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??股神巴菲特說：“只有退潮后才知道誰在裸泳。”用這句話形容當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)再合適不過。

??今年上半年，房地產(chǎn)市場仍舊低迷，銷售在一季度稍微回暖后未見持續(xù)好轉(zhuǎn)。這種市場疲弱的情況自2022年至今仍在維持，也持續(xù)影響房企在資本市場的表現(xiàn)。

??股價下跌，市值下跌，根據(jù)此前中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，A股和港股兩市房地產(chǎn)股票總市值約縮水了4645億元。

??7月7日，美好置業(yè)因股價連續(xù)20個交易日低于1元被深交所決定終止其股票上市，在15個交易日內(nèi)摘牌。而在資本市場像美好置業(yè)一樣面臨退市命運(yùn)的房企并不少。今年5月以來，A股多家上市房企因?yàn)楣蓛r連續(xù)20個交易日低于1元被強(qiáng)制退市；港股新力控股也因停牌時間超過交易所規(guī)定而被強(qiáng)制退市，而港股目前仍有超過15家房企處于停牌狀態(tài)，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

??“過去三年，疫情抑制需求、房企債務(wù)危機(jī)是造成現(xiàn)在局面的重要因素。”第一太平戴維斯中國區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)部主管、高級董事黃國鈞表示，房企銷售不理想，現(xiàn)金流補(bǔ)充不及、加上再融資和債務(wù)重組不順，進(jìn)而導(dǎo)致有息負(fù)債、影子銀行負(fù)債、美元債券暴雷，加上部分房企受債務(wù)影響被申請清盤、年報“難產(chǎn)”或者與審計(jì)師在財(cái)務(wù)方面的意見分歧而不能及時出具相關(guān)報告等情況，最終導(dǎo)致了港股不少上市房企停牌的發(fā)生。

??雖然房企退市會對其股東和員工、投資者、相關(guān)債權(quán)人、供應(yīng)商以及購房者造成慘重?fù)p失和消極影響，但黃國鈞認(rèn)為，上市房企的退市潮是市場競爭的結(jié)果，對行業(yè)而言也有積極影響，體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的行業(yè)法則，能重生的房企更注重穩(wěn)健經(jīng)營，未來應(yīng)該會更持久存活和發(fā)展。

??在2023年上半年收官之際，中國房地產(chǎn)報記者就上半年引發(fā)行業(yè)關(guān)注的房企退市潮采訪了黃國鈞，以下為采訪全文：

??中國房地產(chǎn)報：房企退市對企業(yè)和行業(yè)有何影響？

??黃國鈞：過去三年多，除了2021年表現(xiàn)不錯，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了持續(xù)低迷，不少港股上市房企都還在停牌中。按照港交所的要求，一般連續(xù)停牌超過18個月就要被強(qiáng)制退市，但實(shí)際上，上市委員會也會審查具體退市案例，比如已經(jīng)在香港退市的新力控股，從停牌到最終摘牌時間達(dá)到25個月，香港還是有一個機(jī)制，給予上市公司股東充足時間自救以證明符合保留上市地位。

??過去一年半，我們推動的地產(chǎn)紓困方案獲得一些上市房企認(rèn)可和采納，我們積極參與了他們的重組及復(fù)牌戰(zhàn)，成功協(xié)助停牌一年多的房企在限期內(nèi)又成功復(fù)牌。現(xiàn)在港股也有其他個別長時間停牌后通過各種努力復(fù)牌的案例，但是，如果無法在規(guī)定時限提出有效滿足復(fù)牌的條件或能力，未來可能有更多的停牌房企被退市。我們期待所有停牌房企都積極面對，我們也樂意貢獻(xiàn)專業(yè)協(xié)助。

??這些房企停牌主要原因還是在于年報不能發(fā)布或者延期發(fā)布。目前有些港股房企已經(jīng)停牌14個月，我們擔(dān)心今年9月或10月可能存在集中的退市潮。但最終結(jié)果還是要看各家房企是以“躺平”的方式應(yīng)對還是積極自救，與專業(yè)機(jī)構(gòu)共謀劃策的方式來應(yīng)對。

??如果是一些本身經(jīng)營面還不錯的企業(yè)，實(shí)際上我們也有很多方案可以幫助他們復(fù)牌，但如果大股東選擇“躺平”或者還抱有“大到不能倒”的心態(tài)就看運(yùn)氣了。另一種情況是，有些企業(yè)實(shí)際已資不抵債，同時也面臨嚴(yán)重現(xiàn)金流困難，難以持續(xù)經(jīng)營，已經(jīng)不具備維持上市公司運(yùn)作的能力，這樣的企業(yè)也沒辦法保住上市地位，甚至走到被申請破產(chǎn)清盤的結(jié)果。我們有些房企客戶在預(yù)判市場持續(xù)困難時，他們找到了私有化他們的企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)主動退市，也解決了債務(wù)問題，老板也得以保存財(cái)富。

