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??2024年三季度，整體樓市重回年內低位，供求同環比齊降，不及上半年季均：一方面房企推盤積極性一般，三季度供應量較二季度環比下降2成，累計同比降幅仍在3成以上，尤其是二三線城市跌幅顯著，仍以去庫存為主；另一方面，三季度成交穩中有降，年中沖刺季之后需求進入疲軟期，京滬杭等新政利好效應持續衰退，也使得成交增長相對乏力，金九成色一般。相較而言，二手房因業主降價、掛牌量上升，性價比凸顯，對剛需吸引力更強，持續分流新房客群。

??預判四季度，我們認為，在中央利好政策加持下，成交總規模將低位回升，預期成交量較三季度或將穩中有增2成左右，全年成交同比降幅將進一步收窄至3成以內。一線城市或將在“四限”松綁下迎來波段性復蘇行情，寧漢津經歷了前期調整后有望低位復蘇，而弱二線和廣大三四線城市成交規模將延續筑底行情，降無可降。二手房因價格優勢市場份額仍將繼續增長。

??2024年三季度全國商品住宅供應較二季度穩步回落，2022年以來地市縮量加劇、新房供給約束，疊加行情低迷，房企推貨積極性不高，也使得整體供應量延續低位，與一季度持平。據CRIC監測，7-8月115個重點城市新增供應2651萬平方米，較二季度月均下降20%，同比去年7-8月降幅達31%，前8月累計同比降幅也為31%。

??9月供應規模小幅微增，與上半年月均持平，30個重點城市新增供應908萬平方米，環比上升12%，同比下降50%，絕對量為年內低位，與上半年月均值持平。依30城數據預估百城供應推算三季度環比下降22%，同比下降38%，較今年上半年季均下降9%，從前三季度累計數據來看，降幅達34%，供給延續縮量走勢。

??不同能級城市呈現出“普降”行情，一二線城市三季度供應量較二季度月均降幅均在2成以上，而85個三四線城市供應量本就處于低位，較二季度月均小幅下降12%。

??受“以銷定產”模式影響，蘇州、寧波、青島、濟南等跌幅均在4成以上，少數城市諸如北京、廣州、天津、昆明、常州、福州、徐州等環比不降反增，一方面源于二季度基數較低；另一方面，京穗津等迎來小波段行情，市場略有復蘇，也使得供應量出現了小幅回升。

??2024年三季度樓市成交延續筑底行情，因供應縮量疊加傳統營銷淡季，同時受高溫天氣影響，整體成交量回落至年內低位。據CRIC監測數據，7-8月115個重點城市商品住宅成交面積3361萬平方米，較二季度月均下降17%，同比降幅為20%，前8月累計同比降幅收窄至35%。

??9月延續8月低迷行情，即便供給量回升但成交延續穩中有降，為年內次低。據CRIC監測數據，9月30個重點城市整體成交859萬平方米，環比下降6%，同比下降34%，與上半年月均值相比仍降17%。根據30城環比數據預估百城成交推算三季度同環比齊跌，跌幅均在2成以上，較今年上半年季均下降10%，從前三季度累計數據來看，跌幅仍在不斷收窄，延續弱復蘇走勢。

??分能級看，成交表現與供應表現相似，不同能級城市均呈現同環比齊跌，不過一線韌性較強，即便市場降溫但跌幅相對有限，二三線城市同比跌幅均在2成以上，市場降溫顯著。

??具體來看，廣州、深圳三季度同比轉增，且較上半年季均增幅均在10%以上，除了源于去年基數較低之外，三季度利好政策加持也使得市場行情有小幅復蘇跡象。值得關注的當屬上海，8-9月多個豪宅盤入市成交熱度不減，高端盤需求相對旺盛。

??二線城市中，短期內市場熱度較高的當屬成都、西安等中西部大市，三季度成交面積分別為282萬平方米和175萬平方米，且累計同比降幅仍在3成以內。

??值得關注的是，當前房企推貨“提質縮量”，市場熱度主要依托改善盤支撐，整體去化率明顯優于剛需。

??2024年三季度，16個重點監測城市二手房累計成交面積預計為2008萬平方米，環比二季度下降8%，同比增長20%，較去年下半年季均增長13%。前三季度二手房累計成交5781萬平方米，持平于去年同期。

??按月來看，7-9月二手房成交漸次回落。7月，二手房市場熱度延續，成交規模升至年內新高，總成交面積達到755萬平方米，環比增長3%，同比增長41%。8月，市場轉冷疊加高溫天氣等因素影響，成交環比回落13%至659萬平方米。9月“金九”明顯失色，成交環比不增反降，環比再回落10%，至594萬平方米的年內次低位水平，同比增幅也收窄至5%。

??從城市維度來看，北京、深圳等市場運行相對平穩，杭州、廈門等轉冷明顯。杭州三季度成交高開低走，7月市場延續熱度，8-9月市場逐漸轉冷，三季度累計成交169萬平方米，環比下降18%，跌幅居于重點城市前列，同比雖然仍增長77%但主要是去年同期成交低基數效應所致。相比之下，北京、深圳二手房成交更具韌性，深圳市場總體保持活躍度，成交規模在上季度較高基數的情況下環比僅跌3%，同比增幅更是在70%以上，北京成交逆勢增長，環比再增3%。

??從國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況來看，2024年三季度70城新建商品住宅和二手住宅價格指數降幅仍有持續擴大趨勢。

??我們以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，新房整體降幅由7月末的5.26%增至8月末的5.99%，二手房降幅由7月末的12.92%增至8月末13.87%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有擴大趨勢，二手房跌幅仍超新房。

??事實上，二手房價格同比下降城市數量較多已達2021年以來峰值，截至2024年8月末，67個城市均呈現下跌態勢，而新房銷售價格同比下降城市數量增至56個。

??從CRIC監測的2024年前8月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，一線及東部城市房價仍領先，上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過受市場降溫影響，深圳房價同比回調2%，北京疊加結構性因素影響，同比降幅多達9%，廣州、廈門、東莞、義烏、杭州位列第二梯隊，房價在3-4萬元/平方米區間內，三亞、紹興躋身TOP10，房價在2.5萬元/平方米以上，和二季度相比，南京、蘇州跌出TOP10序列，紹興、義烏補位。

??目前來看，整體三季度延續筑底行情，9月成交基本持平8月，成色一般。預判四季度，我們認為，因9月末中央頻繁發聲，降息降準到核心城市“四限”松綁等政策落地，隨著政策持續發酵，新房成交存在一定的回升空間，四季度環比三季度有望穩中有增20%左右，維持弱復蘇，全年成交降幅有望收窄至3成以內。

??一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。其次，經歷了前期深度調整，市場基本面尚佳的南京、武漢、天津等城市，整體成交有望小幅微增，延續弱復蘇走勢。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，這些城市當前樓市政策已處于“放無可放”的狀態，市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調整期。

??二手房市場仍處于高位震蕩行情，目前整體成交動能略有放緩，但是因剛需購房客群基數較大，疊加二手房業主延續以價換量策略，市場韌性還是略好于新房，預期10月整體成交規模還將延續高位。