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??曾躋身廣州“十大豪宅”行列的愛群薈景灣，近日再次流拍。這已經(jīng)是第三次流拍了。

??今年7月，愛群薈景灣50多套房源首次出現(xiàn)在京東法拍平臺，迅速引發(fā)市場關(guān)注。這些房源均為廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)資產(chǎn)包中的核心資產(chǎn)，但是首輪拍賣最終未能吸引任何人出價，只得宣告流拍。

??9月中旬，再次啟動第二輪拍賣，最終，仍未能擺脫流拍的命運。

??進入12月，這批房源再次第三度掛拍，公寓單位的起拍價已降至約3萬元/平方米，住宅單位的起拍價為4.2萬元/平方米。盡管價格大幅下調(diào)，可是目前已有超過一半的房源再次流拍，剩余房源將擇時再拍賣。

??隱藏成本過高

??近兩年，廣州大平層豪宅遍地開花，但早在2011年，愛群薈景灣便以全盤超過300平方米的產(chǎn)品亮相，此外更有720平方米大平層和1200平方米的頂層復式單位。項目內(nèi)還配備了高端會所、健身房、泳池等一流休閑設(shè)施。

??憑借這些設(shè)計和設(shè)施，樓盤的廣告語非常響亮——“獻給100位影響GDP的人”。當時，住宅產(chǎn)品的售價大約6.5萬~7萬元/平方米，復式單位總價高達2億元。反觀如今的法拍價格，較當初開盤價已打了6折。

??作為曾經(jīng)的廣州“十大豪宅”，愛群薈景灣為何屢屢折價，卻依然未能獲得市場的青睞？

??從事法拍房的業(yè)內(nèi)人士分析，盡管愛群薈景灣這批房源產(chǎn)權(quán)清晰，但流拍的原因在于稅費過高。這些房源屬于公司物業(yè)，相比于個人名下的法拍房，稅費負擔通常更重。例如，土地增值稅的征收比例較高，此外還涉及契稅、印花稅、增值稅、城建稅及教育附加稅等一系列費用，全部由買家承擔。

??根據(jù)京東法拍平臺提供的稅費測算表，愛群薈景灣一套341平方米的住宅，起拍價1500多萬元，稅費總額超過500萬元，按照總成本計算，單價約5.9萬元/平方米。

??“如果將稅費算在內(nèi)，這些房源與市場上的二手房相比，優(yōu)勢并不明顯。”該業(yè)內(nèi)人士表示，部分房產(chǎn)還存在欠繳管理費和水電費的情況。由于這些房源為豪宅，面積較大，管理費相對較高。而且，法拍房可能已經(jīng)多年未得到妥善管理，房屋內(nèi)部可能存在損壞、裝修老化等問題，買家接盤后，可能需要投入大量資金進行修繕和裝修。

??一位中介機構(gòu)資深經(jīng)紀人透露，愛群薈景灣的帶看量一直較低，成交量也寥寥無幾。該項目的戶型以大面積為主，總價高昂，主要吸引的客戶群體是廣州一德路海味市場、萬菱精品批發(fā)市場和十三行服裝批發(fā)市場的老板，需求小眾，成交也受限。

??跑輸大市

??根據(jù)貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，愛群匯景灣目前在售5套房源，掛牌價5.3萬~7.6萬元/平方米。但是，項目已超過一年未見成交，最后一宗成交發(fā)生在2023年8月，一套341平方米的房源成交價為2000萬元，折合單價約5.85萬元/平方米，已跌破2011年首開時的價格。

??與之形成鮮明對比的是，珠江新城的豪宅市場在過去十多年中卻經(jīng)歷了價格的飛躍。例如，標桿項目凱旋新世界的廣粵尊府組團，2011年時售價不足6萬元/平方米，經(jīng)過13年的市場沉淀，目前其二手房成交價已突破20萬元/平方米，漲幅超過三倍。

??上述中介經(jīng)紀人分析，愛群匯景灣位于越秀區(qū)沿江西路與長堤大馬路交會處，盡管擁有一線江景，但由于位于歷史悠久的老城區(qū)，周邊城市面貌變化有限。與此同時，廣州城市的發(fā)展逐漸向東遷移，珠江新城CBD已經(jīng)成為豪宅的集中地，琶洲、金融城等新興CBD也在不斷崛起，昔日的老城區(qū)豪宅逐步失去吸引力。因此，愛群匯景灣的客群主要仍以地緣客戶為主，市場拓展空間受限，未能吸引更多外區(qū)高端購房需求。

??不過，市場上并沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

??“已有部分房源經(jīng)歷了三輪流拍，如果第四輪拍賣繼續(xù)流拍，價格已經(jīng)接近甚至低于市場估值，屆時成交的可能性將增加。”從事法拍房的業(yè)內(nèi)人士補充道。

??豪宅法拍市場有所回暖

??隨著房地產(chǎn)市場的回升，深圳、上海等城市的豪宅法拍市場逐漸回暖。11月，深圳福田香蜜湖水榭花都一處臨湖別墅以約2922萬元起拍，吸引了13人報名，經(jīng)過250輪激烈競價，最終以6954萬元成交，折合單價約27萬元/平方米。

??除此之外，11月全國成交總價最高的標的是上海徐匯區(qū)長樂路661號全幢不動產(chǎn)，該標的物建筑面積527.4平方米，評估價1.5億元，經(jīng)過41輪競價，最終以1.27億元成交，成交價約24.1萬元/平方米。

??業(yè)內(nèi)普遍認為，豪宅法拍市場活躍的原因在于法拍房交易的透明度提升，且價格相對具有吸引力。同時，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺性吸引了部分有改善需求的購房者。隨著普通住宅與非普通住宅劃分的取消，核心區(qū)的大型戶型愈發(fā)受到買家青睞，進一步推動了市場需求的增長。

??根據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，截至11月底，2024年全國法拍住宅掛拍數(shù)量為28.9萬套，同比下降7.2%。累計成交約10.4萬套，總成交金額1471.9億元，成交量較2023年增長6.1%，但成交金額較去年同期減少31.6億元。

??但是，廣州愛群薈景灣還沒有出現(xiàn)在回暖的行列。