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??銷售升至行業第二，在一二線城市積極擴儲，盈利能力有所下滑。

??◎  作者 /房玲、洪宇桁

??核心觀點

??【規模升至行業第二，核心城市競爭力繼續上升】2022年保利發展實現全口徑銷售金額4573.01億元，銷售面積2747.95萬平方米，分別同比減少14.51%和17.55%，銷售金額同比降幅低于行業平均。市場排名升至行業第二，完成了2017年提出的“重回前三”的目標，在全國的市占率也提升至3.4%。2022年保利繼續加強城市深耕，38個核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。同時企業在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三。

??【拿地仍然相對積極，重點在一二線城市擴儲】2022年保利發展新增項目91個，新增計容建筑面積達到1054萬平方米，拓展成本1613億元，分別同比減少61.28%和13.14%。在2022年大多數房企保持低量拿地甚至不拿地的大環境下，保利仍然憑借央企優勢積極拓儲。2022年保利重點投資了一二線城市，建面占比達到75.3%，相較于2021年提高了24.7個百分點，其中一線城市的新增土儲建面占比達到了23.3%，是近年來的最高值。2022年底企業總土地儲備為16455萬平方米，土地儲備充足，其中38個核心城市的貨值占比同比提升4個百分點至78%，單城排名前三的城市貨值占比約60%，企業的重點城市深耕仍在繼續深入。

??【利潤率有所下滑，但仍高于行業平均水平】2022年保利發展實現營業收入2811.08億元，同比減少1.37%；預收房款達到4086億元，是當期結算收入的1.5倍，后續待結算收入儲備充足。毛利率為22%，同比降低了4.8個百分點，凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了3.4和3.1個百分點至9.6%和6.5%，盈利水平雖有下降但仍高于行業平均。

??【財務仍然穩居綠檔，融資成本持續處于行業極低水平】2022年底保利的持有現金相比于期初增加了3%至1765億元；剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金后的非受限現金短債比為1.57，相比于期初降低了0.37。凈負債率相比于期初提升了8.5個百分點至63.57%，扣除預收后的資產負債率69.66%，相比于期初上升0.36個百分點，整體來看保利仍然穩居“綠檔”。與此同時，2022年保利發揮規模央企財務優勢，全年平均直接融資成本僅2.88%，因此讓2022年底保利綜合融資成本相比于期初下降了0.54個百分點至3.92%，融資成本持續處于行業極低水平。

??【物管業務收入穩定增長，成立保利商旅計劃補上運營短板】2022年保利其他主營業務收入235.03億元，同比增長1.79%。其中，保利物業實現營業收入136.87億元，同比增長26.9%；凈利潤11.1億元，同比提升增長31.6%。相對于發展較好的物管業務，保利在商業運營方面的發展則較為緩慢。截至2022年底保利已開業購物中心相較于期初減少了2個，開業面積也少了30.5萬平米；酒店管理板塊的開業規模則和期初持平。2022年保利將購物中心、品牌酒店以及旅游景區等業務板塊整合成立了保利商旅，計劃加大力度補上這塊短板。

??01 銷售

??規模升至行業第二
核心城市競爭力繼續上升

??2022年保利發展實現全口徑銷售金額4573.01億元，銷售面積2747.95萬平方米，分別同比減少14.51%和17.55%，銷售金額同比降幅低于行業平均。在市場下行的情況下，保利發展保持著較強的韌性，市場排名升至行業第二，完成了2017年提出的“重回前三”的目標，在全國的市占率也提升至3.4%。根據克而瑞監測數據，保利在2023年一季度的全口徑銷售金額達到了1139.2億元，位列行業第一，在2022年的基礎上更進了一步。

??由于近年來保利拿地權益比例保持在較高水平，2022年企業簽約建面權益比例相較于2021年繼續提高了0.1個百分點至69.2%，連續三年有所回升，將更加有利于營收與規模的匹配。

??2022年保利繼續加強城市深耕，38個核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。同時企業在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三。從銷售區域分布來看，2022年對保利銷售面積貢獻最大的區域為珠三角區域，占比達到35%，相比于2021年提升了3個百分點；長三角區域的銷售面積占比相比于2021年也提升了1個百分點至17%。

??從城市能級來看，三四線城市銷售面積占比最高達到45%，相比于2021年提升了1個百分點，二線城市的銷售面積占比相比于2021年提升了2個百分點至44%。整體看來，2022年保利的銷售區域和能級的分布相比于2021年變化都不是很大。

??02 投資

??拿地仍然相對積極
重點在一二線城市擴儲

??2022年保利發展新增項目91個，新增計容建筑面積達到1054萬平方米，拓展成本1613億元，分別同比減少61.28%和13.14%，其中重點38城的拓展金額占比為98%。雖然企業的拿地力度相對于過去幾年有所降低，但是在2022年大多數房企保持低量拿地甚至不拿地的大環境下，保利仍然憑借央企優勢積極拓儲。新增拓展計容建筑面積的權益比為69.9%，相比于2021年降低了5.5個百分點，處于保利近年來拿地權益的較高水平。

