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??2024年房地產融資政策延續寬松基調。

??1月中央推行了房地產融資協調機制，此后各地政府紛紛推進落實。

??3月22日，隨著國務院常務會議召開，提及優化房地產政策，系統謀劃相關支持政策等，再次釋放了房地產行業政策持續放松的信號。

??9月24日，國新辦舉行新聞發布會，央行推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等。

??9月26日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

??2024年隨著融資協調機制推進，各地白名單項目逐步推出，融資支持主體正從企業下沉到具體項目，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。

??貨幣政策進一步寬松下，房地產企業更應當做好債務管理，并利用自身經營物業優勢，積極嘗試REITs、經營性物業貸款等融資方式，調整債務結構，降低債務成本。

??雖然自2023年，房企融資支持政策就邊際改善，2024年各地更是推廣融資協調機制“白名單”，但非銀融資規模仍處于歷史低位，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

??從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年前三季度的融資總量為3507億元，同比下降29%。從季度表現來看，各季度同比降幅有所收窄，一二季度分別同比下滑了41%及29%，而三季度同比降幅收窄至16%，環比上升17%，這主要是由于三季度萬科向金融機構申請了較大規模的貸款。

??從企業的債券類融資成本來看，境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監測到越秀地產與五礦兩家發行境外債券，票息均較低。可見，目前境外債仍處于冰封狀態，僅極少數房企有在境外發行債券的情況，故而造成統計基數較小，融資成本與往期偏差較大。

??境內債券融資成本2.96%，較2023年全年繼續下降了0.52個百分點。境內債券融資成本仍處低位，這主要由于發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的保利發展、華僑城、首開股份等等。受境內債券融資影響，2024年前三季度整體新增債券類融資成本2.99%，較2023年全年下降0.61個百分點。

??從各梯隊表現來看，2024年前三季度TOP10房企的發債總量為538億元，同比下降28%，平均TOP10房企的融資額為67億元，從平均發行量來看是各梯隊中最高的；從融資成本來看，TOP10房企僅為2.67%，同比略下降了0.26個點，處于各梯隊的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊的房企，發債規模均發生大幅下滑，按同期比分別下滑43%及63%；其中TOP51+梯隊房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.79個百分點。這主要是因為TOP51+梯隊房企發債較少，且發債企業多為國企央企。

??從企業的性質分類來看，2024年前三季度國企、央企的發債量為1291億元，同比下滑了39%；民營企業發債量為155億元，同比大幅下降51%；混合所有制房企發債量為77億元。可以看出各類房企的發債量均出現了一個大幅的下滑，但民企發債量下降更快。在此背景下，央國企發債的占比自2020年出現了大幅上升，2024年前三季度更是升到了85%，達到歷年最高點。

??而從成本上來看，國企、央企2024年前三季度的融資成本為2.81%，而民營企業則為3.8%，兩者之間的差距收窄至約1個百分點；此外混合所有制房企的融資成本出現了較大上升至4.26%。在當前融資環境下，有充足抵押物及其他增信措施的優質房企更能夠在政策扶持中受益，同時也能夠獲取更多的低息借款。

??從融資結構來看，2024年前三季度融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到91%，相比2023年全年繼續提升。從融資量來看，2024年前三季度房企境內債權融資按同期比下降了15%到3785億元。

??此外資產證券化同比下降51%，境外債權融資同比下降76%。值得注意的是，自三條紅線出臺后，永續債也納入了負債監管，房企發行永續債熱情消退，永續債發行占比持續下降，自2022年至今均未有發行。

??從境外發債的規模變化來看，2024年前三季度境外發債仍處于冰封態勢，雖然2023年四季度境外發債有410億，但主要是由于融創境外債務重組所致，并非新增發行。而境內債券發行規模也處于下滑趨勢，2024年前三季度境內發債僅1494億元，同比下降41%，處于歷年較低水平；其中第三季度發債量為525億元，同比下滑34%，下降幅度有所收窄，環比上升了。

??2024年，隨著融資協調機制推進，各地白名單項目逐步推出，金融監管總局局長李云澤在國新辦發布會上介紹稱：在各方的共同努力下，城市房地產融資協調機制取得了良好效果。截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在城市房地產融資協調機制的帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷擴大。預計未來貨幣政策環境持續寬松，房企融資相對收益。

??從債務到期來看，2024年前三季度房企債券到期規模達3895億，而發行規模僅有1509億；其中一二季度房企到期債券規模均超1300億，第三季度債券到期超1000億，償債壓力較大。此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規模甚至要高于2024年。若銷售市場長期低迷，更多已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

??當前，貨幣政策進一步寬松，房地產企業更應當做好債務管理，并利用自身經營物業優勢，積極嘗試REITs、經營性物業貸款等融資方式，調整債務結構，降低債務成本，并對將要到期的債務及時削峰。

??對于并未持有較多經營性物業的房企而言，面對市場的不確定風險，要適時適度調整項目營銷策略，力爭提升去化速度。

??同時，也要嚴格以收定支、加快存貨去化、提升資產運營、積極培育創新業務。加大對合作項目的管控力度，對存在潛在風險的合作項目主動進行管理架構、運營思路和融資結構的調整，及時發現風險，化解風險。

??9月底，政策端兩大新政利好房企融資。

??首先是9月24日國新辦發布會提及，下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。此次降準將有效補充中長期流動性，降低銀行負債成本，同時房企融資也將受惠。

??隨后是9月26日中共中央政治局指出要加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。隨著新一輪政治局會議至今所釋放的積極信號，后續一系列促進房地產市場“止跌回穩”的政策也將加快出臺。

??我們認為，未來房企融資能力還將繼續分化，行業信用修復仍需時間，企業要珍惜當前貨幣寬松環境。