降52.7%、55.9%。在輕資產轉型下，代建開發服務項目簽約銷售額為132.4億元，占比59.3%，正式更名為朗詩綠色管理。權益項目簽約銷售額為90.8億元，占比40.7%，國內權益項目仍以小股操盤為主，簽約銷售額為23.9億元，較2021年大幅減少83.5%，應占權益比例為33.7%。

??【年內獲取57個項目，代建項目儲備明顯增加】2022年，朗詩堅持穩健投資策略，共計獲取57個開發銷售型物業項目，包括35個權益項目和22個開發代建服務項目，總計新增可售面積為337.86萬平方米。截至2022年末，朗詩擁有儲備項目總可售面積為727.11萬平方米，預計可售貨值為1311.9億元。其中，開發代建服務項目可售面積470.53萬平方米，較2021年末明顯增加，預計可售貨值約828.8億元。

??【營收大幅增長73.6%，歸母凈利潤連續三年虧損】報告期內，朗詩營業收入約為140.2億元，同比大幅增長73.6%。實現毛利約13.5億元，同比減少18.9%，毛利率為9.7%，較2021年下降11個百分點。凈利潤虧損24.5億元，歸母凈利潤虧損25.9億元。近年，受市場下行沖擊以及企業經營調整影響，朗詩盈利持續承壓，歸母凈利潤已經連續三年虧損，且虧損幅度不斷加劇。

??【債務到期結構集中，踩中“三條紅線”】截至2022年末，朗詩總有息負債73.3億元，主要集中在一年以內以及一至兩年到期，合計占比約88%。加權平均財務成本約為6.3%，低于2021年末7.0%。從償債壓力指標來看，非受限現金短債比為0.26，凈負債率為223.2%，扣除預收款項后的資產負債率約為86.4%，踩中“三條紅線”，面臨較高的經營性風險。

??01 銷售

??簽約銷售額腰斬，代建業務占比近六成

??2022年，朗詩出品簽約銷售額約為223.2億元，簽約建筑面積約為116.2萬平方米，分別同比下降52.7%、55.9%。

??其中，代建開發服務項目簽約銷售額為132.4億元，占比59.3%。2021年以來，朗詩加速輕資產轉型，代建開發服務項目銷售貢獻度迅速走高。伴隨公司正式更名為“Landsea Green Management Limited”，采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，取代“朗詩綠色地產有限公司”，朗詩在中國市場基本完成了從傳統重資產的地產開發模式向資產輕型化模式的轉型，代建業務的核心地位確立，成為主要業績來源。

??權益項目簽約銷售額為90.8億元，占比40.7%，主要來自中國杭州、武漢、無錫、嘉興、成都、綿陽、重慶、南京、上海等城市以及美國一、二線門戶城市的在售項目。國內權益項目仍以小股操盤為主，簽約銷售額為23.9億元，較2021年大幅減少83.5%，應占權益比例為33.7%。

??進入行業下行周期，朗詩代建與投資開發并行、中美雙市場布局也難抵業績滑坡。轉型代建賽道，尤為看重企業品牌和運營管理能力，朗詩堅持打造綠色差異化能力，培育自身的綠色品牌力，構建自身核心競爭力，未來能否依靠代建抓住市場機會窗口快速恢復，有待進一步觀望。

??02 投資

??年內獲取57個項目，代建項目儲備明顯增加

??2022年，朗詩堅持穩健審慎的投資策略，積極拓展小股操盤和開發代建服務項目，共計獲取57個項目，均為開發銷售型物業，分布于中國境內與美國，總計新增可售面積為337.86萬平方米。包括權益項目35個，新增可售面積為108.23萬平方米，占比32%；開發代建服務項目22個，均位于中國境內，新增可售面積為229.63萬平方米，占比68%。

??截至2022年末，朗詩擁有儲備項目總可售面積為727.11萬平方米，預計可售貨值為1311.9億元。其中，開發代建服務項目可售面積470.53萬平方米，較2021年末明顯增加，預計可售貨值約828.8億元。

??權益項目可售面積為256.58萬平方米，預計可售貨值約為483.1億元，應占權益部分可售面積為226.7萬平方米，權益項目應占權益比例為88.4%，呈現逐年走高的趨勢。主要原因在于輕資產轉型之下，國內權益項目減少，轉向拓展代建業務，在美國獨立投資開發的項目占比大幅增加；期末于美國的可售建面約為195.51萬平米，占權益項目總量的76%。

??從儲備項目總可售面積分布來看，由于開發代建服務項目布局加速，中國境內儲備項目總可售面積占比達73.1%，較2021年62.5%進一步提升，布局主要以二線城市、熱點三線城市為主，核心城市成都、蘇州、無錫儲備較為豐富，可售面積均超過50萬平方米，其中成都項目儲備可售面積達到69.8萬平方米，戰略地位最為突出。

??03 盈利

??營收大幅增長73.6%，歸母凈利潤連續三年虧損

??報告期內，朗詩營業收入約為140.2億元，同比大幅增長73.6%。由于銷售及服務成本飆升97.7%，實現毛利約13.5億元，同比減少18.9%，毛利率為9.7%，跌破兩位數，較2021年20.7%下降11個百分點。在疫情及市場下行沖擊下，疊加資產減值損失、沖回遞延所得稅資產、合營企業虧損等影響，最終凈利潤虧損24.5億元，歸母凈利潤虧損25.9億元。

??近年，市場下行沖擊以及企業經營調整影響，朗詩盈利持續承壓，歸母凈利潤已經連續三年虧損，且虧損幅度不斷加劇。值得注意的是，截至報告期末，朗詩應占權益下的已售未入帳物業面積為62.3萬平方米、金額約104億元，分別同比減少40.6%、44.3%，未來營收的實現或受到一定影響，盈利將繼續面臨挑戰。

??04 負債

??債務到期結構集中，踩中“三條紅線”

??截至2022年末，朗詩總有息負債73.3億元，加權平均財務成本約為6.2%，低于2021年末7.0%。從債務結構來看，一年內到期債務14.9億元，占比20.4%，較2021年末45.2%大幅降低；一至兩年到期債務49.6億元，占比從2021年1.3%飆升至67.6%；兩至五年到期債務8.3億元，占比11.3%；五年以上債務0.5億元，占比0.7%。整體來看，債務集中在一年以內以及一至兩年到期，合計占比約88%，債務結構安全性較低，兩年內償還負擔較大。

??從償債壓力指標來看，若剔除獨立管理的Landsea Homes所持有的現金結余，朗詩持有的非受限現金僅為3.91億元，非受限現金短債比為0.26，凈負債率為223.2%，扣除預收款項后的資產負債率約為86.4%，踩中“三條紅線”。伴隨行業流動性收緊以及業務戰略調整，朗詩的流動性及財務狀況惡化，面臨較高的經營性風險。