??業(yè)內(nèi)對房企退市潮之所以關(guān)注度高是因?yàn)檫@些是上市企業(yè)，實(shí)際上，在企業(yè)和行業(yè)發(fā)展過程中，新開和倒閉的企業(yè)很多，行業(yè)以及市場的調(diào)整很正常。從地產(chǎn)行業(yè)來看，確實(shí)這幾年政策調(diào)控密集、各種困難一下子云集，讓過去經(jīng)營不是很完善或者比較粗放的房企面對了超過他們預(yù)期的困難，但相對的，也有一些企業(yè)堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)原則，在行業(yè)困難階段甚至過得更好，國家對這種企業(yè)非常鼓勵，所以現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)營是大學(xué)問，如何穿越周期，在行業(yè)汰弱留強(qiáng)中脫穎而出成為百年企業(yè)值得我們思考。

??退市的負(fù)面影響肯定是明顯的，退市后缺少了信用和上市平臺的融資功能，這些房企的很多管理方都受到影響。對于退市房企的股東、股票和債券的投資者、貸款金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人都損失慘重；透過預(yù)售樓花/期房狀態(tài)，買了這些企業(yè)開發(fā)的房子的購房者可能就要面臨收房困難同時背負(fù)還貸壓力的長期維權(quán)之舉；此外，退市房企的供應(yīng)商，可能會持續(xù)收不到貨款，龐大的員工失去工作崗位造成失業(yè)問題等等。

??中國房地產(chǎn)報：這些退市房企還有沒有可能重新再上市？處于退市邊緣的企業(yè)如何“保殼”？

??黃國鈞：資本市場很講究信譽(yù)，要分幾種情況來看，像新力、藍(lán)光，確實(shí)是資不抵債或者超融過度（相對資產(chǎn)而言），企業(yè)清算完相當(dāng)于就被分解了，這樣的企業(yè)不太可能重新上市。但如果退市企業(yè)降負(fù)債達(dá)到安全或健康狀態(tài)，或者企業(yè)清盤后原來的老板有足夠資產(chǎn)或變現(xiàn)得來的資金，想卷土重來，可能會創(chuàng)建其他的公司主體發(fā)展壯大再申請上市，但一般來說也比原來初次上市難，因?yàn)楸O(jiān)管會關(guān)注歷史。另一種情況就是，企業(yè)本身資質(zhì)不錯，如果想要保住上市地位，可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，梳理相關(guān)資產(chǎn)情況，增加企業(yè)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的信息透明度，從而找到解決途徑。這種情況我們要具體了解分析。

??中國房地產(chǎn)報：地產(chǎn)股是否還有投資價值？

??黃國鈞：行業(yè)投資價值可能很難再回到過去高峰期，但是下跌過程中的一些反彈可能更依賴政策的放松。投資價值可能要在波動中尋求機(jī)會。

??比如去年有一波反彈，關(guān)鍵就在于房企債務(wù)危機(jī)的時候，國家是否給到一些綠燈，讓企業(yè)進(jìn)行再融資置換現(xiàn)有負(fù)債，從而促進(jìn)一些企業(yè)解決資金問題。

??衡量一家公司的價值要依賴于它整體的經(jīng)營情況，行業(yè)整體的狀況也不能忽略。現(xiàn)在房企存在的兩個大的問題，一是債務(wù)問題，另一個是整個市場對房地產(chǎn)的需求還是很疲弱。比如今年一季度，銷售回升，有些房企覺得“春天來了”，當(dāng)時有些房企已經(jīng)在思考“加價”，但我當(dāng)時一直在懷疑，購買力是否硬性，是否能夠持續(xù)下去。我擔(dān)心的是，火還不夠旺的時候有一些行為導(dǎo)致小火會變成火苗。

??其實(shí)，房企解決債務(wù)的問題還是要從根上也就是市場的結(jié)構(gòu)去改變，即銷售要達(dá)到，開發(fā)要合理，價格也不能太波動。如果不能從根本上解決供求和銷售去化的問題，那房企本身的還債能力從何而來？光靠重復(fù)再融資、減息，我認(rèn)為很難，因?yàn)殄X最終還是要還的。所以在新的、更寬松的政策出臺落地之前，對房企的股價不一定太看好。

??目前國內(nèi)整個房地產(chǎn)市場整體基調(diào)還未調(diào)整，供應(yīng)方面還是以土地財(cái)政為主，供過于求的狀況未改變。其實(shí)政府可以對相關(guān)情況作出展望，比如供地節(jié)奏是否要那么快，房子規(guī)劃的容積率是否要那么高，市場需求是否還那么旺盛。現(xiàn)在的市場其實(shí)不缺房子，缺的是信心。

??對于地產(chǎn)股的投資價值，如果是從賺取股價溢價的角度來看，確實(shí)不是很容易，盡管有反彈，可能也比較波動；如果房企可以借助債務(wù)之雷，重新實(shí)現(xiàn)正盈利，未來房地產(chǎn)行業(yè)還是可以從目前風(fēng)險相對較高的一個行業(yè)轉(zhuǎn)入投資期，因?yàn)橐呀?jīng)有這次低潮的洗禮。