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??2024年，盡管多個維度的支持性政策積極發力，但房地產市場的筑底行情仍在持續，房企之間的競爭更趨激烈，住宅產品進一步回歸居住屬性，“卷產品、競品質”成為市場競爭的核心。

??未來，改善產品持續迭代將成常態，房企也將致力于適配更細分的改善需求。產品內卷也將對交付環節產品影響，交付增配越來越多，此外，第四代住宅也是交付端所關注的重要議題。

??總結

??01產品成交結構

??1、房型：市場需求升級推動大戶型趨勢

??2024年，根據CRIC重點監測的193個城市數據顯示，三房產品成交套數占比54%，較去年下降1.9個百分點；四房產品的市場份額則逐年增長，今年成交套數占比較去年提升2.8個百分點至29.2%。此外，五房及以上房型的產品成交比重也略有增加，上升了0.2個百分點。

??戶型成交結構的持續變化顯示出市場需求的轉變，近幾年，購房者的置業觀念逐漸從“先上車，再置換”轉到“一步到位”，四房戶型因更強的功能性和適配性，可以匹配三代同堂、二孩三孩家庭等多種的家庭結構，迎合了購房者對長期穩定居住環境的需求；在供應端，政策的調整使得剛需逐漸由保障性住房來滿足，這有效緩解了商品房市場的供應壓力，因此，商品房市場更多地關注改善型需求，致力于提供更高標準和更高品質的住宅產品，以更好地適應市場需求的演變。

??分城市能級看，在一線城市，四房戶型的市場份額持續增長，今年相比去年上升了5.1個百分點，達到27.9%。同時，五房及以上的大戶型成交比例也微增0.1個百分點。同時，二房產品成交占比延續此前四年的縮水趨勢，市場份額下降2.9個百分點至一成以內。二線城市成交結構的變化主要集中在三房向四房的轉換上，前者成交比重較去年下降了1.8個百分點，降至54.6%，而四房戶型的成交比例則上升了2.1個百分點，達到28.4%，其余戶型的市場份額變化較小，波動幅度均未超過0.5個百分點。三四線城市對四房和五房及以上戶型的偏好增強，除了四房成交占比較去年繼續增加3.2個百分點以外，五房及以上產品的市場份額同期也提升了0.4個百分點。相較于高能級城市，三四線城市中這兩種戶型的市場份額均表現更高。

??2、面積段：政策帶動大面積產品市場份額增長

??從成交面積結構看，主力110-140㎡產品市場份額保持穩定，與去年相比沒有變化。面積更大的產品，即140-180㎡和180㎡以上產品成交占比同期分別增加1.1和0.6個百分點，這表明市場對于更大面積住宅的需求正在逐漸增加。

??新房市場越來越傾向于改善面積段的趨勢，與優化供應結構的政策導向密切相關。今年來，多個城市出臺鼓勵大面積住宅的政策，比如北京取消普通住房和非普通住房標準，深圳、上海分別取消和放寬了“7090”政策中關于中小套型住宅的面積標準等等。這些政策的實施，旨在適應市場需求的變化，鼓勵大面積住宅的交易和開發，以滿足改善型需求的增長。

??分城市能級看，一線城市剛需客群需求依然強勁，90㎡以下產品成交占比接近三成水平，較去年增加2.9個百分點，是市場份額增長最快的面積段；同時，市場對于豪宅的需求也在增加，180㎡以上產品成交占比也同比增長了1.5個百分點至5.3%，增幅位居第二位。

??二線城市主力110-140㎡面積段產品繼續保持市場主導地位，成交比重維穩，140-180㎡和180㎡以上的大面積產品市場份額連續4年呈上升趨勢，年內增幅分別為1.1和0.3個百分點，可以看出，二線城市購房者于改善型住宅的偏好正在穩步提升。

??在三四線城市，110㎡成為明顯的分水嶺，超過這一面積的產品，其市場份額呈持續增長的趨勢，而更低面積段產品成交占比連續2年縮減。

??三四線城市以110㎡為分水嶺，更低面積段產品成交占比連續2年縮減，而更高面積段產品市場份額不同幅度增加，具體來看，110-140㎡、140-180㎡和180㎡以上產品今年增幅分別為1.1、1.5和0.7個百分點。

??3、三房和四房產品繼續向更舒適面積段進階（略）

??02產品特征

??1、四代宅風生水起，明年供應增長

??第四代住宅作為房企重要的產品創新方向，涌現出諸多優秀的設計。

??①南京中海江南玖序：四代宅+錯層挑高客廳

??南京中海江南玖序部分樓棟以錯層客廳外接空中露臺的方式，提升第四代住宅的尺度感。產品布局打破常規，約300㎡和約280㎡產品位于上下兩層，房間布局相同，而客廳錯位，實現6.6米挑高的墅廳，兼具別墅的垂直高度與大平層的橫向寬度。

??圖：南京中海江南玖序錯層咬合效果圖及偶數層約280㎡戶型圖

??從樣板間效果看，兩層通高的客廳更顯通透明亮，視覺上豁然開朗，挑高客廳與空中露臺的花園植物也能更好的融合，將第四代住宅親近自然的優勢更為凸顯。

圖：南京中海江南玖序約300㎡戶型空間墅廳實景

??②珠海華發珠海灣：低空經濟+數智化社區華發在珠海打造首個第四代住宅產品——珠海灣，產品為塔樓設計，其中創新設計了環繞式、無干擾三層錯層超大露臺，露臺依次錯開，實現“同層左右不可見，錯層上下不可見”，有效保障了住戶生活的私密性。