??從城市能級來看，2022年保利重點投資了一二線城市，建面占比達到75.3%，相較于2021年提高了24.7個百分點，其中一線城市的新增土儲建面占比達到了23.3%，是近年來的最高值，企業的平均拿地成本也因此達到了15304元/平米，相比于過去幾年6000-7000左右的拿地成本大幅提高。從新增土儲建面的區域分布來看，占比最高的是長三角區域，達到38.3%，相較于2021年提高了20.3個百分點。整體看來，在行業整體拿地不積極的情況下，保利得以在重點城市大量低溢價拿地擴儲，有利于未來的發展。

??2022年底保利發展總土地儲備為16455萬平方米，相比于期初減少了8.91%，足夠保證企業3-5年的開發，土地儲備充足。就土儲分布來看，37.1%位于珠三角區域，中西部區域占比為31.5%，環渤海18.7%，長三角相對較少，占比為12.7%，和期初變化不大。不過從貨值分布來看，保利的總土儲在38個核心城市的占比達到了78%，同比提升4個百分點，同時單城排名前三的城市貨值占比約60%，企業的重點城市深耕仍在繼續深入。

??03 盈利

??利潤率有所下滑
但仍高于行業平均水平

??2022年保利發展實現營業收入2811.08億元，同比減少1.37%；預收房款達到4086億元，是當期結算收入的1.5倍，后續待結算收入儲備充足。利潤方面，企業實現毛利潤618.8億元，同比減少19%；歸母凈利潤183.47億元，同比減少33.01%；扣除非經常性損益后的核心歸母凈利潤為179.68億元，同比減少33.02%。歸母凈利潤和核心歸母凈利潤的大幅減少，主要是因為期內投資收益因為毛利率下滑以及權益比例降低等原因同比減少了22.4億元，同時企業也計提了約11.6億元的資產減值損失。

??從盈利率水平來看，2022年保利的毛利率為22%，同比降低了4.8個百分點，毛利率的下降主要是因為結轉了較多疫情期間的低利潤項目。凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了3.4和3.1個百分點至9.6%和6.5%，整體看來盈利水平雖有下降但仍高于行業平均水平。

??04 償債

??財務仍然穩居綠檔
融資成本持續處于行業極低水平

??2022年保利實現回籠金額4271億元，銷售回款率為93.4%，連續4年保持在93%以上的高位。與此同時，保利堅持“以銷定產”，全年新開工面積同比減少54%至2375 萬平方米，從而壓減建安投資超80億元，因此企業全年的經營活動現金流連續5年保持為正，期末持有現金相比于期初增加了3%至1765億元；現金短債比為2.18，相比于期初降低了0.47；若剔除受監管的預售資金以及其他受限制現金490億元，則保利的非受限現金短債比為1.57，相比于期初降低了0.37，但是整體來看現金覆蓋短債倍數仍然較高，在手現金較為充裕。從保利2023年的開工計劃來看，企業計劃新開工2000萬方，竣工4450萬方，投資3510億元，仍然較為注重資金鏈的穩定。 

??截止2022年底保利的有息負債合計3813億元，相比于期初增加12.76%。凈負債率相比于期初提升了8.5個百分點至63.57%，若將永續債計做負債,則凈負債上升3.01個百分點至68.27%?？鄢A收后的資產負債率69.66%，相比于期初上升0.36個百分點，整體來看保利仍然穩居“綠檔”。

??與此同時，2022年保利發揮規模央企財務優勢，同時把握低成本融資的機會，共發行公司債113 億元、中期票據150 億元，平均融資成本僅2.88%，因此讓2022年底保利綜合融資成本達到了3.92%，相比于期初下降了0.54個百分點，融資成本持續處于行業極低水平。

??05 多元化

??物管業務收入穩定增長
成立保利商旅計劃補上運營短板

??在房地產開發主業之外，物管業務和商業運營兩個板塊的發展境遇各不相同。2022年保利其他主營業務收入235.03億元，同比增長1.79%。其中，保利物業實現營業收入136.87億元，同比增長26.9%；凈利潤11.1億元，同比提升增長31.6%。截至2022年底，保利物業的合同管理面積相較于期初增長了17.7%至7.72億平方米，在管面積也相較于期初增長了23.8%至5.76億平方米，規模擴張較快，位列央企第一。在物管業務發展較好的情況下，企業未來仍需注重該部分業務的運營效率，提升利潤率水平。

??而在商業運營方面，保利的發展則較為緩慢。截至2022年底保利已開業購物中心33個，開業面積217萬平方米。相比于2021年年底而言，保利開業的購物中心項目減少了2個，開業面積也少了30.5萬平米；酒店管理板塊已開業酒店、會議中心20個，客房數近5000間，和期初持平。2022年保利將購物中心、品牌酒店以及旅游景區等業務板塊整合成立了保利商旅，計劃加大力度補上這塊短板。