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??曾經(jīng)是北京土地拍賣(mài)熱門(mén)板塊的西紅門(mén)，也開(kāi)始面臨“賣(mài)地難”的困境。

??9月19日，興創(chuàng)置地22.25億元底價(jià)競(jìng)得北京市大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)1號(hào)地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DX04-0102-6030、6029地塊，樓面價(jià)約3.38萬(wàn)元/平方米，房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米（浮動(dòng)8%）。

??此次西紅門(mén)地塊底價(jià)成交，早在掛牌時(shí)就有跡象。7月16日，這一地塊首次掛網(wǎng)預(yù)申請(qǐng)，8月15日壓哨轉(zhuǎn)正擺上貨架，可是截至競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)最后一天，只有興創(chuàng)置地一家房企報(bào)名了這一地塊。

??西紅門(mén)作為北京高潛能板塊，土地市場(chǎng)向來(lái)火熱。自2023年以來(lái)，西紅門(mén)出讓的3宗地塊，分別被11家、13家、9家房企和聯(lián)合體熱搶?zhuān)罱K均突破地價(jià)上限，15%溢價(jià)率成交。僅僅時(shí)隔半年，西紅門(mén)地塊開(kāi)始從“雙觸頂”搖號(hào)，轉(zhuǎn)變?yōu)轷r有人問(wèn)津底價(jià)成交。

??從掛牌文件來(lái)看，西紅門(mén)6030、6029地塊條件并不算差。總土地面積約2.99萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約6.57萬(wàn)平方米，其中6029地塊為托幼用地，位于地塊的西北角落。6030地塊為R2二類(lèi)居住用地，面積2.46公頃，容積率2.5，限高45米。

??與以往地塊相比，西紅門(mén)地塊增加了上市條件附圖，明確了對(duì)建筑方案的約束和引導(dǎo)要求，其中就提到“考慮京開(kāi)高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)進(jìn)行封閉”，這也意味著，6030地塊或?qū)⒊蔀槲骷t門(mén)東第一個(gè)帶陽(yáng)臺(tái)的新盤(pán)。

??6030地塊還有地鐵利好加持。依據(jù)《大興分區(qū)規(guī)劃（國(guó)土空間規(guī)劃）（2017 年~2035 年）》、《北京市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2020 年~2035 年）》，M19 號(hào)線向南至大興區(qū)海子角等地區(qū)，向東北至中心城區(qū)方向，在欣合街與宏業(yè)東路交叉口處規(guī)劃有1座軌道交通站點(diǎn)，為西紅門(mén)東站，而6030地塊距離西紅門(mén)東站僅約0.8 公里。

??不過(guò)，伴隨市場(chǎng)環(huán)境變化，以及區(qū)域庫(kù)存不斷加大，西紅門(mén)競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增。從當(dāng)前在售新盤(pán)來(lái)看，壹品興創(chuàng)御璟星城去化率已達(dá)91%，網(wǎng)簽均價(jià)6.33萬(wàn)元/平方米，已基本準(zhǔn)備清盤(pán)，開(kāi)始銷(xiāo)售御璟星城元啟。

??華潤(rùn)橡樹(shù)灣是西紅門(mén)知名新盤(pán)，一期1588套房源已經(jīng)網(wǎng)簽1449套，去化率超90%；二期規(guī)劃562套，目前網(wǎng)簽424套，且網(wǎng)簽均價(jià)較一期有所上調(diào)；三期文園去年9月末開(kāi)盤(pán)，1年時(shí)間739套房源僅網(wǎng)簽254套，去化率不足35%，成交均價(jià)較二期下調(diào)2400元/平方米。

??去年年底開(kāi)盤(pán)的中建玖玥府，入市9個(gè)月，1107套房源網(wǎng)簽416套，網(wǎng)簽均價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米，是區(qū)域內(nèi)少見(jiàn)流速尚可、價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺的新盤(pán)。

??西紅門(mén)板塊新房市場(chǎng)承壓，土地市場(chǎng)自然冷淡，興創(chuàng)置地作為大興區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)，開(kāi)始承擔(dān)起“扛旗”重?fù)?dān)。

??公開(kāi)資料顯示，興創(chuàng)置地主要負(fù)責(zé)大興區(qū)內(nèi)保障房和安置房建設(shè)、城市更新等業(yè)務(wù)，2020年以來(lái)，開(kāi)始與房企聯(lián)合在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前累計(jì)合作開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目達(dá)到5個(gè)。

??2020年2月，興創(chuàng)置地聯(lián)合北京住總拿下大興采育宅地；2021年10月，聯(lián)合中鐵置業(yè)拿下大興區(qū)黃村宅地，聯(lián)合中建三局拿下大興西紅門(mén)宅地。2022年2月，興創(chuàng)置地拿下大興黃村8號(hào)地塊，隨后引入中建三局共同開(kāi)發(fā)；2023年12月，興創(chuàng)置地還聯(lián)合中鐵置業(yè)再次在大興黃村拿下住宅地塊。

??區(qū)屬?lài)?guó)企參與拿地，有效避免了流拍，但真正開(kāi)發(fā)時(shí)，往往都引入合作方共同開(kāi)發(fā)。

??天眼查顯示，興創(chuàng)置地目前對(duì)外投資企業(yè)有11家，當(dāng)中有5家是合資成立，包括北京壹興置業(yè)有限公司（合作方中建三局）、北京諾德興創(chuàng)置業(yè)有限公司（合作方中鐵置業(yè)）、北京興曄置業(yè)有限公司（合作方中鐵置業(yè)、華潤(rùn)置地）、北京住興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（合作方北京住總）、北京品創(chuàng)建合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（合作方中建三局、武漢聯(lián)投置業(yè)）。

??這些開(kāi)發(fā)主體，對(duì)應(yīng)著近幾年興創(chuàng)置地與上述合作方所拿的各個(gè)地塊。

??接連的拿地動(dòng)作之下，興創(chuàng)置地2022年位列北京土拍成交金額榜（全口徑）第三名。而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)排名，2023年和2024年上半年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額Top30榜單中，興創(chuàng)置地也赫然在列。

??而同時(shí)，接連外拓也使興創(chuàng)置地開(kāi)始面臨較為緊張的債務(wù)壓力。

??根據(jù)《北京興創(chuàng)投資有限公司2024年度第三期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)》，截至2023年末，興創(chuàng)置地資產(chǎn)總額297.31億元，負(fù)債總額 186.05億元，資產(chǎn)負(fù)債率約62.58%。2023年，興創(chuàng)置地營(yíng)業(yè)收入22.64億元，凈利潤(rùn)-1.76億元，凈利潤(rùn)同比下降近100%。

??為緩解債務(wù)壓力，興創(chuàng)置地開(kāi)始多渠道融資。截至2024年3月末，興創(chuàng)置地主要銀行借款14.33億元，同時(shí)以抵押、質(zhì)押及信用借貸45億元。

??說(shuō)明書(shū)中提出，“發(fā)行人近年來(lái)投資規(guī)模較大，并大量利用信貸方式及發(fā)行債券等方式籌資，隨著未來(lái)承建項(xiàng)目的增多，公司資金壓力將進(jìn)一步加重。”