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??2023年以來(lái)，土地成交面積大幅下滑，加之市場(chǎng)調(diào)整期房企開(kāi)工和推盤意愿大幅降低，多數(shù)城市項(xiàng)目供應(yīng)急劇萎縮。

??CRIC統(tǒng)計(jì)的全國(guó)2023年至2024年上半年成交的含宅地塊開(kāi)工、開(kāi)盤情況來(lái)看，重點(diǎn)23個(gè)城市整體開(kāi)工率46%，除一線城市外，二線部分城市拿地后不開(kāi)工的現(xiàn)象普遍存在。

??進(jìn)一步來(lái)看，重點(diǎn)23城2023年至2024年上半年成交宅地的開(kāi)盤率下降至38.6%，比開(kāi)工率下降7個(gè)百分點(diǎn)。

??在當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)筑底、投資謹(jǐn)慎的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤意愿十分低迷，能夠快速開(kāi)工到開(kāi)盤的項(xiàng)目盈利空間基本相對(duì)充裕，而盈利空間大的項(xiàng)目多位于成熟板塊，一線城市確定性更高。

??在止跌企穩(wěn)的大趨勢(shì)中，未來(lái)城市供應(yīng)層面或因?yàn)橥恋爻山坏拇蠓禄㈤_(kāi)工開(kāi)盤意愿較低面臨緊缺的態(tài)勢(shì)，從而影響新房成交增長(zhǎng)。

??2023年以來(lái)土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮、且市場(chǎng)整體走弱。

??CRIC對(duì)全國(guó)2023年至2024年上半年成交的含宅地塊（以下簡(jiǎn)稱“23-24H1成交宅地”，如無(wú)特別說(shuō)明，均以此區(qū)間為統(tǒng)計(jì)范圍）開(kāi)工、開(kāi)盤情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)23個(gè)城市整體開(kāi)工率46%，除一線城市以外，二線部分城市拿地后不開(kāi)工現(xiàn)象凸顯，不同城市的開(kāi)工率存在巨大差異。

??1、23-24H1成交宅地整體開(kāi)工率46%，開(kāi)工兩極分化嚴(yán)重

??CRIC統(tǒng)計(jì)的23個(gè)典型一二線城市開(kāi)工率差異顯著，一線城市的開(kāi)工率達(dá)到84.6%，二線城市則大幅降低至36.9%。

??也就是說(shuō)，目前除了一線城市，土地成交一年半以后的開(kāi)工情況都是非常低迷的，尤其是部分非市場(chǎng)化拿地較多的二線城市，長(zhǎng)久不開(kāi)工成為常態(tài)。

??從區(qū)域角度看，長(zhǎng)三角、珠三角的地塊開(kāi)工率分別為54.2%和51.4%，幾乎齊平且明顯領(lǐng)先于其他區(qū)域，環(huán)渤海成交地塊開(kāi)工率為44.%，中西部成交地塊開(kāi)工率最低，較其他三個(gè)區(qū)域斷崖式下跌，僅有27.4%。

??具體城市來(lái)看，開(kāi)工率大于80%的城市占比接近兩成，北京、上海、深圳和杭州開(kāi)工率均大于80%；其次有7個(gè)城市開(kāi)工率在50%-80%，包括廣州、合肥、福州、天津、廈門、蘇州、長(zhǎng)沙；另外有超過(guò)35%的城市開(kāi)工率都低于30%，兩極分化情況嚴(yán)重。

??2、重點(diǎn)城市開(kāi)盤率39%，北京開(kāi)盤率85%大幅領(lǐng)先

??重點(diǎn)23城23-24H1成交宅地的開(kāi)盤率進(jìn)一步下降至38.6%，與開(kāi)工率相比下降7個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市開(kāi)盤率67.9%，比二線城市高出近33個(gè)百分點(diǎn)；從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角開(kāi)盤率較高為47.8%，珠三角和環(huán)渤海均為38%，明顯高于中西部區(qū)域。

??以開(kāi)工開(kāi)盤率的分布情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商目前在重點(diǎn)城市、長(zhǎng)三角珠三角區(qū)域的投資更加積極。

