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??近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》（下稱《行動方案》），并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

??在更好滿足住房消費(fèi)需求部分，除了再次強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)等之外，還提及了住房公積金。

??《行動方案》內(nèi)容顯示：適時降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

??從內(nèi)容來看“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”這項(xiàng)力度相對較大，將大幅緩解購房初期資金壓力，加速釋放剛需及改善購房潛力。

??3月16日，深圳住房公積金新政重磅落地，對住房公積金貸款和利息補(bǔ)貼政策進(jìn)行了大幅度調(diào)整優(yōu)化。調(diào)整后，個人住房公積金最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

??3月17日，河南省直住房公積金發(fā)布公積金政策“煥新”，對貸款額度及房貸限制進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后，在鄭州市區(qū)內(nèi)購房最高貸款額度達(dá)144萬元，郊縣為120萬元。

??從《行動方案》及深圳、河南公積金新政的落地來看，未來將有更多城市跟進(jìn)，對住房公積金政策進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。

??公積金政策實(shí)施至今，仍以支持傳統(tǒng)住房消費(fèi)為主，隨著行業(yè)和市場情況的調(diào)整，我們認(rèn)為，未來對擴(kuò)大住房公積金使用范圍可以進(jìn)一步深入研究和梳理，使其更符合當(dāng)下的行業(yè)和市場現(xiàn)狀。

??新華社3月16日消息，近日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》（下稱《行動方案》），推出三十條具體措施。

??其中第十六條更好滿足住房消費(fèi)需求，提出：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

??從《行動方案》整體內(nèi)容來看，除了再次強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)等之外，還提及了住房公積金，其中“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”打破了原有“先付首付再提公積金”的流程。可有效緩解首付款壓力，降低購房門檻，對市場促進(jìn)力度較大。

??2025年2月以來，各地密集出臺住房公積金貸款優(yōu)化政策，當(dāng)時就有多個城市涉及降低住房公積金貸款利率、擴(kuò)大住房公積金使用范圍等內(nèi)容（詳見：陣地丨多地調(diào)整公積金政策，靈活就業(yè)人群也可參與）。

??3月16日，《行動方案》發(fā)布同日，作為一線城市的深圳發(fā)布了《關(guān)于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補(bǔ)充規(guī)定》和《關(guān)于我市住房公積金利息補(bǔ)貼有關(guān)事項(xiàng)的通知》，這兩個文件均自2025年3月24日起實(shí)施。

??主要內(nèi)容如下：

??一是貸款最高額度提高至231萬元。個人申請最高額度從50萬元提高至60萬元；家庭申請最高額度從90萬元提高至110萬元。其中，購買深圳市首套住房上浮比例從20%提高至40%；多子女家庭購房上浮比例從10%提高至50%；新增購買深圳市保障性住房上浮比例為20%。同時符合多種情況可累加上浮比例，最高上浮110%，即個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

??二是調(diào)整最低首付款比例。職工使用住房公積金貸款購買本市首套或第二套住房的，最低首付款比例均為20%；職工使用住房公積金貸款購買本市保障性住房的，最低首付款比例為15%。若職工申請住房公積金和商業(yè)住房組合貸款的，最低首付比例則執(zhí)行二者中較高者。

??三是多子女家庭購買第二套商品住房適用首套房政策。多子女家庭指有兩個及以上未成年子女的家庭，成年子女不計(jì)入。

??四是夫妻賬戶余額可直接“沖還貸”。職工辦理住房公積金貸款后，可申請將其本人和配偶的住房公積金賬戶余額，直接沖抵住房公積金貸款本息，對于組合貸款，“沖還貸”只支持沖抵住房公積金貸款部分，商貸部分提前還款按各商業(yè)銀行規(guī)定執(zhí)行。同時，還放寬了變更登記住房權(quán)利人限制，職工中未還清住房公積金貸款的情況下，因離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承等事由，可以申請變更借款人、抵押人。

??五是異地貸款取消戶籍和首套房限制。異地繳存職工，無論是否具有深圳戶籍，只要滿足深圳市住房公積金貸款條件，在深圳購買首套或第二套商品住房市，都可以向深圳市公積金中心申請住房公積金貸款（含商轉(zhuǎn)公貸款）。

??深圳之后，河南省直住房公積金發(fā)布《公積金政策“煥新”，職工實(shí)惠“加碼”》一文，從貸款門檻、額度等方面全方位優(yōu)化升級。主要內(nèi)容包括放寬貸款限制、提升貸款額度、支持多子女家庭貸款政策、支持“住房公積金直還”模式等。

??從深圳和河南公積金政策調(diào)整內(nèi)容來看，更多的是涉及《行動方案》中“擴(kuò)大住房公積金使用范圍”部分，目前尚未有“降低住房公積金貸款利率”等相關(guān)內(nèi)容。

