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??“2022年7月28日，上海第二批次集中拍地落下帷幕。

??本次上海土拍共推出34幅地塊，其中有2幅城中村改造地塊，其余32幅中，有9幅地塊僅有一名競(jìng)買人，直接底價(jià)成交，23幅地塊有多名競(jìng)買人，分別于7月25日-7月28日競(jìng)拍。

??最終結(jié)果顯示，成交總價(jià)779.98億元，總出讓面積約234.76萬(wàn)平方米，34幅地塊中有14幅地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。

??從拿地房企來(lái)看，保利發(fā)展、招商、華發(fā)三家收獲最多，共13幅。

??從成交地塊的成交樓板價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)差來(lái)看，本次土拍有多幅地塊差值40000元/平方米以上，利潤(rùn)較高。”

??2022年7月22日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布公告，共有9幅地塊，以底價(jià)成交。這些地塊都只有一名競(jìng)買人，據(jù)2022年上海首批集中供地最新規(guī)則，取消打分入圍，公告地塊均采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人，若僅有一名競(jìng)買人，則直接為該地塊竟得者。

??具體來(lái)看，這9幅地塊分別位于浦東新區(qū)、靜安區(qū)、楊浦區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)。

??其中靜安和楊浦區(qū)共3幅地塊區(qū)位相對(duì)較為優(yōu)越，最終分別由大寧資產(chǎn)、保利發(fā)展&越秀、楊浦城投競(jìng)得。

??其中，楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-05地塊（大橋街道115街坊）價(jià)格最高，由保利發(fā)展與越秀聯(lián)合競(jìng)得，總價(jià)達(dá)47.75億元，成交樓板價(jià)56000元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)115000元/平方米，兩者差值高達(dá)59000元/平方米，利潤(rùn)空間可觀。

??楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)025-07地塊（長(zhǎng)海路街道332街坊）地塊以20.88億元成交，成交樓板價(jià)50200元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)99000元/平方米，兩者差值達(dá)48800元/平方米，利潤(rùn)同樣可觀。

??從2022年7月28日最終的拍地結(jié)果來(lái)看，共有13幅地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，報(bào)至中止價(jià)，進(jìn)入一次性書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。

??其中，長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，有6家房企參與，最終由上海城投以27.63億元競(jìng)得，溢價(jià)率9.67%，成交樓板價(jià)99887元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)163000元/平方米，已經(jīng)突破上海土地市場(chǎng)的房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)價(jià)最高紀(jì)錄，在此房地聯(lián)動(dòng)價(jià)下，長(zhǎng)寧區(qū)北新涇地塊房地價(jià)差達(dá)63113元/平方米。

??除此之外，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)PDP0-0405單元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地塊的競(jìng)爭(zhēng)也較激烈，有5家房企參與競(jìng)拍，最終被華發(fā)以44.89億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)40739元/平方米。

??綜合來(lái)看，本輪土拍中，不同區(qū)域的熱度表現(xiàn)有明顯分化：長(zhǎng)寧、嘉定整體相對(duì)較熱，浦東、青浦等區(qū)則是部分地塊可觸及中止價(jià)，部分地塊底價(jià)成交，而松江、奉賢則整體相對(duì)較冷。

??本輪上海出讓的地塊依然均設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格，剔除2幅城中村改造地塊，高達(dá)31幅地塊成交樓板價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)之差超2萬(wàn)元/平，其中有6幅地塊差值在40000元/平方米以上，給房企預(yù)留的盈利空間較為可觀。

??對(duì)比目前周邊在售項(xiàng)目來(lái)看，本輪房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格在設(shè)置上，主要有2大特征：

??首先是遠(yuǎn)郊地塊的限價(jià)較之前周邊地塊有所提升，例如奉賢新城的兩宗地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)分別為42000元/平方米和38800元/平方米，較周邊緊鄰地塊分別上漲1000元/平方米和500元/平方米；

??其次超核心地塊限價(jià)依然嚴(yán)控，一二手房?jī)r(jià)倒掛情況仍存在。例如本次長(zhǎng)寧區(qū)地塊限價(jià)為163000元/平方米，周邊已經(jīng)許久沒(méi)有新房供應(yīng)，二手房均價(jià)高達(dá)18萬(wàn)元/平方米；另外靜安區(qū)不夜城板塊地塊限價(jià)為128880元/平方米，較之前的華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)均價(jià)更低。

??以此來(lái)看，政府對(duì)不同類型的出讓地塊采取不同的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格設(shè)置方式，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地，提升房企的盈利空間，提高房企拿地意愿；而對(duì)于市區(qū)內(nèi)已經(jīng)成熟的板塊，則意在控制房?jī)r(jià)。

??從拿地房企來(lái)看，上海二輪集中供地依然是國(guó)企央企以及地方平臺(tái)公司的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交的34宗地塊僅有4宗地由民企競(jìng)得，除了寶華競(jìng)得的普陀區(qū)智慧城地塊以外，其余3宗民企拿地均位于青浦區(qū)，且地塊總價(jià)不超過(guò)10億元，另外大眾競(jìng)得1宗嘉定新城復(fù)華園區(qū)地塊。剩下地塊均由國(guó)央企和地方平臺(tái)公司競(jìng)得。

??保利、招商和華發(fā)成為本次土拍的三大贏家，在拿地金額、建面和幅數(shù)上都大幅超越其他房企。由于本次土拍聯(lián)合體拿地情況較多，全口徑來(lái)看，保利、招商和華發(fā)拿地金額分別為178億、165億和115億元，拿地建面分別達(dá)到42.8萬(wàn)平方米，48.1萬(wàn)平方米和29.5萬(wàn)平方米，國(guó)央企目前在核心城市拿地的能力仍然明顯高于其他房企。華發(fā)今年以來(lái)已經(jīng)在上海競(jìng)得6宗地塊，占其在上海地塊總幅數(shù)的三分之一，企業(yè)趁窗口期布局上海的策略非常明顯。

??此外，上海城投、上紡等地方平臺(tái)公司拿地也較為積極，兩家房企通過(guò)一次性競(jìng)價(jià)分別斬獲長(zhǎng)寧優(yōu)質(zhì)地塊和嘉定南門社區(qū)地塊，雖然奉賢、松江依然有部分地塊是由平臺(tái)公司底價(jià)競(jìng)得，但在上海“托底”的需求明顯弱于其他城市。

??總體來(lái)看，上海第二輪輪土拍在明顯增加市區(qū)核心地塊供給的情況下，熱度較第一輪有明顯回升，近四成地塊觸及了中止價(jià)，總體溢價(jià)率僅次于2021年首輪集中供地，與廣州第二輪土拍“犧牲規(guī)模換熱度”的走勢(shì)較為相似。

??從拿地房企來(lái)看，無(wú)疑國(guó)企央企和地方平臺(tái)公司依然最為強(qiáng)勢(shì)，尤其銷售規(guī)模位列十強(qiáng)的保利、招商等龍頭房企，成為本次上海土拍的最大贏家；本輪土拍熱度較高，但民企拿地依然屈指可數(shù)，投資積極性還需要時(shí)間修復(fù)和體現(xiàn)。