??重點(diǎn)城市開(kāi)盤和開(kāi)工率也呈現(xiàn)出較大差異。

??北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥和廈門7個(gè)城市的開(kāi)工率和開(kāi)盤率都超過(guò)50%，其中上海、杭州和合肥截止至11月末商品住宅的去化周期在15個(gè)月以內(nèi)，與其他城市相比較短，也是這些城市開(kāi)工開(kāi)盤相對(duì)活躍的原因之一。但同為重點(diǎn)二線城市，鄭州、長(zhǎng)春等開(kāi)工、開(kāi)盤率均較低，不足20%。

??總體來(lái)看，項(xiàng)目的開(kāi)工、開(kāi)盤率受到城市市場(chǎng)活躍程度低、庫(kù)存高企、城投不斷“托底”以及開(kāi)發(fā)商資金情況等諸多方面的影響，尤其是開(kāi)發(fā)商的資金將直接影響到項(xiàng)目能否正常推進(jìn)。

??過(guò)去在追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)發(fā)展周期，部分高地價(jià)地塊即便“虧本”也要開(kāi)盤，一方面是追求流量和規(guī)模，另一方面是市場(chǎng)仍能采取走量策略。

??當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)筑底、投資謹(jǐn)慎之下，企業(yè)拿地多位于核心城市核心地塊，且推盤意愿十分低迷，且能夠快速開(kāi)工到開(kāi)盤的項(xiàng)目盈利空間基本相對(duì)充裕。

??1、地價(jià)房?jī)r(jià)比平均0.47，各能級(jí)房?jī)r(jià)地價(jià)均有萬(wàn)元價(jià)差

??CRIC統(tǒng)計(jì)了23-24H1成交宅地已售項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比和房?jī)r(jià)地價(jià)差，樣本項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值為0.47，房?jī)r(jià)地價(jià)差為14834元/平方米，整體有一定盈利空間，但不同項(xiàng)目盈利所需要的價(jià)格空間大有不同。

??整體來(lái)看，樣本項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比四分位值分別為0.37、0.48和0.56，地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)0.56的項(xiàng)目意味著未來(lái)盈利空間略有縮減；房?jī)r(jià)地價(jià)差四分位值分別為9322元/平方米、12783元/平方米和17583元/平方米，價(jià)差在9322元/平方米以內(nèi)的項(xiàng)目大多數(shù)盈利空間較窄。

??一線城市的平均房?jī)r(jià)地價(jià)差超過(guò)25000元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過(guò)50000元/平方米，加強(qiáng)成本控制的情況下，盈利的空間要高于二線和三四線城市，但是鑒于一線城市的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)了0.5，土地成本在項(xiàng)目中的占比過(guò)高，且一線城市土地價(jià)格昂貴占用的資金成本也較高，可能對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率有一定影響。

??2、已開(kāi)盤項(xiàng)目半數(shù)仍在銷售起步階段，但近四成已覆蓋土地成本

??盈利預(yù)期需要結(jié)合銷售情況，才能將預(yù)期轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的23個(gè)重點(diǎn)城市23-24H1成交宅地中已開(kāi)盤項(xiàng)目的銷售情況，按項(xiàng)目的已售建面占總建面的比例來(lái)看，有49%的項(xiàng)目銷售進(jìn)度在三成以內(nèi)，還處于首開(kāi)或僅銷售了一期、二期的階段。

??從目前銷售額對(duì)土地成本的覆蓋程度來(lái)看，38%的項(xiàng)目銷售額未覆蓋土地成本的50%，24%項(xiàng)目銷售額覆蓋土地成本的進(jìn)度為50%-100%，另外已有37%項(xiàng)目銷售額超過(guò)了土地成本，且5%的項(xiàng)目不但已經(jīng)覆蓋土地成本，銷售額還超過(guò)了土地成本200%以上。

??除了土地成本以外，項(xiàng)目的盈利還需要考慮建安、管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各類成本，可以說(shuō)目前只有銷售額超過(guò)土地成本200%的項(xiàng)目屬于已經(jīng)“賺錢”的項(xiàng)目，其余項(xiàng)目都還需要持續(xù)銷售，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)更大的銷售額。

??結(jié)合項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和土地成本覆蓋進(jìn)度兩個(gè)維度，能將盈利空間與實(shí)現(xiàn)盈利的程度相結(jié)合，更好地體現(xiàn)項(xiàng)目是否真的“賺錢”。

