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??美元債違約的房企名單還在不斷拉長(zhǎng)。

??繼花樣年和新力控股公告到期美元債違約后，10月26日，當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司（股票代碼：1107，以下簡(jiǎn)稱“當(dāng)代置業(yè)”）亦發(fā)布公告稱，公司于10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，未能按時(shí)償還票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息。

??在公告中，當(dāng)代置業(yè)解釋稱由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及公司最近面臨的疫情等多種因素不利影響導(dǎo)致公司遭遇了預(yù)計(jì)之外的流動(dòng)性問題。

??對(duì)于此次違約，當(dāng)代置業(yè)相關(guān)人員向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“公司肯定會(huì)進(jìn)行積極自救以及債務(wù)重組，但更多信息還是以公司公告為準(zhǔn)。”

??實(shí)際上，在宣布債務(wù)違約前，為穩(wěn)定集團(tuán)員工人心，當(dāng)代置業(yè)董事會(huì)主席張雷以及總裁張鵬在10月23日給員工發(fā)了一封內(nèi)部信。信中提及，在一再嚴(yán)峻的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下，當(dāng)代置業(yè)也如同很多企業(yè)一樣遇到了相當(dāng)?shù)馁Y金承壓?jiǎn)栴}，公司對(duì)于這一次債務(wù)問題，采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式，但在形勢(shì)更加嚴(yán)峻的情況下，有幾項(xiàng)工作沒有達(dá)到預(yù)期的結(jié)果，導(dǎo)致此次風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

??對(duì)于公司未來的發(fā)展，管理層在內(nèi)部信中表示，希望通過資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)再生和持續(xù)發(fā)展。

??高息發(fā)債利潤被侵蝕

??早在2000年于北京成立時(shí)，當(dāng)代置業(yè)便主打綠色地產(chǎn)與科技地產(chǎn)，是國內(nèi)較早從事綠色科技地產(chǎn)的企業(yè)之一。在內(nèi)部信中，當(dāng)代置業(yè)管理層也提到，當(dāng)代置業(yè)一直堅(jiān)守綠色科技發(fā)展之路，希望通過領(lǐng)先的綠色科技在行業(yè)內(nèi)占有一席之地。

??事實(shí)是，當(dāng)代置業(yè)在綠色建筑方面的確取得了一定成績(jī)。在不少機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)的2020年綠色建筑相關(guān)排行榜中，當(dāng)代置業(yè)一直名列前茅。

??不過，與其在“綠色建筑”上取得的成就一起聞名業(yè)內(nèi)的還有當(dāng)代置業(yè)的發(fā)債利息。

??2018年12月，當(dāng)代置業(yè)曾發(fā)行一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，該利率也創(chuàng)下國內(nèi)發(fā)債利率之最，引得業(yè)界嘩然。

??不僅如此，近兩年，當(dāng)代置業(yè)美元債發(fā)債利率一直居高不下，票面利率超過10%已經(jīng)成為常態(tài)。根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，包含10月25日到期的這筆美元債在內(nèi)，目前當(dāng)代置業(yè)存續(xù)美元債5只，存續(xù)規(guī)模超13億美元，平均票面利率達(dá)到11.58%。距離債務(wù)到期日最近有一筆2022年2月到期的2億美元債。

??美元債利率高企的同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)平均融資成本也不低。2020年，當(dāng)代置業(yè)加權(quán)平均融資成本為9.9%，與2019年持平，而根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，目前主流房企的融資成本均控制在5%-7%，當(dāng)代置業(yè)的融資成本毫無疑問已經(jīng)高于主流房企均值。

??據(jù)一位房企財(cái)務(wù)人士表示，一般房企平均融資成本高于8%就會(huì)對(duì)企業(yè)運(yùn)營和利潤產(chǎn)生影響。

??當(dāng)代置業(yè)接近10%的平均借貸成本也讓其利潤被嚴(yán)重侵蝕。有公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，當(dāng)代置業(yè)的利息開支同比增長(zhǎng)超10%達(dá)到13.73億元。

??從“三道紅線”看，截至今年6月末，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，凈負(fù)債率93%，非受限現(xiàn)金短債比1.46，仍踩中一條紅線。

??盈利低、負(fù)債高，這樣的財(cái)務(wù)模型又讓當(dāng)代置業(yè)在海外債市場(chǎng)發(fā)債難度加大，推高了發(fā)債利率，最終形成惡性循環(huán)。

??積極自救處置資產(chǎn)和向大股東借錢

??當(dāng)代置業(yè)此次宣布到期違約的美元債是其于2019年所發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為3億美元，目前剩余本金金額2.5億美元。

??表面上看是一筆債券違約，但實(shí)際上，從今年年中起，當(dāng)代置業(yè)就顯示出經(jīng)營疲態(tài)。不過，即使如此，當(dāng)代置業(yè)也并沒有放棄自救。

??從今年六月以來，初步統(tǒng)計(jì)，當(dāng)代置業(yè)多次對(duì)外披露回購美元債舉動(dòng)，陸續(xù)回購的美元債規(guī)模達(dá)到550萬美元。

??除了回購，10月11日，當(dāng)代置業(yè)公告稱，董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和總裁兼執(zhí)行董事張鵬，有意向集團(tuán)提供合共約人民幣8億元的股東貸款，并預(yù)期于未來兩至三個(gè)月內(nèi)完成。此外，張雷還表示將視乎集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況適時(shí)考慮予以持續(xù)支持。

