??“未來10年，住宅每年的銷售規模會逐年下降，住宅開發的收益水平也會有所降低。”4月25日，在金地（集團）股份有限公司（以下簡稱“金地集團”，600383.SH）2021年度業績說明會上，該公司董事長凌克對行業走勢作出了這樣的判斷。他表示，未來要適度提高持有型物業的規模，才能使金地集團的銷售額、利潤保持穩定及增長。
??2021年，金地集團實現簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，跑贏了不少同行。2022年，該公司預計有4500億元至4800億元的可售資源，但并未公布銷售目標，只表示“力爭全年保持銷售規模穩定”。
??對于今年的投資預算，金地集團也沒有給出清晰的指引，但明確了要適度調配好開發型物業與持有型物業的投資比例，進一步加強非住宅業務的拓展及競爭力等原則。在該公司管理層看來，房地產市場已進入調整階段，房企要從增量向存量進行思維，因此需要積極調整收入結構，配置合適資源布局自持資產、服務、科技等業務賽道。
??今年60%可售產品在長三角、珠三角
??判斷“市場環境依然嚴峻”
??對于金地集團來說，這份成績單還算可圈可點。
??2021年，除了銷售方面表現搶眼外，金地集團的營業收入也錄得了18.16%的增長，達992.32億元。其中，房地產項目結算面積563.56萬平方米，同比上升21.48%，結算收入883.63億元，同比上升17.54%。
??受市場下行及疫情影響，該公司2021年的項目結算規模和結算毛利率不及預期，實現歸屬母公司凈利潤94.1億元，同比下降9.5%，房地產業務結算毛利率為19.65%，同比降低 13.91個百分點。
??對于凈利潤的下滑，金地集團高級副總裁韋傳軍表示，一方面是因為去年下半年部分同行暴雷，為了緩解現金流壓力而降價促銷，把行業價格往下拉，公司對部分項目計提了減值準備。另一方面，由于疫情的影響，原定的交付結轉面積沒有達成。
??對于2022年，金地集團態度謹慎，在年報中強調“目前市場環境依然嚴峻”。今年第一季度，該公司實現455億元的簽約金額，同比下滑34%。雖然有不少投資者追問今年的銷售目標，但該公司管理層都未正面回應，只透露全年預計有4500億元至4800億元的可售資源，且結構有所優化，60%集中在長三角、珠三角，“希望能夠實現銷售業績平穩”。
??在投資端，金地集團的策略也有調整。據介紹，自去年下半年行業銷售陷入低迷、融資端口收緊后，該公司便主動暫緩了投資，進一步聚焦高能級城市，加大上海、北京、深圳的深耕力度，控制三四線城市投資下沉。全年投資地塊111宗，總投資額約1309億元，權益投資額約523億元，新增總土地儲備約1636萬平方米，其中權益儲備約648萬平方米。其中，一二線城市投資占比65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比提升至34%。
??金地集團的管理層透露，今年將繼續堅持投資主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目，關注能級比較強的一二線城市，爭取有更好收益。據介紹，該公司也在關注收并購方面的機會，原則是優中選優，第一季度已經收購了一些項目。
??2021年初，金地集團計劃新開工面積約為988萬平方米，半年報調增至1681萬平方米，最終全年實際完成新開工面積1843萬平方米。2021年初，該公司計劃竣工面積1362萬平方米，半年度調整至1450萬平方米，最終全年實際完成竣工面積1534萬平方米。2022年，金地集團計劃新開工面積634萬平方米，竣工面積1536萬平方米。
??對于新開工面積的銳減，凌克的解釋是：“年報中的新開工計劃是按目前擁有的土地項目統計出來的新開工，半年時會根據更新的情況調整，因為今年新的投資也會形成新開工，包括下半年拿的地，由于開發效率提升，當年也會形成新開工，按近年經驗數據，年初的計劃到年中時會上調。”
??調整收入結構
??計劃探索養老、教育、家居生活等領域
??經歷了2021年的巨變，業內對2022年的行業表現都不抱樂觀的預期。穆迪預計2022年全國范圍內的合同銷售量將下降10%至15%。惠譽認為2020年和2021年的每年約15億平方米至16億平方米的銷售量是不可持續的，表示政策的決定性變化應該會改善一級住房市場的情緒，但2022年的銷售額仍將下降25%至30%。
??凌克也表示，2021年下半年以來，房地產市場出現明顯下行，當前行業政策已由適度糾偏逐步轉向放松，基于促進房地產行業良性循環的需要，預計政策將繼續漸進式寬松以穩定房地產市場，當前銷售市場需求低迷，需要需求端政策的實質性放松以對沖市場下行。在他看來，房地產行業已經進入下半場，城市化的速度會逐步降低，行業銷售規模持續下降也將是大勢所趨。
??面對行業發展的新形勢，金地集團提出的應對策略是穩步調整發展模式，追求利潤總額和總規模的持續均衡增長。在住宅開發業務進入下行通道的大趨勢下，積極調整收入結構，配置合適資源布局自持資產、服務、科技等業務賽道。
??金地集團是較早開展多元化業務的房企之一，除了住宅開發業務，旗下還有商場、寫字樓、產業園、長租公寓等持有型物業，以及物業、代建等業務板塊。2021年，其物業板塊的營業收入同比增長了29.31%至52.79億元，物業出租及其他業務實現收入 34.66億元，同比增長 14.47%。期內，“金地物業”更名為“金地智慧服務”，新增外拓合約面積超7000萬平方米。截至2021 年末合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業態占比達 15%。
??據了解，金地集團早在2006年就已進入代建行業，2018年正式設立專門的代建公司深耕代建領域。截至2021年底，其代建業務已布局全國超30座城市、管理服務項目近90個，累計開發管理面積超1500萬平方米，其中住宅項目累計貨值超過880億元， 商辦項目投資規模超過400億元，累計政府公建面積超過400萬平方米。
??相較其他房企，金地集團多元業務的分拆上市步伐啟動得較晚。“目前新業務上市還沒有時間表。公司從整體戰略出發，將選擇合適的時機進行資本運作。”凌克的表態為投資者留下了一個念想。
??除了現有的業務，金地集團還計劃穩步向養老、體育、教育、家居生活等產業探索實踐，尋找更多未來發展的增長點。只不過，從該公司目前的收入結構來看，非地產開發業務還難以對整體營業收入產生重要影響。2021年，在金地集團992.32億元的營業收入中，房地產開發業務依然占據了高達89%的比例。
