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??“零違約”堅守信用，持續降桿杠，妥善處理到期債務的償還工作的同時需加強現金回款;一二線城市土地儲備成本占比近7成，保持流動性暫緩買地。

??◎  作者 /房玲、易天宇

??核心觀點

??【實現合同銷售金額590.23億元，權益銷售比上升至81%】2022年，中駿集團實現合同銷售金額590.23億元，合同銷售面積約491.20萬平方米，按年分別下降約44%及34%；其中合聯營公司部分的銷售占比同比大幅下降19個百分點至21%；整體權益銷售金額占比從73%上升至81%。在中駿集團布局的超50個城市中，前10城市的銷售貢獻率達68%，其中杭州、北京、泉州的合約銷售規模分別為111億元、67億元及47億元；而其余城市銷售較為分散，平均單城市產能低于12億，未來還需加強其他城市的深耕、提高單城市的銷售貢獻。

??【一二線城市土地儲備成本占比近7成，保持流動性暫緩買地】2022年，為了保持充足的流動性，中駿集團沒有新增土儲。截至2022年，中駿集團共有土地儲備總規劃建筑面積為3387萬平方米，較2021年下降了11%，仍可供未來二至三年的開發。從土地儲備的城市級別來看，一、二線城市及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本68%及32%。

??【歸母凈利潤降至2454萬元，盈利能力有待提升】2022年受大環境影響，中駿集團營業收入267.05億元，同比下滑29%；其中物業銷售收入同比下降32%至247.39億元，主要是由于交房面積減少及平均銷售單價下降。2022年毛利潤為44.2億元，毛利率為16.55%，毛利率同比下降主要是物業售價下降及對物業項目計提的減值撥備增加所致。此外，歸母凈利潤為2454萬元，利潤轉差主要是期內應占合營公司及聯營公司得經營虧損及投資物業公允值減值所致。

??【保持“零違約”，妥善處理到期債務償還工作的同時需加強現金回款】2022年中駿集團保持“零違約”記錄，年內累計償還境內外公開債務近115億元。截止2022年末，中駿集團總有息負債較2021年下降12%至441.57億元，進一步去桿杠；其中61%為銀行及其他貸款，39%為優先票據及境內債券。與此同時，持有現金同比下降了25%至150.16億元，其中非受限現金同比下降了42%至91.19億元，占比下降從78%下降至61%，非受限現金短債比下降為0.62，企業在妥善處理到期債務償還工作的同時，還要加強現金回款。

??01 銷售

??實現合同銷售金額約590.23億元
權益銷售比上升至81%

??2022年，中駿集團（含合營聯營公司）共實現合同銷售金額約590.23億元，合同銷售面積約491.20萬平方米，按年分別下降約44%及34%。其中，合聯營公司部分的銷售金額約為123.77億元，約占總銷售的21%，較2021年大幅下降19個百分點；整體權益銷售金額占比也從73%上升至81%。期內物業銷售均價為每平方米12016元，同比下降了14%。

??2022年，中駿集團共有超過120個項目處于在售狀態，分布在超過50個城市，其中，前10城市的銷售貢獻率達68%，較2021年增加了約2.5個百分點；其余城市銷售較為分散，使得平均單城市產能低于12億。未來中駿還需加強其他城市的深耕、提高單城市的銷售貢獻。

??從區域分布來看，由于期內推出多個新盤，長三角經濟圈于各區域中合同銷售排行第一，合同銷售金額約246.09億元，占整體合同銷售金額約41.7%，較2021年增加了約12個百分點。海峽西岸銷售規模則下滑明顯，全年合約銷售金額約110.36億元，同比大幅下滑了72%，占總銷售的19%，較2021年下降了19個百分點。從城市能級來看，二線及三四線城市的合同銷售金額分別為311億元及187億元，分別約占整體合同銷售金額53%及32%；單城市來看，杭州、北京、泉州的合約銷售規模均超過了45億，分別為111億元、67億元及47億元，三座城市占總銷售的38%。

