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??11月9日，富力地產（HK：02777）宣布，就轉讓廣州國際機場富力綜合物流園的物業權益，訂立合并協議。據此，它擬將該物業的70%股權，出售予黑石旗下基金。

??按照63億元物業價值計算，此次交易價為44.1億元。

??出售標的位于廣州市花都區華東縣，占地1470畝，計劃總建筑面積為超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施也已落成。

??富力地產表示，將手上的物業轉讓出去，董事會擬將合并事項所得款項凈額用于降低負債，及撥作集團的一般營運資金。

??資產盤活術

??早在9月29日，富力地產就發布了《潛在出售于廣州富力國際空港綜合物流園的權益》的公告，宣布公司已與黑石集團，就廣州富力國際空港綜合物流園70%權益轉讓事宜，取得進展。

??如今時隔一月有余，富力終于敲響了交易的鼓點。

??在交易的具體操作中，富力成立傲迅有限公司（下稱“傲迅”），作為本次交易的目標公司；并將其全資附屬公司鼎富、華維、空港物流，劃歸到傲迅的旗下。

??富力于國際空港綜合物流園，所擁有總面積約1，276畝土地，這部分擁有權，將轉讓予鼎富作為重組事項的資產；除此之外，華維擁有總面積約238畝土地、空港物流擁有面積約157畝土地。

??重組事項完成后，目標公司傲迅，將間接持有鼎富、華維及空港物流各自全部權益，并間接持有該等物業，價值為63億元。

??目標集團公司將成為該等物業的若干設施，及相關土地使用權的注冊擁有人；而且，目標公司將與附屬公司合并，并將由買方（Blackstone）擁有70%股權，由賣方（富力）擁有30%股權。

??據此，富力按比例，將收到約41.2億元的現金付款，并估計錄得按資產公允值計算的出售收益約15億元。

??富力于公告中表示，交易事項將使集團投資該等物業累計的投資價值，得以貨幣化，由此降低資產負債比率，增加集團財務靈活性，并增強把握未來發展及投資機遇的能力。

??此外，合并事項后，富力將保留存續公司30%股份，并分享存續公司利潤。

??它續稱，預期這將為集團帶來戰略利益，由于集團預期與知名投資者Blackstone建立長期合作關系，以投資及管理該等物業，從而增強企業形象并支援該等物業的增長及發展。

??這是富力盤活資產、回籠資金的舉措之一。近來，該公司還以近20億的資產價格，對手中廣州CBD某寫字樓的權益進行轉讓。

??此次接下富力項目的買家，是號稱“地產PE之王”的黑石集團。有消息稱，它剛于10月份，以12億元的總價，收購融創旗下上海香溢花園三期第四棟項目。在“三條紅線”加持的大背景下，黑石正以私募基金的形式，不斷尋求戰機。

??富力與黑石的合作，或許早在計劃之中。今年8月份，富力管理層就曾在業績會上，對投資者表示，年內擬通過出售一些投資性物業和地產項目，來籌集資金，以應對未來9個月的到期債務。

??通過此次的出售、盤活資產，富力尋得“金主”，將對自身現金流“護城河”的構筑，起到一定程度的作用。

??流動性與內控

??增強流動性，是房企在競爭叢林中，搏得一席之地的生存法則。

??富力采取的應對之法，體現在多個方面。比如10月5日，它發布公告稱，完成2.57億股新H股配售，配售所得款項凈額為24.98億港元，將用于償還公司境外債務。

??在此次配售完成后，富力扣除預收款的資產負債率預計將下降至69.72%，凈負債率預計將下降7個百分點，較好地補充儲備現金和降低杠桿。

??而不久前，富力集團董事長李思廉，在與樂居財經的訪談中，說出了紅線變“綠”的三種方法。除了以上提及的“賣投資性物業”“找人合作開發項目、賣一些項目股權”之外，加快銷售節奏，也是基本的方式。

??向數字化營銷靠攏的過程中，富力意在借助線上，為銷售加把力。因此，它投入了500億現房貨值的體量，第一個加入了天貓、易居、樂居、蘇寧合作建立的“好房雙十一”平臺。

??除了在拓寬現金回流渠道之外，“內控”也成為富力的重中之重。

??最明顯的一個信號是，富力在招拍掛市場拿地的步伐，放緩了許多。地價高企、競爭激烈的因素，促使它對拿地擴儲保持著審慎的態度。

??顯然，如今要在收緊的金融政策之下，建立龐大的土地儲備，已經成為了一種奢望。富力在這種情況下，轉而專攻城市更新領域。

??舊村改造的拿地成本相對較低，其總成本大約為招拍掛的70%；而且，買地相當于是一次性付款，舊改是分期付款；這能夠提高資金運用效率，安全性也隨之會高一些。

??雖然舊改也要考慮到周期長、沉淀的人財物等問題，須從各種因素之間找到平衡。但在目前的環境下，對于富力來說，舊改無疑是更為理想的擴儲方式。

??樂居財經了解，未來的富力舊城改造的土儲比例會超過七成。近期其希望現在手上的舊村改造項目，轉化目標超900萬平方米。

??對于“三條紅線”，李思廉表示，富力的目標是克服現金短債比、剔除預售款之后的資產負債率這兩項指標；此外，凈資產負債率需要有一個長期的執行計劃，攻進100%，這是公司的內控目標。

??三季報顯示，2020年1-9月，富力集團實現營業收入500.38億元，經營利潤54.92億元，凈利潤42.3億元。截至三季度末，它的有息負債規模較2020年一季度下降了約242億元。

??與此同時，期末，富力的凈負債率已同比下降至166%；資產負債率下降至約80.37%；若剔除預收款，其資產負債率或降至70%左右，率先翻綠。

??另外，盡管目前現金短債比踩在了紅線上，但富力的經營活動產生的現金流較去年同期大幅增加，不僅回正，還進一步漲至188.45億元。

??這是富力在實施開源節流的種種舉措之后，所獲得的經營成果。而通過后續的一系列跟進操作，它或許還將朝著“降負債”的目標繼續前行。