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??“三條紅線”出臺不到一年，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的影響與改變，靠負債驅(qū)動發(fā)展的時代成為過去。未來如何調(diào)整優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，也成為了當前環(huán)境下的一大重點。

??截至5月底，房企在境內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內(nèi)外融資總量環(huán)比下降近四成，發(fā)債房企數(shù)量進一步減少，僅為上月的一半。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月房企將有36筆債券到期，總計約515億元，償債壓力較高峰期有所緩解。

??從目前來看，超半數(shù)房企仍為融資驅(qū)動，隨著融資環(huán)境收緊，未來開展多元化融資渠道、優(yōu)化自身債務結(jié)構(gòu)，已成為房企順利融資且降低融資成本的關(guān)鍵。

??我們收集整理了99家典型上市房企債務結(jié)構(gòu)情況，發(fā)現(xiàn)99家房企的長短期債務比達2.15，較前兩年明顯改善，其中短期有息負債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來首次出現(xiàn)下滑。

??總體來看，過半企業(yè)2020年債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化，部分企業(yè)表現(xiàn)突出，預計未來企業(yè)的長短期債務比也將得到進一步優(yōu)化。

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??短期有息負債首次下跌

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，99家典型上市房企總有息負債規(guī)模增速近幾年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，尤其是2020年8月，“三條紅線”提出后，更是呈現(xiàn)斷崖式下跌。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年末99家房企的總有息債規(guī)模為77919億元，相比2019年僅增長5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。

??其中，有28家房企的總有息負債同比呈現(xiàn)下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達約61%（2019年該比例為54%）。

??可見，越來越多的房企都將控制負債規(guī)模作為了當前的主要目標。

圖：歷年99家房企總有息負債規(guī)模及增速情況（億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，CRIC整理

??與此同時，不少房企通過借新還舊等方式，積極調(diào)整企業(yè)債務結(jié)構(gòu)。截至5月底，房企在海內(nèi)外發(fā)債融資總規(guī)模累計約4579億元，較去年同比下降5%，從單月來看，5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元，同比微升4.8%，環(huán)比下降38.2%。其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達336億元，同比下降58.4%，環(huán)比上升2.2%；海外債方面，5月共發(fā)行254億元，同比上升70%，環(huán)比上升75%。

??截止2020年末，99家房企的長短期債務比達2.15，較2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明顯改善；其中短期有息負債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來首次出現(xiàn)下滑；長期有息負債較2019年上升了9%至53197億元。

??房企通過借新還舊調(diào)節(jié)自身債務結(jié)構(gòu)，一方面，短期內(nèi)能有利于達標現(xiàn)金短債比等紅線指標，滿足政策監(jiān)管要求。另一方面，更多地利用長期資金，也能使企業(yè)的未來決策更加從容。

圖：歷年99家房企長短債務規(guī)模及比例情況（億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，CRIC整理

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??過半企業(yè)2020年債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??從具體房企來看，2020年在99家重點房企中，有52家房企的長短期債務比出現(xiàn)不同程度的改善，其中融創(chuàng)、佳兆業(yè)、榮盛等房企，不僅控制了總有息負債規(guī)模的增長，債務結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著。

表：2020年債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化表現(xiàn)突出的重點房企

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，CRIC整理

??以佳兆業(yè)為例，2020年底，佳兆業(yè)總有息負債為1214.71億元，同比增長4%；其中短期有息負債為230.69億元，同比減少28%；長期有息負債為984.02億元，同比增長15%；長短期債務比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內(nèi)佳兆業(yè)累計發(fā)行34億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，且發(fā)行期限普遍較長，其中5年期占比44.1%，3年期占比23.5%（含3+N年的永續(xù)債），從而使債務結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

圖：近兩年佳兆業(yè)有息債務結(jié)構(gòu)情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，CRIC整理

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??部分房企加緊降負債或調(diào)結(jié)構(gòu)

??進入2021年，部分房企繼續(xù)加大債券贖回和借新還舊力度。據(jù)不完全統(tǒng)計，中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規(guī)模的債券。

??其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉(zhuǎn)債。6月3日晚間，恒大集團召開了年度戰(zhàn)略合作伙伴交流會，董事局主席許家印在會上表示6月底恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。

??中國奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模超70億人民幣。正榮上半年以來積極通過以長債置換短債的方式，不斷優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，上半年共贖回三筆優(yōu)先票據(jù)。

圖：截至2021年6月16日重點房企債券贖回規(guī)模（包括永續(xù)債）（億元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，CRIC整理

??整體來看，由于獲取長期負債相比短債，獲取難度更大。一般要對借款企業(yè)進行詳細的信用評估，甚至資產(chǎn)抵押。在當前融資收緊的背景下，并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長的長期負債。能夠做到以新?lián)Q舊的房企仍然僅占少數(shù)。

??房企融資分化仍將持續(xù)，對于財務優(yōu)秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴伲欢鴤鶆諣顩r較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，與此同時，疫情走向和經(jīng)濟發(fā)展的不確定性導致了市場避險情緒升溫，民營房企發(fā)債日漸艱難。

??對于那些債務結(jié)構(gòu)不理想的房企而言，當務之急是積極拓寬融資渠道，多元化融資，持續(xù)優(yōu)化自身的債務結(jié)構(gòu)，增厚企業(yè)安全墊，降低融資成本。同時，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從金融驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營驅(qū)動，房企運營方面應持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運營能力，以實現(xiàn)強回款、控投資。