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??3月15日，據中國房地產報在線發起的“3·15”調查問卷顯示，63.64%的受訪者認為物業收費不合理，這也暴露出當前物業行業收費與服務不匹配的核心問題。

??近期，山東濟南業主不滿物業服務，以6100枚硬幣支付物業費的極端方式表達抗議。3月，深圳灣一號萊佛士公寓的多名業主報料稱，物業收取高額物業費后，沒有提供相應服務。同月，山東德州陵城金國城小區未經同意安裝梯控設備。

??此外，新交付房屋開發商在建設過程中遺留的房屋質量問題，如滲水、漏水等問題也成為物業維權的高頻詞匯。小區內配套設施不完善，影響了業主的生活質量等問題，導致業主對物業服務企業產生不滿，進而拒交物業費的情況時有發生。業主在購房時對合同約定的內容未予以關注，購房時聽取售房人的口頭承諾等信息不對等的情況，是收房后的矛盾突出點。

??最近曝光的一系列物業維權案例，無不揭示了當前物業管理行業存在的深層次問題。

??究其原因，主要是個別物業服務企業沒有擺正自己服務提供者的位置，依法履行物業服務合同義務意識需要強化，服務質量還需要提高。此外，物業服務質量與收費之間的不匹配，以及物業公司與業主之間溝通機制的缺失，也揭示了部分物業公司“重收費輕服務”的頑疾。

??為了深入探討這些問題背后的原因及解決方案，中國房地產報記者采訪了多位業內專家，包括北京物業管理行業協會副會長兼秘書長宋寶程、同策研究院聯席院長宋紅衛以及北京市物業管理服務評估專家史文軍。他們從不同角度分析了物業管理行業的現狀，并提出了切實可行的建議。

??物業費過高、服務不匹配仍為高頻詞

??服務質量仍待提高

??近年來，物業管理領域的投訴案例層出不窮，其中最為突出的就是物業費與服務質量之間的矛盾。

??3月12日，山東省濟南悅璽公寓的業主王女士拖著30公斤重的行李箱，將6100枚1角、5角硬幣傾倒在物業辦公室，要求現場清點650元物業費。

??“部分物業服務人仍存在‘重收費、輕服務’的經營理念，尚未從‘管理型’向‘服務型’轉變。業主3個月報修未果，無論背后何種原因，做了沒解決、解釋不到位、認知未統一，是矛盾激發點。”在北京市物業管理服務評估專家史文軍看來，“物業服務合同對物業服務人義務約定高度概括且格式化，不同主體間存在主觀認知差異，使得服務質量難以量化和監督。”

??例如，住在深圳灣一號萊佛士公寓的業主，盡管每月支付超過1萬元的高額物業費，但實際享受到的服務卻遠遠達不到預期標準。房屋單價高達30萬元/平方米，意味著這里的居民對高品質生活的期待值極高，而物業服務未能滿足這一需求，導致業主集體拒交物業費超過半年。

??在史文軍看來，“物業費收費標準定價不透明，未向業主公開成本核算和收費標準的合理性，導致業主對收費合理性產生質疑。服務質量與收費不匹配，服務瑕疵明顯，導致部分業主認為收費與服務不對等。此外，物業與業主之間缺乏有效溝通機制。”

??這種情況并非個例，在全國各地都有類似的現象發生。

??仔細分析，主要是個別物業服務企業沒有擺正自己服務提供者的位置，依法履行物業服務合同義務意識需要強化，服務質量還需要提高。這種現象不僅影響了業主的生活質量，也損害了物業公司的信譽和形象。

??北京物業管理行業協會副會長兼秘書長宋寶程告訴中國房地產報記者，“一些物業服務企業在物業服務中不能滿足業主的合理訴求，履行合同義務不到位，甚至給業主的財產造成損失，從而引發業主對物業服務的不滿。”

??3月1日，山東德州陵城金國城小區物業突然通知稱，為了加強電梯管理和使用，物業公司為小區內34部電梯安裝了梯控設備，增加梯控后業主須刷卡才能乘坐電梯。

??史文軍認為，“這反映出物業服務企業與業主之間的溝通存在明顯問題，沒有尊重業主的監督權、知情權和決策權。”

??1月，深圳市大鵬新區一小區業主反映，因對物業服務不滿，業主欲召開業主大會更換物業公司，而物業假借要修停車場騙取業主簽名，簽名變成了反對業主大會召開的聯名信，被提交給街道，業主大會因此被街道辦叫停。

??“部分物業服務人對法律法規和行業規范的重視程度不夠，違規成本較低，導致其在服務過程中存在僥幸心理。”史文軍表示。

??此外，部分業主不遵守物業服務合同和小區管理規定、拖欠物業費、違規搭建等行為，也影響了小區整體管理和其他業主的利益，進一步加劇了物業公司與業主關系的緊張。

??積極改進服務質量

??增強與業主的互動

??針對物業費與服務不匹配的問題。史文軍建議，“物業公司應向業主公開物業費定價依據，包括成本核算、服務內容、收費標準等，接受業主監督。同時，應建立科學合理的物業服務量化指標體系，明確服務標準和質量要求，使服務質量可衡量、可監督。”

??值得一提的是，物業企業加強與業主的有效溝通是物業企業需要思考的重要問題。

??宋寶程強調，“物業服務企業要牢固樹立服務理念、尊重業主的權利，提高服務質量，并加強與業主的有效溝通，促進業主對物業服務企業的理解和信任。當前，物業管理糾紛并不是簡單的物業服務合同糾紛，而是社區治理的重要內容，因此，完善物業糾紛的化解機制至關重要。”

??在史文軍看來，“建立科學合理的物業服務量化指標體系，明確物業服務人的具體義務和標準，減少主觀認知差異，使服務質量可衡量、可監督。同時，加強對物業服務人的引導和培訓，推動其從‘管理型’向‘服務型’轉變，樹立以業主為中心的服務理念，提高服務質量。”

??同策研究院聯席院長宋紅衛則從另外一個層面出發，提倡從制度層面去解決問題。

??他建議，“社區應建立健全共治機制，促進物業與業主之間的合作與互動。通過召開業主大會、建立業委會等方式，讓業主參與社區治理，共同商討解決社區問題。此外，相關部門應加強物業糾紛的訴源治理，通過調解、仲裁等方式化解矛盾，減少訴訟案件。”

??多位專家一致認為，物業行業的法律法規需要進一步完善。當前，物業服務合同中雙方權利義務規定不明確，責任界定模糊，導致出現問題時易引發爭議。相關部門應加強對物業公司的監管，對違規行為加大處罰力度，確保業主權益得到有效保護。

??宋紅衛指出，“隨著我國房地產市場進入存量市場階段，物業服務行業也發生了巨大變革。物業公司逐漸擺脫對開發板塊的依賴，獨立運營趨勢明顯，因此對于收費提升以及成本的控制趨勢也愈發明顯。在這個過程中，如何平衡業主的需求與公司的運營成本，成為了亟待解決的問題。”

??不可否認，物業管理行業面臨的挑戰不僅僅是服務質量與收費不匹配的問題，更深層次的是企業和業主之間缺乏有效的溝通與理解。只有當物業公司真正認識到自身作為服務提供者的角色，積極改進服務質量，增強與業主的互動，才能從根本上解決這些問題，實現雙方共贏的局面。未來，希望物業管理行業能夠朝著更加規范、透明的方向發展，為每一位居民創造一個和諧宜居的生活環境。