??導讀：       

??保持審慎投資態度，堅持“現金為王，手有余糧”穩健經營。

??【上半年銷售3204.8億元，累計降幅收窄】2020年上半年，萬科累計實現合同銷售金額3204.8億元，同比降低4%。5月以來單月業績同比增長，累計業績降幅持續收窄。上半年，上海區域銷售金額1322.6億元，業績貢獻較高達41.3%，較2019年提升8.8個百分點。北方區域和中西部區域的銷售金額貢獻度也分別達到了20%左右。全國9個城市銷售金額破百億，杭州超200億。

??【上半年新獲取項目55個，權益占比降至51.5%】2020年上半年，萬科繼續堅持理性審慎的投資態度，上半年新增土地投資規模同比有所降低。上半年累計新獲取項目55個，權益地價總額約321.3億元；總規劃建筑面積980.2萬平方米。截至上半年末，在建及規劃中的土地儲備面積達15719.7萬平方米，其中權益土儲9980.9萬平方米。

??【項目結轉利潤率回落，凈負債率維持行業低位】2020年上半年，萬科實現營業收入1463.5億元，同比提升5%。受結轉項目利潤率回落影響，上半年萬科毛利潤和凈利潤分別同比降低7.8%和3.4%。毛利率較2019年36.2%的高位回落近4.4個百分點至31.8%。上半年，萬科持續保持穩健經營，凈負債率27%、融資成本5.8%，均維持在行業低位。

??【踐行“城鄉建設與生活服務商”戰略】2019年上半年，萬科繼續踐行“城鄉建設和生活服務商”戰略，多元業務板塊實現有質量發展。其中，萬科物業實現營業收入67.0億元，同比增長26.8%，開啟“三駕馬車”發展戰略；住宅租賃新增開業1.89萬間，成熟期項目出租率93.7%；萬科商業營業收入30.5 億元，整體出租率90.6%；物流倉儲服務累計開業建筑面積616萬平方米，穩定期出租率89.1%。

??1銷售

??上半年合同銷售3204.8億元

??上海區域業績貢獻超40%

??2020年上半年，萬科累計實現合同銷售金額3204.8億元，銷售面積2077萬平方米，分別同比下降4%和3.4%；銷售均價較2019年全年略有提升，達到15430元/平方米。雖然今年上半年，行業整體的銷售、交付、開復工受疫情影響較為顯著，但萬科堅持積極銷售，加快線上營銷的探索與實踐。隨著市場逐步地企穩回升，萬科的認購、簽約和回款金額也在逐月恢復，自5月以來實現單月業績同比增長且不斷提升、累計業績降幅持續收窄。

??2020年上半年，在萬科銷售金額前10的城市中，有9個城市的銷售金額已經超過了100億元，其中杭州的銷售金額超過200億元。分區域結構來看，上半年對萬科業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額1322.6億元，銷售金額和面積占比分別達到了41.3%和31.8%，占比較2019年提升分別提升8.8和3.4個百分點。北方區域和中西部區域的銷售金額貢獻度也分別達到了20%左右。

       2投資

??堅持審慎的投資態度

??上半年新增投資規模同比降低

??2020年上半年，鑒于土地市場熱度較高，萬科繼續堅持理性審慎的投資態度，上半年新增土地投資規模同比有明顯降低。上半年累計新獲取項目55個，權益地價總額約321.3億元，同比下降50.6%；總規劃建筑面積980.2萬平方米，權益規劃建筑面積504.6萬平方米，樓面均價為6368元/平方米。上半年新增投資權益占比51.5%，較2019年有所回落。

??在總土地儲備規模上，截至2020年上半年萬科在建及規劃中的土地儲備面積達15719.7萬平方米（在建項目11023.5 萬平方米、規劃中項目4696.1 萬平方米），其中權益土儲9980.9萬平方米。同時萬科還積極參與舊改，截至上半年末，舊改項目的權益規劃建筑面積合計約582.5 萬平方米。

       3財務

??項目結轉利潤率回落

??凈負債率持續維持行業低位

??2020年上半年，萬科實現營業收入1463.5億元，同比提升5%，其中來自房地產業務的結算收入1381.4億元。雖然營收規模有所增長，但目前行業整體的利潤增長出現拐點，盈利水平面臨下行壓力。同時，萬科今年以來結轉項目利潤率趨低，上半年的利潤規模和利潤率指標均有所降低。2020年上半年，萬科實現毛利潤465.5億元、凈利潤186.3億元，分別同比降低7.8%和3.4%。毛利率31.8%，較2019年36.2%的高位回落4.4個百分點，房地產業務毛利率和凈利率水平均有不同程度降低。

??2020年上半年，萬科持續保持穩健經營、堅持“現金為王，手有余糧”的資本經營戰略。連續11年保持經營性現金流為正，即使在疫情影響下上半年萬科也實現了226億的正現金流。截至上半年末，萬科持有現金及銀行存款1942.9億元，較年初增加281億元；有息負債總額2729.8億元，較年初增加151.3億元；現金短債比和長短期債務比分別為2.01和1.82。凈負債率27%，比年初再下降6.9個百分點，未來也將堅持控制在40%以下的水平。同時，2020年上半年萬科繼續保持了行業領先的信用評級，加權平均借貸利率5.8%；凈負債率和融資成本均保持在行業低位。

      4多元化

??踐行城鄉建設與生活服務商戰略

??各板塊發展穩步推進

??除了在地產開發主業持續鞏固提升基本盤，在多元業務板塊，2020年上半年萬科繼續踐行“城鄉建設與生活服務商”在戰略，在萬科物業、住宅租賃、商業開發運營、物流倉儲服務等業務板塊也都實現了有質量的發展。

??其中，萬科物業截至上半年累計簽約建筑面積6.8億平方米，已經接管面積5.2億平方米。報告期內實現營業收入67.0億元，同比增長26.8%，其中55%來自于萬科以外的項目。上半年，萬科加快“物業城市”業務發展，新增廈門鼓浪嶼、青島動車小鎮等項目，持續拓寬城市空間業務發展格局。截至目前，“物業城市”業務已拓展至7個城市。

??在租賃住宅業務上，上半年萬科在33個城市累計開業泊寓12.73萬間，新增開業1.89萬間，規劃和在建中泊寓尚有5.77萬間。已開業項目整體出租率為88%，成熟期項目（開業半年及以上）的出租率為93.7%。截至上半年末，萬科租賃住宅業務營業收入10.5億元。

??商業開發與運營板塊，截止2020年上半年末萬科（含印力集團）累計開業的商業項目面積836萬平方米，同比增加11.1%。商業（含非并表項目）業務營業收入30.5 億元，同比增長0.3%；整體出租率90.6%，其中開業3年以上的商業項目出租率91.8%。此外，規劃中和在建商業建筑面積543萬平方米。

??在物流倉儲服務領域，2020年上半年萬科物流倉儲服務累計開業建筑面積616萬平方米。其中，高標庫開業582萬平方米，穩定期出租率89.1%；冷庫開業34萬平方米，穩定期使用率81.5%。物流倉儲合計服務客戶涵蓋電商、快遞快運、制造業、餐飲、零售商超等各個領域。截至上半年末，萬緯物流所管理項目（含非并表項目）業務營業收入8.3億元，同比增長36.9%；其中高標庫租金收入5.7億元，冷庫租金及服務收入2.6億元。