??確切能夠?qū)崿F(xiàn)“賺錢”的項(xiàng)目占比約為6.16%，有一定的“賺錢”可能性，但還需要持續(xù)銷售以落實(shí)盈利的項(xiàng)目占比為31.16%，另外還剩62.68%的項(xiàng)目，需要積極銷售促進(jìn)盈利的落實(shí)。

??近一年已開(kāi)盤且潛在盈利空間較大的地塊或項(xiàng)目整體呈現(xiàn)出三大特征：

??第一，市區(qū)的項(xiàng)目潛在盈利空間更大，占比達(dá)到六成，尤其是一線城市，市區(qū)項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)比、地價(jià)房?jī)r(jià)差均充足；第二，以低總價(jià)、小面積項(xiàng)目為主；第三，一線城市剛需賺錢更易，二三線豪宅盈利潛力更大。

??從地塊位置來(lái)看，CRIC統(tǒng)計(jì)的超過(guò)800個(gè)已開(kāi)售的項(xiàng)目中，整體以市區(qū)項(xiàng)目較多，占比接近六成，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目占比不足10%。由此可見(jiàn)，在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的過(guò)程中，配套成熟、交通便利的區(qū)域資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，需求也相對(duì)集中，企業(yè)開(kāi)盤意愿更高。

??相較之下，在一線城市，受到土地供應(yīng)的影響，已開(kāi)盤項(xiàng)目以郊區(qū)為主，占比達(dá)到59%，二線、三四線城市在核心區(qū)域開(kāi)盤項(xiàng)目更多，占比分別為63%和59%。

??從靜態(tài)盈利能力來(lái)看，已開(kāi)盤且盈利空間相對(duì)盈余的項(xiàng)目中，市區(qū)的項(xiàng)目占比達(dá)到55%，而在盈利相對(duì)緊張的項(xiàng)目中，市區(qū)占比同樣高達(dá)67%。

??這一方面說(shuō)明市區(qū)項(xiàng)目相比郊區(qū)優(yōu)勢(shì)更為顯著，購(gòu)房預(yù)期和信心看高一線；但另一方面，也說(shuō)明市區(qū)拿地也并不是“萬(wàn)  能金牌”，一旦拿地價(jià)格偏高，未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格不及預(yù)期之下，同樣存在銷售風(fēng)險(xiǎn)。

??從初始地塊出讓的總價(jià)段和面積段來(lái)看，目前已開(kāi)盤且盈利空間相對(duì)充裕的項(xiàng)目主要為小面積、低總價(jià)地塊。其中面積段中，小于20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目占比達(dá)到89%；盈利空間較大的地塊總價(jià)也相對(duì)較低，其中5億元以下的地塊占比接近半數(shù)。

??此外，當(dāng)按照地塊容積率將項(xiàng)目分為高端、改善和剛需三類來(lái)看，在一線城市容積率2.5以上的項(xiàng)目盈利潛力普遍更大，二線和三四線城市中，豪宅項(xiàng)目中盈利潛力大的項(xiàng)目占比超過(guò)60%。主要是因?yàn)榈腿莘e率地塊往往位于遠(yuǎn)郊區(qū)域，樓板價(jià)較低、項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比保持在低位，盈利潛力得以提升。

??從2023年到2024年上半年，土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮，且地塊成交后的總體開(kāi)工率極低，呈現(xiàn)未來(lái)新增供應(yīng)不足的趨勢(shì)。

??在行業(yè)筑底修復(fù)的階段，房企推盤邏輯和過(guò)去已經(jīng)發(fā)生了較大變化，企業(yè)更加謹(jǐn)慎，更注重流量和收益，因此也只有算得過(guò)來(lái)賬且賺錢的項(xiàng)目才會(huì)推盤入市，短期內(nèi)房企拿地、開(kāi)盤謹(jǐn)慎趨勢(shì)較難逆轉(zhuǎn)。

??對(duì)于于開(kāi)工率較低的城市而言，更重要的是把控后續(xù)土地的入市節(jié)奏，以及進(jìn)一步督促已拿地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，避免出現(xiàn)“浪費(fèi)”的現(xiàn)象，而這些城市也亟需擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。