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??核心觀點

??【河南省市占率降至3.5%，但仍保持著領先地位】2022年河南房地產市場整體下挫，尤其民營房企銷售下滑嚴重。2022年建業地產的合約銷售金額約為240.49億元，同比減少了60%，在河南省的市占率下降至3.5%。企業在河南仍然保持著領先地位。建業地產將2023年的銷售目標定為320億元，全年的可售貨值預計為517.4億元，需要達到62%的去化率才能達成目標。企業2022年的去化率約為56.7%，目前可售貨值中庫存比例超過35%，目標完成與否，有賴于河南房地產市場2023年是否能較2022年同比有一定程度的復蘇和增長。

??【保持資金穩定減少投資支出，總土儲規模尚可支撐2-3年發展】2022年建業地產僅在商丘、駐馬店和三門峽通過股權合作新增了5個項目，新增土地建面為61.5萬平方米，同比減少了92.4%，企業為了保持資金鏈穩定而大幅減少了投資支出。截至2022年底，建業地產的總土地儲備建面為4698萬平方米，相較于年初減少了12.07%，其中權益建面約3400萬平方米，可售貨值約為1442億元，仍足夠支持企業2-3年的開發。

??【毛利率下跌，非經營性虧損占8成】2022年建業地產共實現營業收入240.83億元，同比減少了42.6%；毛利率同比降低了8.3個百分點至7.9%。凈利潤以及歸母凈利潤分別為-78.19億元以及-75.61億元，企業出現了較大虧損，主要是因為計提了存貨減值23.7億元、投資物業公允價值下跌了14.1億元以及出現了其他非經營性虧損 17.7億元。扣除減值等影響之后企業的核心凈利潤也出現了虧損，2023年是否扭虧為盈仍有待觀望。

??【資金情況承壓，能否緩解有待觀察】截至2022年底建業地產的凈負債率相比于年初大幅提高至580.2%，剔除預收賬款的資產負債率為96.2%，現金短債比為0.34，直接進入了紅檔。2022年建業的一系列自救動作緩解了一定的流動性壓力，但是最終否能夠平安走出流動性危機仍然有待觀察。4月3日，建業地產對2023年到期的9億美元進行邀約交換，交換后債券將延期兩年至2025年，上述交換若能完成，2023年建業地產的資金狀況將得到較大程度的緩解。

       01銷售

??河南省市占率降至3.5%

??仍然保持著領先地位

??2022年建業地產的合約銷售金額約為240.49億元，同比減少了60%；合約銷售面積約為344.9萬平方米，同比減少了57.8%。由于銷售規模的大幅度下滑，建業地產在河南省的市占率同比下降了3.4個百分點至3.5%，算上中原建業之后建業集團在河南省的市占率也同比下降了4.9個百分點至6.4%。企業雖然在河南仍然保持著領先地位，但是領先幅度已經大幅減小。2022年建業地產銷售的權益比例為64%，相較于2021全年的65%又降低了1個百分點，企業銷售的權益比例從2019年開始已經連續3年持續下降。

??從銷售的城市分布來看，2022年鄭州地區對建業地產的銷售貢獻率為13%，同比下降了11個百分點，洛陽的貢獻率也降低了6個百分點，相較之下商丘的貢獻率則提高了7個百分點，其他城市的銷售貢獻率變化不大。近年來高溢價的鄭州地區對建業地產的銷售貢獻率整體看來逐年下降，企業在鄭州市場的競爭力有所減弱，而隨著其他財務狀況較好的企業持續開拓鄭州市場，建業面臨的競爭壓力可能會越來越大。

??建業地產將2023年的銷售目標定為320億元，全年的可售貨值預計為517.4億元，按此計算全年需要達到62%的去化率才能達成目標。從存貨和銷售情況來看，建業2022年的去化率約為56.7%；2023年的可售貨源中現有存貨的占比超過了35%，加之市場的不確定性，2023年達到62%的去化率仍需努力。

??02投資

??保持資金穩定減少投資支出

??總土儲規模尚可支撐2-3年發展

??2022年建業地產僅在商丘、駐馬店和三門峽通過股權合作新增了5個項目，新增土地建面為61.5萬平方米，同比減少了92.4%，企業為了保持資金鏈穩定而大幅減少了投資支出。

