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??“中南的房地產(chǎn)板塊在陳昱含帶領(lǐng)下，半年度成績(jī)還是不錯(cuò)的，超乎我的想象。”在中南建設(shè)(000091.SZ）半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石對(duì)陳昱含及其治下的中南建設(shè)半年成績(jī)表示了極大滿意。

??整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上，陳錦石多以一份氣定神閑的姿態(tài)端坐，對(duì)管理層的發(fā)言，時(shí)而微笑、時(shí)而點(diǎn)頭。他表示，如今他更多是站在大股東角度，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)成果考量，過(guò)程中不干預(yù)不參與，但有風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)直言不諱。

??接過(guò)指揮棒的陳昱含，為公司定下了“穩(wěn)增長(zhǎng)、出利潤(rùn)、保安全”的經(jīng)營(yíng)主張。面對(duì)各種不確定性，她要為公司尋求經(jīng)營(yíng)的確定性，以內(nèi)部的確定性穿越行業(yè)的新常態(tài)。

??聚焦短平快項(xiàng)目，回避高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域

??確定性首先來(lái)自投資質(zhì)量。而投資質(zhì)量，說(shuō)白了就是不要亂拿高價(jià)地、不要拿錯(cuò)地。

??今年上半年中南建設(shè)新增項(xiàng)目45個(gè)，新增土儲(chǔ)建面688.5萬(wàn)平方米，大于609.1萬(wàn)平方米的銷售面積。且新增項(xiàng)目平均地價(jià)明顯下降，從2019年末的約5200元/平方米下降到2020上半年約4400元/平方米。拿地金額/銷售金額僅為38%，投資成本進(jìn)一步優(yōu)化。

??從項(xiàng)目分布來(lái)看，其深耕區(qū)域，如長(zhǎng)三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集城市等核心都市圈，補(bǔ)貨力度加大。對(duì)此，中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦表示，增加深耕城市的項(xiàng)目數(shù)量，有利于節(jié)約化用能，提高人均產(chǎn)出。

??截至2020年6月末，中南建設(shè)共有418個(gè)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)建面4411萬(wàn)平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約65%。

??對(duì)于這樣的土儲(chǔ)貨值，陳昱含表示：這在房企前20強(qiáng)中，確實(shí)處于相對(duì)低位。但中南認(rèn)為有合理的土儲(chǔ)就可以了，一方面資金占用少；另一方面，從年初開(kāi)始，中南更多聚焦于10-15萬(wàn)方短平快的項(xiàng)目。為的是在政策的不確定下，鎖定項(xiàng)目確定的收益，從而降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??此外，她還表示，在調(diào)控的大環(huán)境下，尤其是一些高能級(jí)城市，中南會(huì)回避高地價(jià)和核心區(qū)域，尋找受政策干預(yù)度比較小，如城市迭代、高鐵輻射、有人才吸引政策的區(qū)域，中南會(huì)瞄準(zhǔn)這部分利潤(rùn)確定的投資空間。

??搶收3季度，加緊供貨“落袋為安”

??在銷售方面，陳昱含表示，公司呈現(xiàn)出的狀態(tài)是先抑后揚(yáng)。一季度因疫情影響確實(shí)放緩了節(jié)奏，但二季度已追平了去年同期水平，尤其在7月，銷售同比增幅超2成。

??報(bào)告顯示，上半年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額813.9億元，同比增長(zhǎng)0.2%，銷售面積609.1萬(wàn)平方米，同比減少5.7%。在疫情得到控制的第二季度實(shí)現(xiàn)銷售金額598.0億元，同比增長(zhǎng)18.9%，銷售面積445.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。

??截至目前，中南建設(shè)已基本完成年度目標(biāo)的50%，陳昱含表示:考慮政策的不確定性和四季度疫情可能會(huì)出現(xiàn)的反彈,三季度要加大搶收力度，早點(diǎn)“落袋為安”，用確定性穿越新常態(tài)。

??她還補(bǔ)充道：中南的搶收，是搶供貨，不是采取降價(jià)促銷手段。只有高負(fù)債房企、局部滯銷區(qū)域會(huì)有降價(jià)，但中南沒(méi)有這樣的壓力。

??從供貨來(lái)看，中南也是前低后高的分布，上半年推貨約有1000多億，下半年還將有1600億以上貨值上市。今年中南建設(shè)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)15%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，陳昱含認(rèn)為：中南還是一家成長(zhǎng)型的企業(yè)，未來(lái)三年還要繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。這個(gè)“增長(zhǎng)”是指在房企前20強(qiáng)里有領(lǐng)先的增速，無(wú)論是規(guī)模還是盈利方面。

??保安全，不依賴高有息負(fù)債去擴(kuò)張

??在房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)下,中南建設(shè)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的基礎(chǔ)之一就是趨于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。

??報(bào)告期末，中南建設(shè)現(xiàn)金余額281.5億元，相比2019年末增加10.8%，現(xiàn)金短債比1.19，比2019年末增加13.3%，償債保障度進(jìn)一步提高。

??2020年6月末中南總負(fù)債率89.48%，比2019年末下降1.29個(gè)百分點(diǎn)。合同負(fù)債1247.5億元，占其全部負(fù)債的43.17%。其2020年6月末剔除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率為50.85%，在行業(yè)保持絕對(duì)低位。

??新的融資渠道的拓展也極大地改善了中南建設(shè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。中南境內(nèi)今年累計(jì)新發(fā)行債券53.58億元，品種涵蓋小公募、中票、尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS，成本同比下降明顯，投資人結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。其境外新發(fā)行2億美元海外債，獲超5倍超額認(rèn)購(gòu)，票面利率較去年首次發(fā)行下降187.5BP。

??對(duì)于當(dāng)下收緊的融資環(huán)境，辛琦表示：這個(gè)政策對(duì)行業(yè)的穩(wěn)定是很有幫助的。這種對(duì)房企和金融機(jī)構(gòu)雙管齊下的長(zhǎng)效機(jī)制，也有效預(yù)防了行業(yè)里一些企業(yè)的狂飆突進(jìn)。從中南自身狀況來(lái)看，政策跟中南的“穩(wěn)增長(zhǎng)、出利潤(rùn)、保安全”經(jīng)營(yíng)理念是不謀而合的，中南并不依賴高有息負(fù)債去擴(kuò)張，未來(lái)中南也會(huì)在“股”的方面做更多努力。

??在確定性戰(zhàn)略指引之下，上半年中南實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入296.9億元，同比增長(zhǎng)27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)20.5億元，同比增長(zhǎng)56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增長(zhǎng)54.06%。

??對(duì)于這個(gè)成績(jī)，陳錦石一再給予肯定。未來(lái)中南是否會(huì)進(jìn)軍行業(yè)TOP10？他表示：我們一直在行業(yè)16、17的位置徘徊，我覺(jué)得維持在15就夠了，不要沖10強(qiáng)。未來(lái)目標(biāo)在行業(yè)15-20之間。