??同時(shí)，在意識(shí)到到期債務(wù)無法定期償還時(shí)，當(dāng)代置業(yè)提前發(fā)布公告，針對(duì)10月25日到期、票息為12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后剩余部分尋求投資者意見進(jìn)行展期。當(dāng)時(shí)的消息顯示，這筆美元債需要在10月20日之前征得90%投資者同意展期才能通過。

??但不久后，當(dāng)代置業(yè)又再次發(fā)布公告稱終止以上尋求展期的行為。

??據(jù)上述接近當(dāng)代置業(yè)的人士透露，公司終止尋求展期并非是因?yàn)橥顿Y者不同意。相反，當(dāng)時(shí)該展期征求意見已經(jīng)被大多數(shù)投資者同意。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱，當(dāng)代置業(yè)在大部分投資者同意延期的情況下選擇違約，也許是希望通過違約后的債務(wù)重組來削減包括這筆債務(wù)之內(nèi)的整體債務(wù)。另外按照目前監(jiān)管部門的精神，保交付成為目前房企的第一要義，因此當(dāng)代置業(yè)的決策選擇次序可能發(fā)生了變化，還債的事情被往后放了。

??此外，早在10月8日，當(dāng)代置業(yè)旗下的物業(yè)上市公司第一服務(wù)（02107.HK）宣告短暫停牌，以待根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告。

??業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)將會(huì)出售物業(yè)公司來救急，而且后續(xù)不排除繼續(xù)出售資產(chǎn)的可能。畢竟有藍(lán)光發(fā)展、花樣年等企業(yè)在遇流動(dòng)性困難時(shí)優(yōu)先選擇出售物業(yè)公司的前車之鑒，當(dāng)代置業(yè)若這樣做也在情理之中。目前，第一服務(wù)仍在停牌中。

??從上述種種舉措來看，盡管未能避免10月25日到期的美元債違約，但當(dāng)代置業(yè)表示，工作還在持續(xù)推進(jìn)，公司資產(chǎn)處置和大股東借款會(huì)陸續(xù)到位，公司將第一時(shí)間保證職員的權(quán)益。

??9家房企債務(wù)違約機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)

??當(dāng)代置業(yè)美元債違約只是房企債務(wù)違約的一個(gè)縮影。今年以來，債務(wù)違約房企不斷增多。

??年初，華夏幸福領(lǐng)頭曝出違約，藍(lán)光發(fā)展隨后，緊接著，陽光100、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等房企紛紛暴露出債務(wù)問題。下半年起，從中國恒大曝出債務(wù)危機(jī)后，房企債券違約的多米諾骨牌陸續(xù)倒下。

??據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，算上當(dāng)代置業(yè)，今年中資美元債市場(chǎng)上出現(xiàn)違約事件的房企，已高達(dá)9家，包括泛海控股、花樣年、華夏幸福、陽光100中國、天房集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展、當(dāng)代置業(yè)，全部未償金額達(dá)到280.73億美元。

??在一位上市房企首席財(cái)務(wù)官看來，今年房企之所以頻繁爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，一方面與全年超400次調(diào)控相關(guān)，這是最直接的導(dǎo)火索，但最根本的原因還是房地產(chǎn)行業(yè)此前粗放的發(fā)展模式，一味追求規(guī)模，過度依賴融資，導(dǎo)致負(fù)債過高，一旦資金層面收緊，市場(chǎng)環(huán)境又不好的情況下，很多房企都會(huì)因?yàn)橘Y金壓力過大而承受不住，最終暴雷。

??房企接連不斷的債務(wù)違約也讓國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)起了警惕之心。

??10月18日，穆迪下調(diào)了包括陽光城、中國奧園、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、中梁控股等TOP50房企的企業(yè)評(píng)級(jí)；10月20日，惠譽(yù)也將29家房企列入評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)觀察名單，其中包括中國奧園、融創(chuàng)中國、中梁控股等。

??在一片負(fù)面消息中，監(jiān)管層也開始有所行動(dòng)。

??根據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，國家發(fā)改委召集部分房企10月26日在京開會(huì)，而被召集的房企多為美元債大戶。

??有知情人士表示，當(dāng)代置業(yè)美元債逾期可謂此次國家發(fā)改委召集房企赴京開會(huì)的導(dǎo)火索，但當(dāng)代置業(yè)并未在此次參與會(huì)議的企業(yè)名單中。網(wǎng)絡(luò)上流傳的參會(huì)房企名單包括佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)、萬科、泛海控股、海倫堡、新城控股、建業(yè)地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，不過這一消息并未得到上述房企確認(rèn)。

??唯一可以確認(rèn)的是，在融資端和銷售端均收緊的情況下，目前房企遭遇了空前的資金壓力。雖然在監(jiān)管層持續(xù)表態(tài)下，部分資金端口有所松動(dòng)，但克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，房企四季度將會(huì)繼續(xù)保持對(duì)項(xiàng)目施工的謹(jǐn)慎態(tài)度，在“交付大年”和資金回款壓力下，房企的新到位資金將更多用于項(xiàng)目竣工“保交付”，而新項(xiàng)目開發(fā)與施工進(jìn)度仍然會(huì)因?yàn)橘Y金壓力而難以有大起色。

??此前在采訪中，一位上市房企高管認(rèn)為，行業(yè)真正的利好消息可能要等到明年春天，而今年房企依然需要靠自身來過冬。