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??險資再一次降低了地產行業的投資配置，這次減持的是龍頭地產股。

??4月15日，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”，600048.SH）在公告中透露，第二大股東泰康人壽保險有限責任公司（以下簡稱“泰康人壽”）擬減持不超過1.56億股。

??2016年6月，泰康人壽斥資60億元參與保利發展的定增，一舉成為第二大股東，目前持股比例為7.05%。種種跡象顯示，早在2022年底，泰康人壽便有了套現的想法，首先是其派駐到保利發展的代表——邢怡辭任董事一職，隨后，該公司也將保利發展的會計分類從長期股權投資調整為可供出售金融資產。

??持股6年多，泰康人壽獲利頗豐，8.19元/股的定增價格減去約3.48元/股的分紅，持股成本僅約4.7元，目前浮盈已超2倍。雖然未披露減持原因，但一位接近保利發展的業內人士認為，泰康人壽此次并未頂格減持，可以理解為獲利了結的正常經營行為。

??4月17日，保利發展報收14.86元，微跌1.39%，并未受到股東減持消息的太大影響。

??險資二股東首次大筆減持

??保利發展的公告顯示，泰康人壽共持有該公司約8.44億股，占總股本的7.05%，其中約7.33億股是認購2016年非公開發行股票所取得，約1.11億股為通過集中競價交易取得。本次，泰康人壽計劃通過集中競價交易減持部分定增所得股票，不超過1.56億股，即不超過保利發展目前總股本的1.3%。

??泰康人壽與保利發展的密切關系始于2016年。當年6月，保利發展以8.19元/股的價格向4名特定對象募集了90億元的資金，除去大股東保利集團外，還有兩家險資——泰康人壽及珠江人壽，以及1名個人投資者。其中，泰康人壽認購了60億元，占了定增總額的66.7%。

??根據泰康人壽披露的資料，這次交易是由泰康資產作為投資管理人與保利發展簽訂約7.33億股非公開發行股票認購協議，運用的是泰康人壽保險資金。交易完成后，泰康人壽共持有保利發展7.12%的股份，并將這筆投資納入股權投資管理。

??彼時，險資對地產行業的投資熱情高漲，在90億元的增發完成后，泰康人壽、珠江人壽、安邦保險三大保險機構合計持有保利發展11.8%的股份。

??當時，泰康人壽表示，認購非公開發行股份，是基于對保利發展企業價值的認可，看好地產行業集中度提升的大背景。保利發展回應稱，從60億元的認購份額來看，泰康人壽顯然并不只是為了短期的分紅和資本增值預期年化預期收益，而是更看重未來雙方在地產開發、房地產基金和養老地產等領域建立深度的戰略合作。

??入股這么多年，很少看到泰康人壽在地產開發和養老地產方面與保利發展有什么互動，倒是在資金方面有不少合作。根據泰康人壽的2021年度報告，該公司與保利發展發生了4筆交易，交易類型均為資金運用，包括投資平安-聯易融-利盈1號資產支持計劃、長江養老-供應鏈1號資產支持計劃、華泰資管—至誠1-20號資產支持專項計劃，交易金額共約60.3億元。

??雖然相較2016年，泰康人壽在保利發展的持股比例有小幅變動，但大規模的減持還是第一次。伏筆其實幾個月前就已埋下，2022年12月29日，保利發展宣布收到董事邢怡提交的辭職申請，表示因個人身體原因，邢怡不再擔任公司董事及相關專門委員會委員職務。

??邢怡是泰康保險集團股份有限公司副總裁，分管泰康資產子公司投資業務，還兼任泰康資產副總經理、首席投資官，在2016年末開始擔任保利發展董事一職。

??她的辭任顯然是有深意的。泰康人壽在2022年第四季度償付能力報告中透露，公司已放棄保利發展的董事席位，因此截至2022年12月31日對其不再具有重大影響，保利發展也不再屬于子公司、合營企業、聯營企業范圍，其會計分類從長期股權投資調整為可供出售金融資產。

