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??商品房市場(chǎng)銷售持續(xù)改善，單月銷售回到上漲通道

??1—11月，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。

??1-11月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比較上期跌幅分別收窄1.5和1.7個(gè)百分點(diǎn)，跌幅已連續(xù)六個(gè)月收窄，其中商品住宅跌幅收窄、指標(biāo)回穩(wěn)的趨勢(shì)更顯著。市場(chǎng)在各項(xiàng)利好政策疊加下呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的趨勢(shì)，具體城市看市場(chǎng)表現(xiàn)各異，高能級(jí)城市受利好政策影響更加明顯，中小城市則反應(yīng)較弱。

??為了在當(dāng)前基礎(chǔ)上穩(wěn)住樓市，12月上旬召開中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在定調(diào)2025年房地產(chǎn)工作時(shí)提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，具體政策方向上提出要加力實(shí)施城中村和危舊房改造、盤活存量用地和商辦用房、推進(jìn)處置存量商品房工作、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，兼顧了房地產(chǎn)行業(yè)短期和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。同時(shí)要通過增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用、適時(shí)降準(zhǔn)降息等財(cái)政和貨幣政策，進(jìn)一步改善房企流動(dòng)性和降低購房者置業(yè)成本。會(huì)議還提出促進(jìn)居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、居民收入預(yù)期修復(fù)，也會(huì)進(jìn)而改善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

??經(jīng)過中央政治局7月24日、9月26日、12月9日三次會(huì)議的推動(dòng)，房地產(chǎn)救市政策已經(jīng)全面深化和展開，制約市場(chǎng)發(fā)展的政策因素已經(jīng)基本解除，樓市未來能否止跌企穩(wěn)，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的影響因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)及消費(fèi)者的信心指數(shù)、人口增長(zhǎng)潛力等。房地產(chǎn)業(yè)的觀察焦點(diǎn)和內(nèi)涵，也逐漸從單一的新建商品房，向新建及二手房的綜合情況轉(zhuǎn)變。

??11月商品房單月銷售面積8188萬平方米，同比上漲3.3%，銷售金額8270億元，同比漲1.4%。兩項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)單月同比上漲，銷售面積是近三年來單月首次同比上漲。12月房企迎來年末業(yè)績(jī)沖刺，同時(shí)在各項(xiàng)利好政策疊加支持下，銷售漲勢(shì)有望持續(xù)。

??分類物業(yè)類型看，除辦公樓銷售金額外，其他指標(biāo)都有所改善，商品住宅銷售面積和金額同比跌幅連續(xù)7個(gè)月收窄；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)好于上期，同比跌幅有所縮小。

??從各地區(qū)銷售情況看，兩項(xiàng)指同比依然下滑，東北地區(qū)跌幅相對(duì)更小。各區(qū)域同比跌幅均較上期收窄，特別是中、西部地跌更為明顯。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為46.2%、61.2%，均較上期降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，按可比口徑計(jì)算同比下降10.4%；其中，住宅投資71190億元，下降10.5%。

??1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅較上期再次擴(kuò)大，雖然商品房銷售市場(chǎng)有所改善，但開發(fā)企業(yè)投資意愿仍未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。在各城市銷售市場(chǎng)表現(xiàn)下，房企將更關(guān)注核心城市樓市發(fā)展，加大投資拿地力度，帶動(dòng)局部地區(qū)投資回升。2025年整體開發(fā)投資將繼續(xù)承壓，不會(huì)再回高增長(zhǎng)時(shí)期的規(guī)模，但是結(jié)構(gòu)性需求、改善需求、城市更新和舊城改造等對(duì)應(yīng)的投資需求仍大量存在。未來在財(cái)政政策和貨幣政策支持下，投資走勢(shì)也有望趨穩(wěn)。

??月度數(shù)據(jù)方面，11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7325億元，同比減少9.8%，跌幅較上月縮小2個(gè)百分點(diǎn)；住宅投資同比減少8.4%，跌幅連續(xù)兩月縮小。預(yù)計(jì)全年開發(fā)投資增速保持當(dāng)前水平，開發(fā)企業(yè)投資意愿和預(yù)期修復(fù)尚需時(shí)日。

??從物業(yè)類別投資上看，本月住宅和辦公樓投資表現(xiàn)不及上期，同比跌幅有所擴(kuò)大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比跌幅較上期收窄。住宅投資占總投資比重76.0%，較上月降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資下降趨勢(shì)未改，東北地區(qū)同比跌幅最大，和東部地區(qū)均較上期擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；中、西部地區(qū)投資較上期有積極變化，跌幅分別收窄0.6個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.1%，和上月持平。

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??房屋新開工同比跌幅再次擴(kuò)大

??1—11月，房屋新開工面積67308萬平方米，同比下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬平方米，下降23.1%。房屋竣工面積48152萬平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面積35197萬平方米，下降26.0%。

??1-11月，新開工面積同比跌幅較上期再次擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)處于深跌區(qū)間。單月來看，10月新開工規(guī)模6081萬平方米，同比減少26.5%，跌幅較上月微縮0.1個(gè)百分點(diǎn)。無論是累計(jì)同比還是單月同比，新開工指標(biāo)都在深冬區(qū)，暫無回穩(wěn)跡象。從2022年二季度開始，新開工持續(xù)處于20%—40%的跌幅區(qū)間，整體規(guī)模呈斷崖式下跌。新開工和竣工面積的減少是在新的市場(chǎng)供求關(guān)系下深度調(diào)整的結(jié)果，未來在低基數(shù)下其走勢(shì)將逐步走穩(wěn)。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金跌勢(shì)繼續(xù)改善

??1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金96575億元，同比下降18.0%。其中，國內(nèi)貸款13476億元，下降6.2%；利用外資30億元，下降29.2%；自籌資金34676億元，下降11.0%；定金及預(yù)收款29624億元，下降25.2%；個(gè)人按揭貸款13911億元，下降30.4%。

??1-11月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比走勢(shì)連續(xù)8個(gè)月改善，跌幅較上期小幅再收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，受銷售市場(chǎng)改善影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅較上期繼續(xù)收窄，但整體跌幅依然較大；自籌資金同比跌幅較上期分別擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。占比方面，自籌資金占全部資金的35.9%，較上月降低0.2個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占45.1%，較上月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??銷售市場(chǎng)不斷改善，企業(yè)銷售資金來源的占比也在持續(xù)回升。同時(shí)11月以來調(diào)降普通住宅和非普通住宅相銜接的增值稅和土地增值稅等一攬子財(cái)政增量政策逐步落地，也有效減輕了房企稅費(fèi)壓力。未來在“更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”作用下，2025年房企主體流動(dòng)性將會(huì)進(jìn)一步改善，在盤活閑置土地和存量商品房等方面有望獲得更多資金支持。

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??商品房待售面積微增

??11月末，商品房待售面積73286萬平方米，較上月增加229萬平方米。其中，住宅增加129萬平方米，辦公樓增加17萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加37萬平方米。

??11月末庫存總量較上月有所增加，主要受年末竣工規(guī)模增加影響。較去年同期上漲12.1%，按當(dāng)前銷售計(jì)算仍有9.4個(gè)月的去化周期。除了存量住宅外，商辦用房的去庫存工作也被提上日程，2024中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“盤活存量用地和商辦用房”，未來商改住、收儲(chǔ)工作將進(jìn)一步推進(jìn)。