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??今年，富力有兩個(gè)目標(biāo)：銷售額沖擊1520億元、凈負(fù)債率再降10個(gè)點(diǎn)。

??這兩天，李思廉做了兩個(gè)決定，輔助上面兩個(gè)目標(biāo)盡快達(dá)成。

??第一，  拿出500億的貨值，加入阿里易居“百億補(bǔ)貼雙11購(gòu)房節(jié)”。

??第二，  按9.82港元/股的價(jià)格，配售2.57億股，募資凈額約24.98億港元。

??多數(shù)情況下，房企宣布配股后，股價(jià)會(huì)應(yīng)聲下跌，低開(kāi)、跳水、N連陰，十分常見(jiàn)。但富力卻不走“尋常路”。9月15日宣布配股后，9月16日早盤高開(kāi)，盤中沖至10.26港元，刷新了近半年來(lái)的新高。

??富力這次配售很“硬氣”，折讓率僅1.31%，是年內(nèi)配股折讓率最低的房企。據(jù)披露，配售募資款項(xiàng)將被用于償還公司的境外債務(wù)性融資。

??開(kāi)源節(jié)流

??去年底，富力地產(chǎn)首次配股，以每股13.68港元的價(jià)格配售2.73億新H股，所得款項(xiàng)凈額約37億港元。

??從財(cái)務(wù)層面來(lái)說(shuō)，配股有助于公司減少對(duì)債務(wù)融資的依賴并優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)。

??9月，富力被傳出了擬分拆酒店上市的計(jì)劃，并采取證券化的方式加速盤活酒店資產(chǎn)，進(jìn)一步改善現(xiàn)金流。目前，這位“全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人”，旗下運(yùn)營(yíng)中的酒店及商業(yè)資產(chǎn)市值已達(dá)910億元。

??在其他投資物業(yè)上，富力上半年新增投資物業(yè)資產(chǎn)約27億元，建筑面積超過(guò)10.7萬(wàn)平方米，主要包括北京、南京及重慶的零售商業(yè)，未來(lái)將提供經(jīng)常性收入。

??募資的同時(shí)，也要“省著花”。怎么省？采取溫和的方式增加土儲(chǔ)。所謂“溫和”，即富力放緩了儲(chǔ)備土地的速度。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，頻繁拿地會(huì)在短期內(nèi)造成大量的資金流出。“大型的100多億的我們盡量不參與，大多數(shù)招拍掛都是控制在10億金額左右。”

??上半年，富力所購(gòu)置的土地儲(chǔ)備權(quán)益可售面積約243萬(wàn)平方米，總投資金額約為60億元，且主要為在12個(gè)月內(nèi)可以產(chǎn)生現(xiàn)金流、回報(bào)快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，多位于廣州及太原。周轉(zhuǎn)加快后，資金流入越多，對(duì)整體財(cái)務(wù)狀況的改善也會(huì)起到積極作用。

??另外，在上半年，富力的銷售及營(yíng)銷開(kāi)支、行政開(kāi)支分別同比減少10.2%和16%，費(fèi)用的縮減進(jìn)一步提升了利潤(rùn)空間。

??通過(guò)多元化的融資，富力將上半年的平均融資成本控制在了6.8%。2月，富力利用市場(chǎng)窗口期發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)，以贖回將于明年1月到期的債務(wù)，延長(zhǎng)到期期限。除債務(wù)再融資外，富力還在上半年處理了108億元境內(nèi)債券，降低了整體負(fù)債規(guī)模。為解決短期融資問(wèn)題，富力擁有境內(nèi)資本市場(chǎng)中長(zhǎng)期直接融資度約180億元，將在融資環(huán)境改善的情況下以較低的成本發(fā)行。

??不論是否有“三條紅線”的約束，控制負(fù)債規(guī)模和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)一直是富力的目標(biāo)。今年上半年，富力的總負(fù)債減少了94億元，凈負(fù)債率下降了22個(gè)百分點(diǎn)。

??舊改戰(zhàn)場(chǎng)做“加法”

??從破舊混亂到如今井然有序的一線城市，不得不說(shuō)，廣州的城市建設(shè)有著富力濃墨重彩的一筆。1994年開(kāi)始就涉足城市更新領(lǐng)域的富力地產(chǎn)，在2001年末就已在廣州完成了10個(gè)舊改項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)建筑面積超250萬(wàn)平方米，在業(yè)界有著“舊改王”的稱號(hào)。

??房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的天花板逐漸顯現(xiàn)，存量市場(chǎng)的改造也就是城市更新，成為了城市化進(jìn)程新增長(zhǎng)點(diǎn)。2019年，富力將城市更新確定為核心業(yè)務(wù)，并成立富力城市更新集團(tuán)，在舊改的道路上持續(xù)發(fā)力。

??在2020年中期財(cái)報(bào)中，富力再一次強(qiáng)調(diào)了其在城市更新上的成績(jī)。“盡管所需時(shí)間較長(zhǎng)，城市更新項(xiàng)目的吸引力在于可獲得較高的利潤(rùn)率及資產(chǎn)收益率。”富力對(duì)城市更新項(xiàng)目信心滿滿，今年上半年，富力的凈利率為11.7%，維持在行業(yè)的中高位水平。

??富力線有的城市更新項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)80個(gè)，其中，92%位于一二線城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)。優(yōu)質(zhì)的土地資源，是富力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入和利潤(rùn)率的保障。

??在上半年最近的城市更新項(xiàng)目中，富力將位于廣州及長(zhǎng)治的3個(gè)可售項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為了460億的可售資源。未來(lái)18個(gè)月，富力預(yù)計(jì)將增加900萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，將會(huì)帶來(lái)2000億元的潛在可售資源。

??截至6月末，富力的現(xiàn)金結(jié)余尚余約360億元，資金流動(dòng)性充足。隨著疫情的緩解，酒店業(yè)務(wù)逐漸復(fù)蘇，加之可售項(xiàng)目的持續(xù)推出，后期較多的盈利貢獻(xiàn)將有效地改善富力的財(cái)務(wù)狀況。