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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究近日發(fā)布的報告顯示，1-8月份，全國100個城市居住用地成交面積為42083萬平方米，同比增長6.8%。全國100個城市居住用地價格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。

??從今年前8月全國百城居住用地成交看，保持了V型走勢，總體上處于回暖的通道。其中，二線城市逐漸復(fù)蘇，即將走出負增長區(qū)間，包括武漢等城市的表現(xiàn)值得肯定。從地價走勢看，漲幅控制在個位數(shù)水平，總體上體現(xiàn)了風(fēng)險可控的導(dǎo)向。

??對于后市，易居研究院認為，當(dāng)前社會經(jīng)濟大環(huán)境不斷向好，有助于支持地市的進一步回暖。若后續(xù)“金九銀十”成色較足，那么房企拿地的積極性仍會較強，可支持土地市場進一步復(fù)蘇。但對于一些地價過熱的城市，后續(xù)供地節(jié)奏或會放緩，相關(guān)城市地市表現(xiàn)或略偏弱。對于地價，如果后續(xù)住宅市場的去庫存效果較好，那么房企土地儲備的積極性會增加。一些優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，依然會有爭奪現(xiàn)象，因此對地價的管控仍有必要。

??百城土地成交量超去年同期，武漢走出疫情陰影

??《100城居住用地成交報告》顯示，1-8月份全國100個城市居住用地成交面積為42083萬平方米，同比增長6.8%。從城市分類來看，一線城市從略偏熱階段開始趨穩(wěn)，二線城市正逐漸走出負增長區(qū)間，三四線城市保持略高的增速。

??根據(jù)報告，1-8月份4個一線城市居住用地成交面積為2636萬平方米，同比增長41.2%；32個二線城市居住用地成交面積為22794萬平方米，同比減少1.0%；64個三四線城市居住用地成交面積為16653萬平方米，同比增長14.9%。

??易居研究院分析認為，上半年一線城市地市明顯升溫，這和供地節(jié)奏較快有關(guān)，各類房企也紛紛回歸一線城市拿地。下半年土地交易市場開始趨穩(wěn)，年初累計成交面積同比增速曲線不再過快上行。從“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的角度看，下半年一線城市供地節(jié)奏或會放緩，客觀上會影響土地市場相關(guān)交易。

??二線城市方面，地市交易總體向好，當(dāng)前年初累計成交面積同比增速曲線不斷上行，已經(jīng)接近零軸水平。二線城市依然是各類房企投資拿地的主戰(zhàn)場，后續(xù)地市回暖的可能性依然較大。值得注意的是，二線城市中武漢市場的表現(xiàn)值得肯定。根據(jù)易居研究院監(jiān)測，在今年前7個月中，武漢年初累計土地成交面積同比增速均為負值，即前7月該指標分別為-68%、-72%、-14%、-59%、-46%、-36%和-21%，地市交易明顯弱于去年同期，顯然受到了疫情較大的沖擊和干擾。但8月份出現(xiàn)了積極的信號，今年1-8月份武漢土地成交面積同比增速為14%，意味著武漢地市交易已經(jīng)超過了去年同期水平。若是從單月來看，8月份武漢居住用地成交552萬平方米，這也是2019年5月份以來土地市場交易規(guī)模最大的一個月。易居研究院認為，武漢地市由負轉(zhuǎn)正，說明其正走出疫情的陰影，市場總體向好，成為武漢穩(wěn)投資的重要支撐，對于全國土地市場具有鼓舞作用。

??另外，從最近兩個月來看，三四線城市年初累計居住用地成交面積同比增速曲線位于相對高的水平。當(dāng)前三四線城市供地節(jié)奏較快，吸引了一些資金實力較好的房企進入。但三四線城市的住宅市場并沒有完全復(fù)蘇，這都會對后續(xù)地市的走勢帶來很多不確定性的因素。

??具體到各城市，從全國百城居住用地成交面積的情況看，中山、湛江和丹東等城市的交易行情較好，同比增速明顯超過了200%的水平。另外從城市分布來看，在入選成交面積增速前10的名單中，普遍都是三大都市圈的相關(guān)城市，包括中山、韶關(guān)、東莞、深圳、承德、馬鞍山等，這和此類城市基本面較好、投資潛力大等有關(guān)。另外，從全國百城居住用地出讓金收入排序看，1-8月份增速最快的10城中，有8個城市是三四線城市。土地出讓金收入高，客觀上有助于穩(wěn)定地方財政，對于相關(guān)城市穩(wěn)增長等也有積極的作用。

??地價漲幅整體走出偏熱區(qū)間，海口上漲最快

??價格方面，百城地價整體漲幅正在走出偏熱區(qū)間。易居研究院發(fā)布的《100城居住用地價格報告》顯示，1-8月份全國100個城市居住用地價格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。雖然相比前7月數(shù)據(jù)，這一漲幅略有反彈。但是對比歷史數(shù)據(jù)，百城地價漲幅相對不高。根據(jù)易居研究院監(jiān)測，當(dāng)前百城地價的漲幅已經(jīng)從偏熱區(qū)間進入到溫和區(qū)間。

??從城市分類看，一線城市近期略有反彈，二線城市地價漲幅最小，三四線城市近期總體收窄。報告顯示，1-8月份4個一線城市居住用地價格為17714元/平方米，同比上漲23.2%；32個二線城市居住用地價格為6088元/平方米，同比上漲3.8；64個三四線城市居住用地價格為4177元/平方米，同比上漲7.2%。

??易居研究院分析認為，今年前7月一線城市地價總體呈現(xiàn)倒U型走勢，8月份該曲線有所反彈，且幅度較大，這說明此類城市后續(xù)需要積極管控地價。二線城市今年地價風(fēng)險總體可控，其漲幅既小于歷史上的多數(shù)月份水平。尤其是8月份二線城市政策升級，客觀上使得高溢價拿地現(xiàn)象在減少，這有助于促進地價的穩(wěn)定。反觀三四線城市，最近兩個月年初累計地價同比漲幅曲線呈現(xiàn)下行態(tài)勢。這說明受房地產(chǎn)交易市場等影響，地價強勢的可能性不大。不過在實際過程中，部分三四線城市依然存在房企搶地的現(xiàn)象，此類城市也依然要防范地價反彈的風(fēng)險。

??從各城市表現(xiàn)來看，在全國36個一二線城市中，地價上漲最快的城市為海口，漲幅為180%。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，這有兩方面原因。一方面，海南自由貿(mào)易港建設(shè)下，房企投資熱度繼續(xù)上升，相關(guān)地塊受追捧。另一方面，從海口這兩年的土地交易市場來看，土地交易絕對規(guī)模相對小，所以單幅地塊的交易容易影響價格走勢。如果除去海口，在此類二線城市中，銀川地價上漲態(tài)勢較為明顯，今年1-8月份漲幅為162%。近期銀川因房價漲幅過大，出臺了相關(guān)調(diào)控措施。而后續(xù)若是土地市場過熱，也建議其積極進行管控。

??此外，在全國64個三四線城市中，韶關(guān)、淮南和唐山的地價上漲幅度較大。此類城市都屬于相對優(yōu)質(zhì)的三四線城市，房企拿地積極性高，容易抬高相關(guān)的地價。當(dāng)前，此類三四線城市的地價管控政策相對少，后續(xù)要防范出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。