??02 投資

??保持流動性暫緩買地
土地儲備成本中一二線城市占比近7成

??2022年，為了保持充足的流動性，中駿集團沒有新增土儲。截至2022年，中駿集團共有土地儲備總規劃建筑面積為3387萬平方米，較2021年下降了11%，（其中中駿集團應占總規劃建筑面積為2668萬平方米，權益比例約78.8%，權益比例同比上升了7.5個百分點），并分布于60個城市。現有土地儲備預期可供中駿集團未來二至三年的開發。

??從土地儲備的區域分布來看，長三角經濟圈、環渤海經濟圈、海峽西岸經濟圈、粵港澳大灣區及中西部地區的土地儲備成本分別占總土地儲備成本（不包括投資物業）的36.2%、20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。從城市級別來看，一線二線城市及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本68%及32%。

??03 盈利

??歸母凈利潤降至2454萬元
盈利能力有待提升

??2022年中駿集團營業收入達到了267.05億元，同比下滑29%；其中物業銷售收入同比下降32%至247.39億元。物業銷售收入下滑，主要是由于交房面積同比減少約22%至257.49萬平方米。期末，中駿的預收賬款達人民幣824億元，一定程度上可以確保未來營收。

??2022年中駿的毛利潤規模同比下降46%至44.2億元；毛利率同比下滑5.11個百分點至16.55%，主要是物業售價下降，導致毛利率下跌及對物業項目計提的減值撥備增加所致。

??此外，錄得歸母凈利潤為2454萬元，利潤轉差一方面是由于期內三費費用率（除以營業收入）增長較多，另一方面，主要由于年內中駿的合營公司錄得經營虧損及投資物業公允值減值所致。

??04 償債

??保持“零違約”
妥善處理到期債務償還工作的同時
需加強現金回款

??2022年中駿集團保持“零違約”記錄，年內累計償還境內外公開債務近115億元。與此同時，自2022年12月起，中駿集團陸續與多家商業銀行簽署戰略合作協議，累計獲得各大銀行授信金額超430億元。此外，中駿集團還是2023年首批獲得中債增支持并成功發債的民企，未來將繼續與金融機構進行深入溝通，同時推進中債增融資擔保及發債事宜，通過多渠道緩解現金流壓力。

??截止2022年末，中駿集團總有息負債較2021年下降12%至441.57億元，進一步降負債，其中61%為銀行及其他貸款，39%為優先票據及境內債券；與此同時，持有現金同比下降了25%至150.16億元，其中非受限現金同比下降了42%至91.19億元，占比下降從78%下降至61%。

??從三條紅線指標來看，中駿集團凈負債率為79.57%，同比上升了約9個百分點，主要是由于期內持有現金減少及總權益減少所致。剔除預收賬款后的資產負債率為67.16%，達標紅線指標。此外，現金短債比為1.02，而非受限現金短債比下降為0.62，企業在妥善處理到期債務償還工作的同時，還要加強現金回款。值得注意的是，期末合聯營投資額為85億元，與歸母凈資產的比仍高達43%；少數股東應占凈利潤為虧損2.25億，而少數股東權益占比約為46%，可能存在錯配。

??05 一體兩翼

??聚焦核心城市及優勢區域
擴大與地產協同效應

??除了地產主業外，2022年中駿物業管理費由2021年的8.96億元增長約10.5%至2022年的9.90億元，主要是由于管理的物業數量及面積有所增多所致；租金收入由2021年的4.53億元增長約13.3%至2022年的5.14億元，主要是由于2021年底新開中駿世界城購物商場的租金貢獻所致。截至2022年底，中駿集團連同其合營公司及聯營公司共持有53個投資物業，總建筑面積約401萬平方米（應占建筑面積約366萬平方米），分別分布在北京、上海、廈門，杭州及蘇州等26個城市，其中27個投資物業已開始營運。

??未來，中駿集團表示將繼續秉承“一體兩翼”的協同發展戰略，聚焦核心城市及優勢區域，在第二業務曲線方面，把握發展機遇，著力發展資管模式，降低融資依賴度，并擴大與地產的協同效應。