??截至2022年底，建業地產的總土地儲備建面為4698萬平方米，相較于年初減少了12.07%，其中權益建面約3400萬平方米，總土儲的權益比例約為72.4%，相較于2021年底略微提高了0.4個百分點，仍然保持較高水平。

??從貨值規模來看，建業總土儲建面對應的可售貨值約為1442億元，其中庫存資源183億元，在建待售資源214億元，未開工資源1045億元，仍足夠支持企業2-3年的開發。

??03盈利

??毛利率下跌

??非經營性虧損占8成

??2022年建業地產共實現營業收入240.83億元，同比減少了42.6%，其中銷售物業收入為234.67億元，同比減少了42.4%，銷售收入的大幅減少除了是因為近兩年銷售持續減少之外，也是因為疫情的反復導致工程進度延緩，結轉收入減少。截至2022年底，建業整體尚有已售未結銷售額約526.54億元，預計將于未來三年內結轉完畢，企業未來的營業收入仍有一定的保障。 

??在盈利性指標方面，2022年建業地產的毛利率同比大幅降低了8.3個百分點至7.9%，主要是因為企業為了加速去化而打折銷售的物業陸續交付結轉。值得注意的是，由于建業526.54億元已售未結銷售額對應的毛利為30.63億元，毛利率僅有5.8%，因此企業的毛利率水平短期內仍將處于下行通道。 

??2022年建業地產的凈利潤以及歸母凈利潤分別為-78.19億元以及-75.61億元，企業出現了較大虧損。一方面是因為建業計提了存貨減值23.7億元，投資物業公允價值下跌了14.1億元以及出現了其他非經營性虧損 17.7億元。另一方面，建業的銷管費用率（/合約銷售）同比提升了4.38個百分點至9.92%，再加上合聯營業務的虧損，即使扣除減值等影響，核心凈利潤也出現了虧損，企業在2023年是否扭虧為盈仍有待觀望。

??04償債

??資金情況承壓

??能否緩解有待觀察

??截至2022年底建業地產的持有現金約為43.52億元，較于年初減少了55.8%；總有息負債為236.61億元，較年初增長7.8%，其中短期有息負債為128.85億元，占比增加了23.7個百分點至54.5%；現金短債比為0.34，若扣除預售監管資金等受限制現金，資金缺口更大。此外1-2年到期債務占比為31.2%，企業的平均債務償還期限也從2021年底的2.2年降至1.7年，近兩年的債務到期壓力將持續。由于儲備減少，企業的權益大幅減少了73.9%至33.28億元，因此凈負債率相比于年初大幅提高了485.3個百分點至580.2%，剔除預收賬款的資產負債率為96.2%，三條紅線全部踩中，未來壓力更大。

??值得注意的是，在負債結構方面，建業地產境內和境外有息負債分別占43%和57%，企業境外的剛性負債占比較大。截至2022年底，建業地產還有約135億元人民幣的美元債將在未來三年內償還，其中2023年將會出現約60億元人民幣的美元債集中到付，在房企境外債券違約持續發酵的背景下，境外債的展期以及交換難度較大，也將加劇企業壓力。由于境外債券占比較高，截至2022年底建業地產的融資成本為7.8%，處于較高的水平。

??除此之外，建業短期應付賬款及應付票據規模高達371.64億元，同比增長13%。根據上海票交所公布的數據來看，建業截至2023年2月底已經出現了超過17.37億元的商票逾期，這也將進一步加大資金鏈壓力。

??在流動性壓力劇增的背景下，建業也在想辦法積極自救。企業在2022年成功引入河南鐵建投集團的戰略入股，同時也獲得了河南省政府的大力支持，從五大行以及中原銀行獲得了約573億元的戰略授信額度，并且也在持續變現資產盤活資金。在這一系列動作的支持下，建業的流動性壓力可能得到一些緩解，但是企業是否能夠平安走出流動性危機仍然有待觀察。

??4月3日，建業地產就境外債務態度進行調整，就2023年到期的3筆9億美元有限票據提出邀約交換，交換后債券將延期兩年至2025年，上述交換若能完成，2023年建業地產的資金狀況將得到較大程度的緩解。