??當(dāng)前住房公積金貸款利率首套個人住房為2.85%，二套個人住房為3.325%。該利率由中國人民銀行2024年5月17日發(fā)布，自2024年5月18日起生效。

??與此同時，5月17日，中國人民銀行同日宣布，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

??目前全國大部分城市已跟進(jìn)落實(shí)取消房貸利率下限。2024年底廣州部分區(qū)域商業(yè)銀行最低房貸利率低至2.6%，曾出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況。為此2024年11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”發(fā)文曾表示：多家銀行及按揭中介確認(rèn)，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

??中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，5年期以上LPR為3.6%。即目前尚未取消房貸利率下限的北京、上海、深圳首套最低房貸利率下限也已降至3.15%（LPR-45BP）。

??今年政府工作報告提出適時降準(zhǔn)降息，未來公積金貸款和商業(yè)貸款利率的利差也將越來越小。

??在這背景下，此次《行動方案》提出降低住房公積金貸款利率，一方面是響應(yīng)政府工作報告，另外一方面也是為商業(yè)房貸利率下調(diào)留有空間。

??從2025年至今部分重點(diǎn)城市擴(kuò)大住房公積金使用范圍來看，主要集中在“家庭成員互助”、“跨區(qū)域使用”、“公積金付房租”等。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行最新發(fā)布的全國住房公積金2023年度報告顯示，目前全國住房公積金實(shí)繳職工達(dá)1.74億人，累計(jì)繳存總額29.16萬億元，繳存余額10.06萬億元。2019年至今年度繳存額逐年上升。

??從2023年分類型住房公積金提取情況來看，償還購房貸款本息占比最高，達(dá)48.13%，其次是離退休和購買、建造、翻建、大修自住住房，分別為19.55%和18.22%。租賃住房占比僅為7.65%。

??可見，當(dāng)前住房公積金仍以支持傳統(tǒng)住房消費(fèi)為主。

??《行動方案》要求“擴(kuò)大住房公積金使用范圍”，我們認(rèn)為，一方面可以提高租房租賃提取，另外一方面則可以從老舊小區(qū)改造及支付物業(yè)費(fèi)等居住服務(wù)領(lǐng)域下手。

??1、提取公積金支付物業(yè)費(fèi)

??據(jù)了解，目前，全國已有上海、深圳、嘉興、紹興、湖州、貴陽、咸寧、黔南州、銅仁等超過9個城市允許公積金支付物業(yè)費(fèi)政策。

??具體政策制定層面，各城市公積金提取政策差異明顯。如上海準(zhǔn)入條件較嚴(yán)格目前僅允許低收入、生活困難家庭提取公積金用于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，防止資金過度消耗。而深圳則采用與繳存額聯(lián)動實(shí)現(xiàn)總量調(diào)控，通過設(shè)置提取額度低于40%存繳額的限制，采用“半市場化”的設(shè)計(jì)在限制使用的同時，又保留了一定的政策彈性。相較而言，中西部城市的政策則更為寬松，以黔南州、銅仁等城市舉例，這些城市未設(shè)置收入門檻，但通過3000元/年的限額進(jìn)行總量控制，防止出現(xiàn)“異常物業(yè)費(fèi)”套現(xiàn)的情況。

??2、提取公積金加裝電梯或更新老舊電梯

??老舊小區(qū)改造方面，2024年7月25日，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布了關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯或更新老舊電梯可提取住房公積金的詳細(xì)指引。

??對于參與出資改造并納入深圳市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋，其產(chǎn)權(quán)人及其直系親屬（包括配偶、父母、子女）可在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的三年內(nèi)，申請?zhí)崛∽》抗e金來支付產(chǎn)權(quán)人在改造中的出資部分。

??不僅僅是深圳，上海加裝電梯項(xiàng)目正式之日起五年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人或者公有住房承租人可以按順序申請?zhí)崛I(yè)主本人及配偶、本人父母、子女住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。

??3、房屋住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與補(bǔ)建

??北京自2022年1月13日起將增設(shè)電梯、樓體抗震加固增加陽臺、上下水改造等都納入提取住房公積金范圍。

??不僅如此，北京交存本市老舊小區(qū)的房屋“養(yǎng)老錢”也可提取住房公積金。根據(jù)北京市住房公積金管理中心聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京老舊小區(qū)綜合整治的通知》：納入本市老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目范圍的房屋，產(chǎn)權(quán)人可以申請使用本人及配偶名下住房公積金，用于房屋住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與補(bǔ)建。

??住房公積金在相當(dāng)長的一段時間只針對買賣市場，從前幾年開始對租賃端有所松動，一直到如今公積金使用的彈性越來越靈活。

??從目前北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市支付物業(yè)費(fèi)、加裝電梯或更新老舊電梯、用于房屋住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與補(bǔ)建等的試點(diǎn)來看，未來住房公積金的使用范圍也許可以從住房金融工具進(jìn)一步向綜合性居住保障體系轉(zhuǎn)型。