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??2024年中國房地產市場整體仍處于弱勢整理階段。前三季度市場仍然處于低位震蕩，四季度得益于9月底連續的新政利好，10月和11月的銷售有較大的反彈，前11個月全口徑銷售額累計同比降32.9%，降幅相較于前三季度收窄5.7個百分點。

??從企業表現來看，2024年1-11月有超過80%的百強房企累計業績同比減少。分梯隊來看，累計業績出現增幅的企業主要分布在TOP51-100梯隊，其中的央國企以及部分優質民企表現出較強的抗周期韌性。

??整體來看，2024前三季度政策效應尚未顯現，購房者信心和預期都處于低位。而9月底以來連續的新政利好顯著刺激了房地產市場，四季度銷售有所回升。12月9日中央政治局會議明確表態要“穩住樓市股市”，12月11日-12日召開的中央經濟工作會議再次強調2025年重點任務之一就是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，為2025年房地產市場定調。在此情況下，企業仍應積極營銷、提升優惠力度、加強產品力打造，為后續市場的復蘇做好準備。

??總結

??01新政利好下銷售回升，10月首次實現單月業績同比正增長

??2024年房地產市場繼續處在低位調整。1-11月行業百強房企累計全口徑銷售額37122億元，同比降幅為32.9%，降幅相較于前三季度收窄5.7個百分點。具體來看，進入四季度之后，百強房企10月單月的全口徑銷售額同比增長4.9%，年內首次實現單月業績同比正增長。10-11月份合計的全口徑銷售額同比減少2.3%，相較于前三季度分別的49.1%、35%和29.3%的降幅有了明顯收窄。

??整體來看，前三季度盡管政策面持續優化，但市場的反應卻并不積極。而得益于9月底以來新政利好和房企大折扣力度促銷積極“自救”，四季度房企的銷售有了較為明顯的回升。然而隨著新政利好效應遞減，存量客戶釋放趨近于階段性尾聲，房企銷售仍存在一定壓力。

??而從近年來的千億房企數量變化來看，自從2020和2021年達到了巔峰的43家之后，2022年千億房企的數量直接出現了腰斬降至20家，此后在2023年繼續減少至16家。2024年全年的千億房企數量預計將會減少至12家，回到2016年的水平。在行業銷售持續走低的情況下，能保持千億規模的房企都是財務較為穩健的大型企業，其中8家是國央企，民企只有2家。

??02各梯隊門檻值均創近年來新低，民營房企百強占半

??百強入榜門檻繼續下降，且各梯隊門檻值均創下近年來新低。2024年1-11月全口徑銷售額百強入榜門檻值為74.3億元，同比降低40.5%。百強房企各梯隊的門檻值降幅也相對較大：TOP10房企銷售全口徑金額門檻同比降低35%至930億元；TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低34.6%和38.6%至311.7億元和161.6億元。

??從各梯隊房企的性質分類來看，百強房企中的民營房企占比近年來呈現逐漸減少的趨勢，2024年穩定在50%左右，但TOP10只占兩席。2024年1-11月全口徑銷售額百強房企中民營房企為51家，雖然相較于2023年全年增加了5家，但是和疫情前差距相當巨大。TOP10房企中民營房企僅有2家，越靠后的梯隊民營房企占比越高。在房地產低迷，且房企流動性危機仍在持續的背景下，資本更傾向于投資較為穩健的國央企和大型房企，而大多數的民營房企則受困于資金問題發展艱難。

??03超8成百強房企業績同比下滑，國央企也出現頹勢

??從企業具體表現來看，2024年1-11月，百強房企中累計業績同比下降的企業占比超過了8成，同比降幅大于30%的企業數量達到了68家。值得注意的是，不僅民企，央國企也面臨失守，業績大幅下滑。根據數據統計，百強中民企業績受損度依舊最大，整體業績同比下降42%。國企、央企以及混合所有制三類性質企業整體業績同比降幅也相對較大，分別達到29.6%、21.7%，34.8%。

??從梯隊來看，16家累計業績出現增幅的企業有11家分布在TOP51-100梯隊，該梯隊中的央國企以及部分優質民企表現出相對較強的抗周期韌性，比如邦泰集團、廈門軌道、深鐵置業、瑞安房地產等。

??042023年以來新增項目貢獻44%業績，存量去化壓力凸顯（略）

??展望

??05中央定調2025“止跌回穩”，房企仍需開源節流提升內力

??2024前三季度市場整體依舊延續筑底調整的態勢，盡管地方政策面不斷優化，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，持續向購房者釋放利好信號，但市場的反應卻并不積極，樓市復蘇動能依舊不足。而在9.24國新辦新聞發布會以及9.26中央政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩”后，存量房貸利率下調、首付比例降低以及調整限購政策等利好消息顯著提振了市場信心，促進了四季度房地產市場的復蘇。

??12月9日中央政治局會議明確表態要“穩住樓市股市”，12月11日-12日召開的中央經濟工作會議再次強調2025年重點任務之一就是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，預期在更加積極的財政和適度寬松的貨幣政策加力穩經濟、保就業之下，對房地產行業的影響也更加積極，短期為市場止跌回穩提供強有力支撐。

??在政府支持力度顯著加強的情況下，未來房地產市場勢必會出現一定的機會。對于房企而言，一方面出險房企仍應以保交付為主要目標，同時繼續開源節流緩解流動性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應、做好營銷，以促進項目成交去化。同時，企業也需要持續關注產品升級迭代、加強產品力打造，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢，為后續市場的復蘇做好準備。