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??過去一年是物業管理行業跌宕起伏的一年。隨著地產行業的深度調整，物業行業發展環境發生巨變。

??在這背景下，今年的年報季，超七成上市物業企業選擇在一季度末壓哨交卷。

??透過對已披露業績的53家上市物企年報分析，我們發現，在低迷的市場環境下，有的企業抓住機會高歌猛進，也有企業落寞退場，行業經歷了新一輪的洗牌。

??在經歷了整個行業的起起落落后，物業管理行業將開啟新的發展周期。

??2022年受地產行業動蕩波及，物企整體上市意愿下降，多家物企首次遞表到期未能更進一步，二次甚至三次遞表企業增多，部分企業多次遞表或聆訊后而再無后續動作。

??截止目前，上市物企總數為63家，2022年新增金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務、魯商服務、蘇新服務、萬物云6家，2023年內僅潤華服務成功上市。

??從近年來上市物企數量來看，2018年起進入物企上市潮，一直到2020年達到上市物企數量達到最高峰，2022年上市物企新增數量已回歸至2018年水平。

??從市值來看，物業板塊總體市值曾破萬億港元。截止2023年一季度末，上市物企總市值為4264.64億港元，相較最高點幾近四折。

??其中，2022年華潤萬象生活憑借商管、央企屬性發展勢頭強勁，年內企業市值躍升至首位，截止2023年一季度末，華潤萬象生活總市值為941.53億港元，顯著領先于其他上市物企。

??碧桂園服務及萬物云排第二和第三，總市值分別為458.07和414.23億港元。

??需要注意的是，截止2023年一季度末，上市物企的整體市值均值為67.69億港元，僅14家上市物企市值達均值水平。上市物企集中度持續增強，企業之間分化和差距明顯。

??從估值來看，上市物企的市盈率仍處于低位，截至2022年3月31日，上市物企市盈率均值為12.59倍。

??其中，華潤萬象生活、特發服務兩家具有國資背景優勢，且在商管服務、總部型物業實力強勁，發展穩健，中天服務在社區增值服務領域能力領先，市場給予其較高的估值。截至最新數據，三家物企市盈率分別為38.12倍、35.77倍和31.57倍。

??從每股收益上看，53家上市物企每股收益均值為0.33元，保利物業每股收益最高為2.01元，22家企業每股收益位于均值之上。

??濱江服務、東原仁知服務排第二、三位，每股收益最高分別為1.49元、1.48元。

??53家上市物企中6家上市物企每股收益為負值。

??2022年，上市物企仍呈現規模增長態勢，但整體增速放緩，年內國央企成為并購主角，物業管理行業規模化發展進入新階段。

??完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值已由24.36億平方米增長至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長至1.29億平方米。

??2022年企業普遍下調規模增長預期，年內上市物企在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個百分點。上市物企市場集中度仍在持續提升，2019年至2022年48家上市物企在行業中的市場份額由8.36%增長至約17.42%。

??2022年披露年度在管面積的50家上市物企中，在管規模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值（1.28億平方米）的物企為14家，與上年保持一致。

??其中，碧桂園服務在管面積達8.69億平方米，穩居上市物企在管規模之首；保利物業、雅生活服務、綠城服務和中海物業在管面積均超過3億平方米；

??在管面積前五的企業規模總值達26.95億平方米，在上市物企中總規模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

??從增速上看，2022年上市物企在管面積增速普遍下降，其中，國央企外拓強勁，年內華潤萬象生活在管面積增速最快，達到83.61%。東原仁知服務和新希望服務排第二和第三，在管面積增速分別為79.37%和77.86%。

??從收入來看，隨著物業管理規模的擴大和服務的多元化，物企經營業績持續高質量發展，多家物企表現亮眼，營業收入實現跨越式增長。

??2022年51家上市物企營業收入總值為2377.53億元，均值為46.62億元，同比增長18.77%，增速不及上年一半。上市物企營業收入的市場集中度持續提升，2019年至2022年，51家上市物企在行業中的市場份額由9.81%增長至約16.52%。

??百億營收陣營增至8家，其中，碧桂園服務收入來源多元化，2022年營業收入高達413.67億元，實現跨越式增長，穩居上市物企首位，也超越剛剛年內上市的萬物云（301.06億元）。

??從2022年上市物企營業收入增速來看，金茂服務營收增速最快，同比增長60.74%。建發物業和碧桂園服務排第二和第三，營業收入增速分別為47.14%和43.42%。

??從社區增值服務收入來看，碧桂園服務仍居首位，社區增值服務收入達40.18億元。保利物業調整股權募集資金用途加大增值服務業務投入，年內企業社區增值服務收入躍升至第二位，營收為30.64億元。

??金茂服務重視社區增值服務產品打造，年內重點打造美居平臺服務團隊，挖掘存量業務，圍繞美居平臺服務拓展多種產品類型，社區增值服務收入增速最快，達247.34%。

??在上市物企營業收入實現跨越式增長的同時，上市物企盈利能力出現大幅下滑，2022年51家上市物企毛利均值由10.01億元下降至9.84億元，同比下滑1.69%；凈利潤均值由4.91億元下降至2.92億元，同比大幅下滑40.50%。

??至2022年53家上市物企毛利率和凈利率均值分別為24.64%和7.71%，分別較上年下降4.31個百分點和5.52個百分點。

??最近幾年，物管是地產主業之外增長速度最快的“第二增長曲線”。

??2022年，受宏觀經濟、房地產市場調控政策的持續影響，物業行業發展環境發生巨變。

??從目前來看，物業行業集中度正持續增強，頭部物企規模也在持續擴大，物企正在持續探索符合其發展細分賽道和業務空間，物企服務品質也在不斷提升，未來物業行業的定位將更加清晰、發展邏輯由粗放轉向精細化發展，行業集中度持續增強，強者恒強的格局愈加凸顯。