圖：珠海華發珠海灣三層錯層露臺效果圖

??珠海灣每戶露臺約為30㎡，不僅三層挑空，帶來更開闊的視覺體驗，其每一層的露臺都與客餐廳相連，形成LDKBG洄游動線，串聯起家庭生活的核心區域，空中露臺完全可以打造成第二客廳，不同樓層的戶型均好性也得到加強。此外，珠海灣還實現了住宅與黑科技的融合，露臺處預設無人機停機坪，以精準的定位技術，實現智慧配送服務，讓居住者的生活更便利。

圖：華發珠海灣無人機物流快遞到戶示意圖

??科技元素在珠海灣還有更多體現，全屋智能家居系統最高可覆蓋15個功能空間、44個智慧生活場景模式；且智能化從室內延伸至室外，實現智慧安全守護、智慧人車通行等社區生活場景。

圖：珠海華發珠海灣智慧社區場景示意圖

??（部分略）⑤北京龍湖觀萃：小戶型也開始做四代宅在北京龍湖觀萃，第四代住宅不再是大面積產品的專屬，覆蓋77-129㎡、二至四房的多種戶型，每戶都贈送約6米挑高的空中浮島陽臺，最高贈送面積高達20㎡。使得剛需、剛改家庭也能體驗到創新產品的優勢。
圖：北京龍湖觀萃空中浮島效果圖

??圖：北京龍湖觀萃空中浮島陽臺合成實景圖

??以104㎡戶型為例，奇數層有L形轉角陽臺+全面寬飄窗打造無界視野，偶數層則有南向、側向兩個陽臺，居住空間更加靈活多變。

圖：北京龍湖觀萃104㎡奇數層與偶數層戶型圖

??龍湖觀萃還是住建部“全國首屆‘好房子’設計大賽”一等獎作品，首次在北京試點陽臺贈送、架空層、景觀風雨連廊等理念，不僅響應了住建部“四好”建設理念，也為北京住宅市場樹立了新的標桿。

??新的一年，四代宅項目的數量將迎來爆發式增長，覆蓋更多的城市和區域。在主要落地城市，明年明確要打造四代宅的新項目預計將突破70個，超越今年這些城市在售的四代宅項目總數。其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16個和14個，預計四代宅供應將成為市場主力。隨著市場競爭的加劇，開發商將更加注重項目的設計與品質，以滿足市場需求，明年將涌現出更多具有創新性和高質量的產品。

??2、產品全面升維，從產品本身延伸至服務（略）

??3、商業加持，成為產品助力

??豐富的商業設施代表著生活方式的升級，因此能夠增加周邊住宅項目的吸引力，進而對住宅銷售產生積極影響。

??①紹興華潤置地中心：商業開業帶動存量住宅銷售

??紹興華潤置地中心是低密的城市綜合體大盤，包含商住15.6萬方，商場6.1萬方和酒店1萬方。項目2021年首開，商場紹興天地打造“街區+mall”的全新商業形態，今年9月開業后人氣火爆，期間日均人流超20萬。

??商業的人氣帶來居住價值的提升，為住宅銷售提供市場需求。紹興天地開業后，華潤置地中心來訪量提升200%，周均來訪由30組提升至100組以上；轉換率也由11%提升至22%的高位，為項目首開4年來最高水平。相應的，9-11月，項目流速提升200%，銷售總額合計超5億，尤其10月單月成交超3億，為項目21年首開后流速最高的月份。

??圖：紹興天地及開業實景

??②中國電建重慶之丘：示范區成為網紅，利好新盤

??商業配套先行運營，幫助全新入市的產品快速蓄客。中國電建重慶之丘是涵蓋高層、四代住宅、合院、商業、辦公不同業態的綜合體項目，今年9月底，首期約1.4萬方海派商業街、2萬方兒童能量樂園與售房部同步開放。示范區運用紅墻、拱形等大量海派元素，既有設計感又有質感，已經吸引超5萬人次客流量，成為重慶現象級網紅打卡點。

??圖：中國電建重慶之丘海派商業街示范區實景

??完備的商業配套，成為重慶之丘的核心競爭力之一。兒童探索中心、社區食堂、餐酒吧、棠悅書吧、便利店、云診所、會所一應俱全，滿足了不同年齡、不同需求的消費者。項目11月初首開2棟高層，推出214套住宅，憑借短期的高蓄客量，實現開盤去化率70%。

??圖：中國電建重慶之丘商業配套實景

??展望

??03改善產品持續迭代將成常態

??在房地產市場逐步過渡到買方市場的過程中，房企之間的競爭日益聚焦于產品和品質的提升。為了緊跟行業的步伐，眾多房企積極地進行產品優化和升級，以適應行業發展的趨勢。尤其是，面對房地產市場中改善型需求的不斷增長，房企正將產品迭代的重點放在改善型產品上，推出更多大面積、高品質的中高端產品。未來，在市場需求的持續拉動下，預計改善產品持續優化的趨勢將持續下去。

??目前，房企正在對住宅產品的各個方面進行全面的升級，從戶內到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下。持續的優化迭代，從各個維度都都帶來了更優質的居住體驗，也實現了住宅產品整體品質的提升。

??隨著產品競爭的深入，房企要在激烈的市場競爭中脫穎而出，必須深化客戶研究，瞄準更具體的細分需求，只有這樣，才能避免因行業內的快速模仿而造成產品同質化的問題。同時，政策層面也對此給予相應的支持，住建部提出“好房子”戰略，不同房企也將根據自身對“好房子”的理解，圍繞高品質、多樣化、個性化的改善需求，積極探索，針對性地對產品、產品系進行迭代升級，從而開發出具有個性化特色的住宅產品，帶給購房者更多元的生活場景體驗。

??04產品內卷或帶來新的交付問題（略）