??微妙的減持時機

??保利發展不是泰康人壽在地產圈的唯一投資。2020年9月，泰康人壽受讓了上海嘉聞所持的陽光城13.53%的股份，單價為6.09元/股，交易金額合計33.78億元，一躍成為陽光城的第二大股東。入股的同時，該公司還與陽光城的控股股東、實控人等簽署了10年業績對賭計劃。2021年，因為業績目標未實現，兩家公司產生了矛盾。泰康人壽選擇抽身而出，在2021年12月將陽光城9.41%股份轉讓出去，轉讓價格為每股3.05元，僅為當初入股價的一半。到了2022年2月，泰康人壽宣布將繼續減持3.99%的陽光城股份。據統計，對陽光城的這筆投資，泰康人壽的浮虧超過17億元。

??泰康人壽還是金科服務的戰略投資者，于2020年11月出資7500萬美元認購了該公司9.78%的股份。金科服務的上市發行價為44.7港元，上市后一度漲至80港元的高位，但4月14日的收盤價僅為12.36港元。

??相較而言，由于入股時間早，且標的發展較為穩健，泰康人壽對保利發展的投資算是比較成功的，即便是按8.19元/股的定增價格計算，賬面也有超過八成的浮盈。但該公司選擇的減持時機頗為微妙。就行業而言，根據機構統計，今年第一季度，TOP100房企銷售額同比增長8.2%，為2022年1月以來首次出現正增長，可以看到行業銷售正在企穩恢復。就企業個體來說，保利發展第一季度實現了1141.3億元的簽約金額，同比增加25.84%，是唯一一家銷售額超千億元的房企，且已連續3個月位居銷售榜首。

??“泰康人壽在保利銷售登頂、行業回暖的時候拋出這個減持公告想干什么？獲利為安？不看好行業？還是找到了更便宜的標的？”這是大部分投資者心里的疑惑。

??2023年以來，地產股持續震蕩下行，Wind房地產行業指數自2022年12月的約3200點下滑至今年3月底的2733點。4月初，有著“私募魔女”之稱的半夏投資創始人李蓓表示，盡管百強銷售改善，但地產股經過長期的低迷之后，投資者完全沒有信心和關注，行業專家也懷疑銷售回升的持續性，擔心曇花一現。上市公司自身也沒有信心，大部分不敢給出合理樂觀的收入業績指引。但她并不悲觀，認為未來即便全行業規模較頂部下滑約30%，沒有出險的房企也將迎來市場份額的擴張，銷售規模有望創出新高。同時，房價進入溫和上漲通道后利潤率改善，企業市值也有望創出新高，預計一批公司相對當前的股價，存在3倍至10倍的上漲空間。在她看來，當下的地產板塊是“10年一遇級別的機會”，股價的反應只是時間問題。

??對于保利發展這個新晉的行業龍頭，大部分投資機構也持看多觀點，平均目標價給到20元以上。從股價走勢來看，保利發展在2022年的4月份和9月份都曾突破19元，2023年一度跌破14元，如今正處于低谷反彈的階段。有投資者認為，在低位發布減持公告，意味著泰康人壽對未來半年保利發展的股價表現有著較為樂觀的預期。

??泰康人壽的減持公告還意味著該公司有很大概率不會參與保利發展新的定增計劃。2022年12月30日，保利發展披露了2023年度非公開發行A股股票預案，擬向35名特定對象發行股份募資不超過125億元。這是該公司2016年以來的第二次定增，而定增預案發布前，泰康人壽就放棄了董事席位，如今更是表明了減持的態度。

??某外資投行人士對中國房地產報記者表示，鑒于過去兩年地產行業大幅震蕩，目前大資金對地產股的關注度確實不高，但等這一波調整結束，資金仍會擇機重新入場，“周期而已。”