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??銷售額下跌38.2%、營業收入跌18%、房地產業務結算毛利率提高6.93個百分點、歸屬母公司的凈利潤上升8%，慘淡的市場環境下，金地(集團)股份有限公司（以下簡稱“金地集團”，600383.SH）交出了一份還算不錯的中期業績。

??金地集團董事長凌克在8月29日的業績說明會上表示，目前市場處于從低谷逐漸恢復的過程中，“我們會做好所有的準備，去應對市場可能比較長的恢復過程。”

??從半年報來看，金地集團采取了不少防御性的措施，如壓縮投資預算，加大債務的償還力度等。即便如此，該公司認為自己還是有彎道超車的機會。凌克透露，金地集團的銷售目標完成進展良好，預計2022全年銷售業績在行業中仍然可以保持比較好的水平。

??毛利率回升了

??受經濟下行、重點城市疫情沖擊、部分房企出險等不利因素的影響，2022年上半年，房企在銷售、交付、投資、償債等方面都經歷了前所未有的挑戰。

??2022年上半年，金地集團累計實現簽約面積419.2萬平方米，同比下降44.33%，累計實現簽約金額1006.1億元，同比下降38.21%，低于百強房企的平均跌幅，因此銷售排名也有所上升，繼續保持在行業前十位置。

??期內，該公司實現營業收入281.12億元，同比下降18%。其中，房地產項目結算面積115.8萬平方米，同比下降21%，結算收入232.51億元，同比下降21%。房地產業務結算毛利率為21.18%，較去年同期提高了6.93個百分點，實現歸屬母公司的凈利潤19.65億元，同比上升8%。

??歸屬母公司凈利潤與營業收入表現的差異是投資者關注的一個熱點問題。有機構表示，從上半年金地集團的土地增值稅由2021年中期的6.16億元提升至今年的11.16億元，可看出該公司是加快了高毛利項目的結算，導致毛利率、土地增值稅、凈利潤上升。

??金地集團高級副總裁兼財務負責人韋傳軍認為，目前公司的整體毛利率水平已回歸至行業較好水平。

??從金地集團的角度看，貨源主要分布在華東、東南和華南等市場穩定的區域，是該公司錄得穩定利潤表現的基礎。上半年深圳、上海兩個城市銷售規模分別超過150億元和130億元，該公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。

??收入結構上也有所體現，上半年東南、華東及華南區域占據了金地集團營業收入的前三位置，毛利率分別為17.7%、30.2%、29.4%，其中毛利率最高的華東區域，收入同比大增216.7%。毛利率只有13.3%、5%的東北區域及華中區域，收入同比下降70.6%、84.5%，此消彼長之下，便促成了該公司毛利率的止跌回升。

??多還債 少投資

??雖然上半年一度遭遇債券市場的做空風波，但金地集團的財務基本面并沒有明顯的短板。

??截至報告期末，該公司持有貨幣資金647.98億元，其中預售監管資金72.2億元，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.38倍。有息負債合計1293.2億元，其中銀行借款占比為55.5%，公開市場融資占比為41.64%，其他融資占比為2.86%，長期負債占全部有息負債比重的68.43%。有息負債中，境內負債占比94.11%，境外負債占比5.89%。

??現金流方面，上半年，金地集團經營活動產生的現金流量凈額為61.3億元，而去年同期是負數，原因是聯合營公司往來款支付的現金減少。因為對聯合營公司投資支付的現金減少，投資活動產生的現金流量凈額由2021年中期的-53億元，減少到了今年上半年的-20億元。籌資活動產生的現金流量凈額變動更大，由2021年上半年的140億元大幅下降至今年上半年的-52.8億元，原因是償還債務支付的現金增加。

??除了減少聯合營公司的投資支出，新開工和土地投資也有所縮減，年初，金地集團制定的新開工面積和竣工面積分別為634萬平方米、1536萬平方米，中期業績報告顯示，修訂后的新開工計劃、全年竣工計劃約為517萬平方米、1511萬平方米。該公司的解釋是，一方面是因為自去年下半年以來新獲取項目規模有所減少，另一方面是因為在公司可售資源較為充裕、市場前景尚不明朗的情況下，通過合理規劃新開工節奏以保持經營的靈活性。

??上半年，金地集團新增了約156萬平方米的總土地儲備，其中權益儲備約56萬平方米，總投資額約179億元，權益投資額約71億元，相較2021年上半年約411億元的權益投資額有大幅下降。截至報告期末，該公司總土地儲備約6193萬平方米，權益土地儲備約2840萬平方米，權益比僅約46%。

??對此，凌克表示，年初基于對2022年房地產市場審慎的判斷，根據市場形勢變化，按量入為出的原則，對投資預算進行了壓縮，下半年會根據項目收益、項目現金流情況，繼續合理增加土地儲備，確定合作項目比例。