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??“行業承壓現狀大家非常清楚，行業紅利消失，規模見頂已成共識。”3月22日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）總經理蔣鐵峰在該公司的業績發布會上表示，未來行業的整體規模可能會下降30%以上。

??2021年，招商蛇口的銷售金額同比增長17.73%至3268.34億元，行業排名前進3位提升至第7名。再加上央企背景優勢在當前市場環境中的凸顯，投資者們本對招商蛇口寄予了彎道超車、趁機擴大市場占有率的期望。然而，該公司2022年只定下了3300億元的銷售目標，同比增幅約0.97%。用招商蛇口董事長許永軍的話說，“去年很難，招商蛇口判斷今年也不會輕松。”

??對于這家央企而言，相對于規模，改善連續兩年下滑的歸母凈利潤表現更為迫切。得益于去年下半年以來土地市場的降溫，招商蛇口在公開市場拿了不少便宜的優質土地，今年還要積極收并購，該公司管理層認為，這些新增項目的利潤率有一定保證，有助于提升公司的整體利潤率。當然，收并購只是輔助的手段，“現在有些項目外面看起來很好，但是進去盡調之后發現問題特別多，所以還是比較謹慎地在推進。”蔣鐵峰表示。

??銷售排名進入行業前七

??根據機構的數據，2021年共計158家房企躋身百億軍團，銷售額平均增速為4.2%。以此為參考基數，招商蛇口17.73%的增速便顯得頗為突出，只不過，該公司實際完成的3268.34億元銷售額與2021年的銷售目標3300億元之間，仍有30多億元的缺口。

??2020年，招商蛇口的銷售額排名再次進入了行業前十，這對該公司而言意義非凡。也因此，蔣鐵峰在2021年3月的業績會上強調，“十四五”規劃期間，希望招商蛇口能穩定在前10強，排名能夠逐步提升，規模目標是維持每年雙數增長的速度。2021年，無論是規模增速還是行業排名，招商蛇口都實現了既定目標。

??然而，在營收方面，增收不增利的問題依然困擾著招商蛇口。2021年，招商蛇口實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%，歸屬上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。毛利率下降3.2個百分點至25.5%，凈利率下降3.6個百分點至9.5%。

??自2015年重組以來，招商蛇口歸屬上市公司股東凈利潤的增速一路下滑，2016年至2019年的增速分別為39%、27.5%、20.4%、5.2%，2020年開始錄得負增長，同比減少23.58%。

??該公司總結了3個影響利潤表現的因素，房地產業務結轉毛利率同比有所下降，計提資產減值準備及信用減值準備共計43.72億元，轉讓子公司產生投資收益同比減少24.45億元。其中，計提資產減值準備是大頭，這源于該公司在2017年、2018年拿了不少高地價項目，在遭遇限價的情況下，項目的結轉毛利率下降。

??招商蛇口財務總監黃均隆在業績會上透露，2019年以后特別是2020年和2021年拿的地，會在今年及以后進入結轉階段，目前判斷這些土地的毛利率水平會高于此前，因此公司未來的整體利潤水平會有所提升。

??去年很難 今年也不會輕松

??在招商蛇口看來，當前房地產市場的發展邏輯已經發生了根本性變化。過去推動行業快速發展的四個紅利——人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地產金融化紅利，有的已經消失，有的則在逐步減弱。即便是穩健經營的企業也面臨巨大挑戰。

??今年前兩個月的銷售數據足以印證招商蛇口對市場的擔憂。2022年1月至2月，該公司累計實現簽約銷售面積118.86萬平方米，同比減少31.68%，累計實現簽約銷售金額252.11億元，同比減少39.74%。

??考慮到這樣的市況，綜合全年6200億元的可售貨值，招商蛇口希望2022年能實現3300億元的銷售額，跟2021年初定的目標一樣。2021年，該公司是按5300億元的可售貨值來鋪排目標的，即預計去化率在62%左右，而2022年，去化率的預期下降到了53%。

??除了房子不好賣以外，預售資金的監管從嚴也讓招商蛇口感覺到了壓力。據黃均隆介紹，2021年以來，各地預售監管政策越來越嚴格，監管政策實施力度大幅收緊，多家銀行暫停了保函置換監管資金業務，導致企業可動用的資金減少，給招商蛇口經營發展、資金方面帶來一定的壓力。2021年初，該公司并表口徑的監管資金是155億元，占并表口徑回款1642億元的9%，2021年末，并表口徑監管資金上升到了231億元，占并表回款1840億元的12%，增加了3個百分點。監管資金占總貨幣資金的比例也從2021年初的17%提高到了年末的29%。“去年以來，隨著債務違約的企業不斷增加，各地政府出于保交付的壓力，短期來看預售監管范圍很難有大幅度的放松。”

??當然，相對于大部分采取收縮策略的民營房企，招商蛇口在投資端還是維持著正常的節奏。2021年，該公司全年累計獲取土地113宗，新增土地的總建筑面積為1559萬平方米，權益建筑面積886萬平方米。土地成本權益支出819.4億元，占住宅開發項目權益銷售額1658億元的49%，較2020年的39.6%有明顯提升。

??在年報里，該公司還特地增加了產城聯動、兼并收購、城市更新等獲地方式的介紹。其中，2021年落地的單項目收并購共12宗，累計補充項目資源106萬平方米。

??今年1月份，招商蛇口完成了地產行業里的首筆并購融資，發行的25.8億元中票有12.9億元用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力。雖然這筆資金最后是用來置換一個在建項目的前期投資，但據蔣鐵峰透露，該公司目前確實與不少房企在接觸收并購事宜。他表示，招商蛇口的原則很簡單，同樣一筆錢，收并購及公開拍賣，哪個回報高、價值大，就選哪個，而并購項目復雜很多、風險也更高，所以要“積極尋找，慎重出手”。